Vụ việc diễn ra ở phường Hoài Nhơn, tỉnh Gia Lai. Ảnh: UBND phường Hoài Nhơn

UBND tỉnh Gia Lai vừa ban hành Quyết định số 3608/QĐ-UBND ngày 22/8/2026 về việc giải quyết khiếu nại lần hai đối với ông Nguyễn Văn Tịnh, trú tại khu phố Tài Lương 1, phường Hoài Nhơn. Theo quyết định, nội dung khiếu nại của ông Tịnh không được chấp nhận và quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu được giữ nguyên.

Đất không đáp ứng yêu cầu chuyển đổi mục đích

Thời gian qua, ông Nguyễn Văn Tịnh đã gửi đơn đến cơ quan chức năng tỉnh Gia Lai khiếu nại đề nghị được chuyển mục đích sử dụng thửa đất số 169, tờ bản đồ số 51 từ đất nông nghiệp sang đất ở. Ông Tịnh cho rằng, trường hợp của mình có thể được xem xét theo Khoản 5, Điều 116, Luật Đất đai năm 2024. Theo ông Tịnh, quy định này tạo cơ sở để hộ gia đình, cá nhân được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư sang đất ở, qua đó phục vụ nhu cầu xây dựng nhà ở và ổn định cuộc sống.

Qua rà soát vụ việc, UBND tỉnh Gia Lai khẳng định, hồ sơ địa chính cho thấy, thửa đất số 169 theo Bản đồ VN-2000 có diện tích 510,4m², có nguồn gốc là đất trồng cây hàng năm khác. Đây là đất nông nghiệp thuần túy do ông Tịnh nhận chuyển nhượng và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS05540 ngày 28/5/2020. Hiện trạng trên đất mới có cổng ngõ, tường rào bao quanh; bên trong có một giếng khoan cùng một số cây ăn quả như dừa, mít.

Mặc dù vị trí thửa đất nằm trong quy hoạch “đất nhà ở mới” thuộc Đồ án Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu vực đô thị Bồng Sơn - Hoài Nhơn theo Quyết định số 18540/QĐ-UBND ngày 29/12/2021 và Quyết định số 8000/QĐ-UBND ngày 5/6/2024 của Chủ tịch UBND thị xã Hoài Nhơn, nhưng đây không phải là căn cứ duy nhất để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều kiện quan trọng khi xem xét chuyển mục đích sử dụng đất theo Khoản 5, Điều 116, Luật Đất đai năm 2024 là phải phù hợp với quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Trong trường hợp này, khu vực được quy hoạch “đất nhà ở mới” được định hướng để phát triển các khu đô thị, khu dân cư đồng bộ, không đồng nghĩa với việc người dân có thể tự chuyển từng thửa đất nông nghiệp sang đất ở.

UBND tỉnh Gia Lai đã có Công văn số 5674/UBND-KT chỉ đạo tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm về xây dựng và ngăn chặn tình trạng chia tách, “phân lô, bán nền” tự phát tại những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Văn bản cũng nêu việc không xử lý hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không cùng thửa với đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân.

Trong khi đó, thửa đất của ông Tịnh là đất nông nghiệp độc lập, không cùng thửa với đất ở. Đây là một trong những căn cứ quan trọng khiến yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất không được chấp thuận.

UBND tỉnh Gia Lai khẳng định thửa đất của ông Tịnh nằm trong khu vực đang quy hoạch, chuẩn bị triển khai dự án khu dân cư. Ảnh: Song Việt (Ảnh minh họa)

Vướng quy hoạch dự án

Không chỉ vướng về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất, quá trình xác minh lần hai của UBND tỉnh Gia Lai còn làm rõ một yếu tố khác liên quan trực tiếp đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng khu đất. Sau khi nhận đơn khiếu nại lần hai của ông Tịnh, Chủ tịch UBND tỉnh Gia Lai giao Thanh tra tỉnh kiểm tra, xác minh lại toàn bộ vụ việc. Cơ quan thanh tra đã rà soát nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính, quy hoạch và tình hình quản lý, sử dụng đất tại địa phương.

Theo Báo cáo số 378/BC-UBND ngày 10/8/2026 của UBND phường Bồng Sơn, hiện địa phương đang triển khai lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư phía Nam đường Lê Lợi, với quy mô 7,4ha. Thửa đất của ông Tịnh nằm trọn trong phạm vi khu vực này.

Dự án đã được HĐND phường Bồng Sơn đưa vào Danh mục đầu tư công khởi công năm 2026 theo Nghị quyết số 16/NQ-HĐND. Đồng thời, địa phương đã thực hiện thủ tục đăng ký danh mục công trình phải thu hồi đất để trình HĐND tỉnh Gia Lai thông qua.

Những thông tin này cho thấy, thửa đất của ông Tịnh nằm trong khu vực đang được Nhà nước tổ chức quy hoạch, chuẩn bị triển khai dự án khu dân cư. Do đó, việc xem xét cho chuyển mục đích sử dụng riêng lẻ cần được đặt trong tổng thể quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và yêu cầu quản lý dự án, thay vì chỉ căn cứ vào nhu cầu của cá nhân.

Quá trình xác minh cũng xem xét lý do ông Tịnh đưa ra về hoàn cảnh gia đình khó khăn, phải thuê nhà và có nhu cầu chuyển đất sang đất ở để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, qua đối chiếu dữ liệu biến động đất đai giai đoạn 2020-2025, cơ quan chức năng xác định, ông Tịnh từng nhận chuyển nhượng và tiếp tục chuyển nhượng nhiều thửa đất ở gắn liền với đất trồng cây lâu năm tại các phường Hoài Xuân, Hoài Đức và Hoài Thanh Tây. Vì vậy, UBND tỉnh Gia Lai cho rằng, lý do khó khăn về nhà ở mà ông Tịnh nêu không có cơ sở thực tế để xem xét.

Trước khi đưa ra quyết định cuối cùng, ngày 17/7/2026, Chủ tịch UBND tỉnh Gia Lai cùng các cơ quan chuyên môn đã đối thoại trực tiếp với ông Nguyễn Văn Tịnh, phân tích các căn cứ pháp lý và thông tin liên quan đến khu vực thửa đất, trong đó có quy hoạch Khu dân cư phía Nam đường Lê Lợi.

Trên cơ sở kết quả kiểm tra, xác minh và đối thoại, Chủ tịch UBND tỉnh Gia Lai quyết định không công nhận nội dung khiếu nại của ông Nguyễn Văn Tịnh; đồng thời giữ nguyên Quyết định số 7945/QĐ-UBND ngày 17/6/2025 của Chủ tịch UBND thị xã Hoài Nhơn về việc giải quyết khiếu nại lần đầu. Quyết định giải quyết khiếu nại lần hai cũng nêu rõ, nếu không đồng ý với kết quả giải quyết, ông Nguyễn Văn Tịnh có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại tòa án nhân dân theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.