Mặt bằng Dự án Khu đô thị Bảo Ninh 3 hiện tại. Ảnh: LHC

Dự án 920 tỷ đồng chậm gần 30 tháng so với hợp đồng

Dự án Khu đô thị Bảo Ninh 3 có quy mô sử dụng đất gần 16,5 ha tại xã Bảo Ninh, thành phố Đồng Hới (nay là phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị). Nhà đầu tư trúng thầu là Liên danh Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Vĩnh Phúc và Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex); doanh nghiệp dự án là Công ty TNHH Phát triển hạ tầng đô thị Vĩnh Phúc. Mục tiêu đặt ra là hình thành một khu đô thị mới khang trang, hiện đại, đáp ứng nhu cầu nhà ở và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật cho khu vực.

Theo hợp đồng đầu tư ký kết vào tháng 6/2020 giữa Sở Xây dựng và liên danh nhà đầu tư, toàn bộ dự án có tiến độ thực hiện là 42 tháng, riêng hạng mục hạ tầng kỹ thuật phải hoàn thành trong vòng 21 tháng. Về phía nhà đầu tư, doanh nghiệp đã hoàn thành công tác rà phá bom mìn, điều tra hiện trạng rừng; nộp 30 tỷ đồng tiền sử dụng đất, hơn 3,64 tỷ đồng tiền M3, hơn 207 triệu đồng kinh phí trồng rừng thay thế và hỗ trợ hơn 2,27 tỷ đồng để bồi thường, di dời lăng mộ.

Thế nhưng, sau gần 96 tháng kể từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư vào năm 2018, nhà đầu tư vẫn chưa được giao đất, chưa triển khai thi công; dự án chậm tiến độ so với hợp đồng gần 30 tháng. Căn cứ chỉ đạo rà soát các dự án có khó khăn, vướng mắc, tồn đọng kéo dài, Thanh tra tỉnh đã tiến hành thanh tra chuyên đề để kiểm tra, xác minh những khó khăn, vướng mắc của dự án.

Nan giải bài toán bồi thường và quỹ đất tái định cư

Qua xác minh của cơ quan thanh tra, khó khăn, vướng mắc chính của dự án là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Việc chưa hoàn thành công tác này là rào cản trực tiếp dẫn đến không có mặt bằng sạch để bàn giao cho nhà đầu tư, ảnh hưởng lớn đến tiến độ thực hiện tổng thể của dự án.

Mặc dù UBND thành phố Đồng Hới đã ban hành 3 quyết định phê duyệt kế hoạch thu hồi đất với tổng diện tích 148.623m², đạt 90,1% diện tích dự án, song việc kiểm đếm, xác định nguồn gốc và quy chủ đất còn gặp nhiều trở ngại.

Dự án vướng nhiều khu vực mồ mả. Ảnh: LHC

Khu vực dự án có lịch sử sử dụng đất phức tạp, gồm đất ở nông thôn, đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất và các loại đất khác do 64 hộ gia đình cùng 2 tổ chức sử dụng, quản lý. Phần lớn diện tích đất bị ảnh hưởng là đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; một số trường hợp chuyển nhượng bằng giấy viết tay qua nhiều chủ sử dụng, hồ sơ địa chính chưa đầy đủ, gây khó khăn cho việc xác minh nguồn gốc đất.

Dự án còn vướng việc di dời lăng, mộ. UBND thành phố Đồng Hới đã phê duyệt phương án 2 đợt đối với tài sản là lăng, mộ của 78 hộ gia đình và dòng họ. Đến thời điểm thanh tra, 46/78 hộ đã nhận tiền hỗ trợ bồi thường, trong đó 31 hộ hoàn thành di dời. Những hộ còn lại chưa đồng thuận với diện tích đất bố trí tại vị trí mới theo quy định và đề nghị được bố trí diện tích tương đương với khuôn viên lăng, mộ hiện trạng.

Bên cạnh đó, việc bố trí quỹ đất tái định cư cho 6 hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ đất ở cũng gặp vướng mắc do quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án chưa bố trí quỹ đất tái định cư.

Đối với khối lượng tài sản đã kiểm đếm từ năm 2021, việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ gặp khó khăn do phải áp dụng Luật Đất đai năm 2024 và các quy định mới của UBND tỉnh. Sự thay đổi về chủng loại, kết cấu và đơn giá bồi thường dẫn đến phải rà soát, điều chỉnh lại khối lượng đã kiểm đếm; trong khi nhiều tài sản đã thay đổi hiện trạng hoặc không còn tồn tại. Các thông báo thu hồi đất cũng đã hết thời hạn, dẫn đến chưa đủ cơ sở pháp lý để tiếp tục kiểm đếm, bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng.

Cần giải pháp đồng bộ tháo gỡ điểm nghẽn cho dự án

Qua kiểm tra, Thanh tra tỉnh Quảng Trị xác định thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, sơ tuyển, lựa chọn nhà đầu tư và ký kết hợp đồng được thực hiện trên cơ sở các quy định pháp luật tại thời điểm triển khai.

Tuy nhiên, bên cạnh những nguyên nhân khách quan như lịch sử sử dụng đất phức tạp, ảnh hưởng của dịch COVID-19 và sự thay đổi của chính sách pháp luật, kết luận thanh tra cũng chỉ ra nhiều nguyên nhân chủ quan.

Công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng của UBND xã Bảo Ninh trước đây chưa chặt chẽ, dẫn đến tình trạng một số hộ gia đình, cá nhân lấn chiếm đất, tạo lập tài sản trái phép. Việc tổ chức thi hành quyết định xử phạt, áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả của UBND thành phố Đồng Hới và các phòng chuyên môn liên quan giai đoạn 2022-2025 chưa đầy đủ, chưa dứt điểm.

Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh và nhà đầu tư chưa chủ động, kịp thời báo cáo cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn. Nhà đầu tư cũng chưa chủ động thực hiện thủ tục đề nghị gia hạn hợp đồng, điều chỉnh tiến độ trước thời điểm hết hạn; trong khi Sở Xây dựng chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm quản lý, theo dõi, đôn đốc, hướng dẫn nhà đầu tư và còn chậm tham mưu xử lý những vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Để tránh lãng phí nguồn lực đất đai và giảm thiểu rủi ro pháp lý, thiệt hại kinh tế, Thanh tra tỉnh đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, địa phương thực hiện đồng bộ các giải pháp tháo gỡ.

Trọng tâm là hướng dẫn nhà đầu tư hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh chủ trương đầu tư, gia hạn tiến độ; đưa dự án vào danh mục công trình, dự án cần thu hồi đất; rà soát, thống nhất việc xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất và quy chủ sử dụng đất.

Cơ quan thanh tra cũng kiến nghị xem xét bố trí đất nghĩa địa di dời với diện tích tương đương khuôn viên lăng, mộ hiện trạng; đồng thời điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để có cơ sở bố trí tái định cư cho các hộ bị thu hồi toàn bộ đất ở.

Việc giải tỏa những “nút thắt” tại Dự án Khu đô thị Bảo Ninh 3 là yêu cầu cấp thiết nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý, đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng và đưa dự án trở lại đúng tiến độ.