Dự án Khu đô thị Nam Cầu Dài. Ảnh: LHC

Dự án có tổng mức đầu tư 2.200 tỷ đồng, do Công ty TNHH Tập đoàn Sơn Hải làm nhà đầu tư, Công ty TNHH Sơn Hải Riverside làm doanh nghiệp dự án. Thời gian thực hiện ban đầu từ năm 2018 đến năm 2024, sau đó được điều chỉnh hoàn thành vào năm 2028; trong đó, hạ tầng kỹ thuật hoàn thành trước năm 2027 và các công trình kiến trúc hoàn thành trong năm 2028.

Hạ tầng kỹ thuật đạt trên 90% nhưng vẫn chậm tiến độ

Đến thời điểm thanh tra, dự án đã được giao 27,1ha trên tổng diện tích 36,8ha, đạt 73,64%. Phần đất này được bàn giao qua hai đợt vào tháng 5 và tháng 6/2021.

Trên diện tích đã bàn giao, các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính đã được thi công với khối lượng cơ bản trên 90%, gồm san nền, giao thông, cấp thoát nước, cầu và sông cảnh quan. Doanh nghiệp dự án cũng đang thi công phần thô 38 căn biệt thự và shophouse.

Kết luận thanh tra tỉnh Quảng Trị đánh giá kết quả trên thể hiện nỗ lực của các cơ quan liên quan, nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án trong bối cảnh dự án có nhiều khó khăn, vướng mắc kéo dài. Tuy nhiên, so với Hợp đồng số 25/2020/HĐ-DAĐT ngày 10/2/2020 có tiến độ đến năm 2024, việc thi công trên 27,1ha vẫn chưa bảo đảm yêu cầu.

KLTT xác định nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án chưa chuẩn bị tốt phương án tài chính; việc triển khai phần hạ tầng kỹ thuật và công trình kiến trúc trên 27,1 ha đã được bàn giao chưa bảo đảm tiến độ theo Hợp đồng số 25/2020/HĐ-DAĐT.

Một phần hạ tầng kỹ thuật Dự án Khu đô thị Nam Cầu Dài. Ảnh: LHC

Trong khi đó, 9,7ha còn lại chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng, chủ yếu nằm tại khu vực Cảng cá Nhật Lệ và phạm vi của 8 hộ dân dọc Quốc lộ 1A, đoạn từ Cầu Dài đến đường Trần Khánh Dư. Đây là khu vực trung tâm, kết nối dự án với Quốc lộ 1A và các hệ thống hạ tầng thiết yếu. Việc chưa bàn giao được phần diện tích này khiến dự án bị chia cắt, ảnh hưởng đến khả năng kết nối đồng bộ giao thông, điện, nước và thoát nước.

Tại Cảng cá Nhật Lệ, việc kiểm kê, định giá và di dời tài sản của các tổ chức, cá nhân gặp khó khăn do khối lượng tài sản lớn, nhiều máy móc chuyên ngành đã sử dụng lâu năm, thiếu thông tin kỹ thuật hoặc không có trong đơn giá tài sản của tỉnh. Đối với 8 hộ dân, vướng mắc tập trung vào giá bồi thường, nguồn gốc đất, hồ sơ pháp lý và điều kiện được bồi thường.

Thanh tra tỉnh cũng chỉ ra tài sản công tại khu vực Cảng cá Nhật Lệ và Nhà máy đóng tàu Nhật Lệ chưa được xử lý đầy đủ trước khi lựa chọn nhà đầu tư. Việc giao đất từng đợt trong khi dự án không được phê duyệt theo hình thức phân kỳ đầu tư được xác định là chưa phù hợp.

Ngoài ra, tuyến kè chống sạt lở bờ Tây sông Nhật Lệ dài 480,2m chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng và thi công, ảnh hưởng đến việc bảo vệ hạ tầng kỹ thuật, hoàn thiện đồng bộ dự án và tiếp cận tín dụng của nhà đầu tư. Dự án còn chịu tác động của trận lũ lịch sử năm 2020, dịch Covid-19 và yêu cầu điều chỉnh cao độ san nền để bảo đảm an toàn phòng, chống ngập lụt.

Khó tiếp cận vốn khi chưa được giao đủ mặt bằng

Theo hợp đồng dự án, vốn chủ sở hữu tối thiểu của nhà đầu tư là 396 tỷ đồng; vốn vay được xác định tối đa 1.804 tỷ đồng.

Kết luận thanh tra xác định nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án chưa chuẩn bị tốt phương án tài chính. Tuy nhiên, việc huy động vốn cũng bị ảnh hưởng do dự án chưa được giao đủ mặt bằng và chưa hoàn thành tuyến kè sông Nhật Lệ.

KLTT dẫn báo cáo của nhà đầu tư và nội dung Công văn số 2510/SXD-QLN ngày 7/4/2026 của Sở Xây dựng cho biết BIDV Chi nhánh Quảng Bình chưa chấp thuận giải ngân khoản vay đã cam kết. Lý do được nêu là dự án chưa được bàn giao cơ bản mặt bằng sạch, tuyến kè chưa hoàn thành và hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu chưa thể kết nối đồng bộ.

Dự án đang triển khai thi công phần thô của 38 căn biệt thự và shophouse. Ảnh: LHC

Theo KLTT, từ tháng 7/2022 đến tháng 12/2024, nhà đầu tư nhiều lần làm việc với tổ chức tín dụng, đồng thời kiến nghị UBND tỉnh đẩy nhanh GPMB 9,7 ha còn lại. Do phần diện tích này nằm tại khu vực trung tâm, làm dự án bị chia cắt, trong khi tuyến kè sông Nhật Lệ chưa hoàn thành, BIDV Chi nhánh Quảng Bình chưa chấp thuận giải ngân khoản vay đã cam kết.

Để đáp ứng điều kiện giải ngân, ngày 26/12/2024, UBND tỉnh Quảng Bình ban hành Văn bản số 2496/UBND-KT, cam kết hoàn thiện tuyến kè, GPMB và giao phần đất còn lại cho nhà đầu tư trước ngày 31/12/2025. Sau khi có cam kết, ngày 31/12/2024, BIDV Chi nhánh Quảng Bình giải ngân 1.000 tỷ đồng; nhà đầu tư đã nộp số tiền này vào ngân sách nhà nước để thực hiện nghĩa vụ về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

KLTT ghi nhận nhà đầu tư tích cực tìm kiếm giải pháp và sau khoản nộp 1.000 tỷ đồng đã “cơ bản thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho NSNN”. Tuy nhiên, đến thời điểm thanh tra, 9,7 ha vẫn chưa được GPMB, giao đất và các nội dung UBND tỉnh cam kết tại Văn bản số 2496/UBND-KT chưa được thực hiện đầy đủ.

Còn 368,593 tỷ đồng nghĩa vụ tài chính về đất

Ngày 14/1/2022, UBND tỉnh Quảng Bình ban hành Quyết định số 88/QĐ-UBND phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với phần diện tích dự án đã giao.

Trên cơ sở đó, ngày 20/6/2022, Cục Thuế tỉnh Quảng Bình, nay là Thuế tỉnh Quảng Trị, ban hành Thông báo số 2490/TB-CTQBI về tiền sử dụng đất và Thông báo số 2491/TB-CTQBI về tiền thuê đất trả một lần cho cả thời hạn thuê đối với Công ty TNHH Sơn Hải Riverside.

Đến ngày 28/5/2026, doanh nghiệp dự án còn nợ tổng cộng 368,593 tỷ đồng, gồm 49,362 tỷ đồng tiền sử dụng đất, 28,715 tỷ đồng tiền thuê đất và 290,516 tỷ đồng tiền chậm nộp.

Do Công ty TNHH Sơn Hải Riverside chưa nộp đầy đủ các khoản trên, cơ quan thuế đã thực hiện các biện pháp quản lý nợ và cưỡng chế trả nợ thuế, gồm trích tiền từ tài khoản của doanh nghiệp tại Kho bạc Nhà nước và tổ chức tín dụng; ngừng sử dụng hóa đơn; thông báo tạm hoãn xuất cảnh đối với người đại diện theo pháp luật; ngăn chặn chuyển dịch tài sản đối với doanh nghiệp.

Thanh tra tỉnh xác định việc cơ quan thuế ban hành các thông báo nghĩa vụ tài chính, xác định thời hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và số tiền chậm nộp đối với 27,1 ha đã được bàn giao mặt bằng sạch là đúng quy định của pháp luật về quản lý thuế.

KLTT đồng thời nêu việc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất phát sinh trong điều kiện dự án còn nhiều khó khăn, vướng mắc: 9,7 ha chưa được giải phóng mặt bằng; khu vực Cảng cá Nhật Lệ còn vấn đề về môi trường; đất chưa được giao đầy đủ; hệ thống hạ tầng kỹ thuật thuộc trách nhiệm của Nhà nước chưa hoàn thiện; việc giao đất được thực hiện theo tiến độ giải phóng mặt bằng trong khi hồ sơ dự án không quy định phân kỳ đầu tư. Theo Thanh tra tỉnh, các yếu tố này có tác động đến khả năng tiếp cận tín dụng và huy động nguồn lực tài chính của nhà đầu tư để hoàn thành dự án.

Làm rõ trách nhiệm để tháo gỡ vướng mắc

Thanh tra tỉnh kết luận Công ty TNHH Tập đoàn Sơn Hải và Công ty TNHH Sơn Hải Riverside chịu trách nhiệm về việc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đã được thông báo và chậm triển khai phần diện tích đã được giao.

Khu vực Cảng cá Nhật Lệ còn nhiều vướng mắc về kiểm kê, định giá tài sản và di dời. Ảnh: LHC

Đồng thời, trách nhiệm cũng được xác định đối với các cơ quan liên quan. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Bình chịu trách nhiệm trong tham mưu giao đất từng đợt khi dự án không phân kỳ; Sở Xây dựng chịu trách nhiệm tham mưu, tổ chức về lựa chọn nhà đầu tư, ký kết, điều chỉnh hợp đồng, rà soát tài sản công, theo dõi và giám sát tiến độ.

UBND thành phố Đồng Hới trước đây, UBND phường Đồng Hới và Ban QLDA chịu trách nhiệm về tiến độ bồi thường, GPMB, xác minh nguồn gốc đất, hoàn thiện và tổ chức thực hiện phương án bồi thường. Ban Quản lý Cảng cá và Đăng kiểm tàu cá chịu trách nhiệm về việc chậm mở cảng mới, di dời tài sản và xác định lộ trình đóng Cảng cá Nhật Lệ cũ.

Đối với đề nghị miễn tiền chậm nộp, Thanh tra tỉnh cho rằng chưa phù hợp theo quy định hiện hành vì việc miễn chỉ được xem xét khi người nộp thuế thuộc trường hợp bất khả kháng và có đủ hồ sơ chứng minh. Tuy vậy, KLTT cũng kiến nghị đánh giá toàn diện trách nhiệm của các bên và mối quan hệ giữa việc chậm giải phóng mặt bằng với khả năng huy động vốn, thực hiện nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư.

Trường hợp có căn cứ xác định khoản tiền chậm nộp phát sinh một phần do nguyên nhân khách quan từ phía cơ quan nhà nước nhưng chưa thuộc phạm vi xử lý của pháp luật hiện hành, UBND tỉnh được kiến nghị báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét theo cơ chế, chính sách đặc thù tại Nghị quyết số 29/2026/QH16.

Thanh tra tỉnh yêu cầu nhà đầu tư và doanh nghiệp dự án tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính, đẩy nhanh tiến độ thi công theo tiến độ điều chỉnh; đồng thời phối hợp với các cơ quan, đơn vị và người dân để tháo gỡ vướng mắc giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng kết nối và triển khai đồng bộ dự án.