Thanh tra tỉnh Ninh Bình kết luận Khu nhà ở đô thị Hoàng Đông còn nhiều thiếu sót trong quá trình chuẩn bị đầu tư. Trong ảnh: Trụ sở Thanh tra tỉnh Ninh Bình. Ảnh: Trung Hà

Những tồn tại, thiếu sót và trách nhiệm

Theo nội dung Kết luận thanh tra số 87/KL-TTr ngày 28/8/2026 của Thanh tra tỉnh Ninh Bình, Dự án Khu nhà ở đô thị tại phường Hoàng Đông, thị xã Duy Tiên (nay là phường Duy Hà, tỉnh Ninh Bình)do Công ty Cổ phần Đầu tư Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà 7 thực hiện, được UBND tỉnh Hà Nam chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 2406/QĐ-UBND ngày 26/12/2022.

Dự án có diện tích sử dụng đất khoảng 51,5ha, quy mô dân số khoảng 9.095 người. Tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 1.454 tỷ đồng, thời gian thực hiện từ năm 2022 đến năm 2028.

Đến thời điểm thanh tra, công tác giải phóng mặt bằng đã thực hiện được khoảng 423.540,5m², đạt 82,4%. Nhà đầu tư đã chi trả 84,803 tỷ đồng. Còn 90.715m² và 84 hộ chưa có phương án bồi thường, hỗ trợ.

Trong khi đó, dự án chưa khởi công xây dựng; thiết kế xây dựng công trình đang được lập. Đến thời điểm thanh tra, dự án chưa được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chưa được giao đất và chưa xác định giá đất cụ thể.

Theo kết luận thanh tra, tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm của tỉnh xác định quy mô dự án là 46,00ha. Trong khi đó, Quyết định số 2406/QĐ-UBND ngày 26/12/2022 chấp thuận dự án với quy mô sử dụng đất 51,5ha, chênh 5,5ha.

Thanh tra tỉnh xác định quy mô sử dụng đất được chấp thuận chưa bảo đảm điều kiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo khoản 1 và khoản 2 Điều 15 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13.

Tồn tại này sau đó được khắc phục tại Quyết định số 1427/QĐ-UBND ngày 20/6/2025 và Quyết định số 839/QĐ-UBND ngày 28/3/2026. Tuy nhiên, theo kết luận thanh tra, việc khắc phục sau không làm thay đổi trách nhiệm đối với thiếu sót tại thời điểm phát sinh.

Liên quan đến công tác thẩm định chủ trương đầu tư, nội dung đánh giá sự phù hợp của dự án với mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo điểm e khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 chưa được thực hiện đầy đủ tại Báo cáo số 2814/BC-SKHĐT ngày 29/11/2022 của Sở Kế hoạch và Đầu tư.

Kết luận thanh tra cũng nêu, ý kiến của cơ quan chuyên môn về xây dựng, nhà ở không nêu quy mô diện tích và không đánh giá sự chênh lệch, song trách nhiệm thẩm định thuộc cơ quan chủ trì thẩm định theo khoản 2 và khoản 4 Điều 36 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14. Do đó, chênh lệch 5,5ha không được phát hiện, làm rõ trước khi trình chấp thuận chủ trương đầu tư.

Một tồn tại khác được Thanh tra tỉnh Ninh Bình chỉ ra liên quan đến việc quản lý hợp đồng dự án sau quá trình sắp xếp tổ chức bộ máy, đơn vị hành chính.

Bên A của Hợp đồng dự án ban đầu là UBND thị xã Duy Tiên. Từ ngày 1/7/2025, đơn vị hành chính cấp huyện kết thúc hoạt động, dự án do Ban Quản lý Đầu tư, Phát triển Đô thị và Quỹ đất khu vực 1 quản lý.

Từ ngày 30/12/2025, Ban Quản lý Đầu tư, Phát triển Đô thị và Quỹ đất khu vực 1 chấm dứt hoạt động, hồ sơ dự án được chuyển giao về Ban Quản lý Dự án Đầu tư Xây dựng số 3 tỉnh Ninh Bình. Đến ngày 29/6/2026, dự án được giao Sở Xây dựng tiếp nhận, quản lý thực hiện, theo dõi, tổng hợp tình hình triển khai.

Tuy vậy, đến thời điểm thanh tra, Hợp đồng dự án chưa được ký phụ lục điều chỉnh thông tin đại diện cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Bên A.

Cơ quan thanh tra xác định việc chưa ký phụ lục khiến hồ sơ Hợp đồng dự án chưa đồng bộ với cơ cấu tổ chức quản lý và chưa bảo đảm quy định về sửa đổi hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh tại Điều 76 Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15. Trách nhiệm được xác định đối với Ban Quản lý Đầu tư, Phát triển Đô thị và Quỹ đất khu vực 1 và Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng số 3 tỉnh Ninh Bình trong thời gian từ ngày 1/7/2025 đến 30/6/2026.

Chưa phát hiện thất thoát, vụ lợi; kiến nghị khắc phục các tồn tại

Từ những nội dung được thanh tra, Kết luận số 87/KL-TTr nêu rõ các tồn tại nêu trên chủ yếu là tồn tại về trình tự, thủ tục hành chính trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, phát sinh trong bối cảnh thay đổi pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng và sắp xếp tổ chức bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính.

Qua thanh tra chưa phát hiện thất thoát tiền, tài sản của Nhà nước và chưa phát hiện hành vi vụ lợi. Các tồn tại thuộc diện có thể khắc phục, không thuộc trường hợp phải dừng thực hiện hoặc thu hồi Dự án.

Dự án thuộc diện phải được tổng hợp, cập nhật danh mục và báo cáo kết quả xử lý định kỳ hằng tháng trên Hệ thống cơ sở dữ liệu của Ban chỉ đạo 751 theo mục 7 Điều 1 Nghị quyết số 17/NQ-CP ngày 26/01/2026 của Chính phủ.

Trên cơ sở đó, Thanh tra tỉnh kiến nghị Sở Xây dựng tiếp nhận, quản lý hồ sơ, phối hợp với nhà đầu tư ký phụ lục Hợp đồng điều chỉnh thông tin Bên A, hoàn thành trước ngày 10/10/2026.

Đối với phần diện tích đã giải phóng mặt bằng, Sở Nông nghiệp và Môi trường được kiến nghị tham mưu UBND tỉnh áp dụng cơ chế thu hồi đất, giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư và theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 đối với 423.540,5m² đã giải phóng mặt bằng; cho phép nhà đầu tư triển khai song song với việc tiếp tục giải phóng mặt bằng 90.715m² còn lại, hoàn thành trước ngày 31/12/2026.

Cùng với đó, UBND phường Duy Hà được yêu cầu triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đối với 84 hộ còn lại. Trường hợp các hộ tiếp tục không đồng ý, địa phương báo cáo UBND tỉnh xem xét phương án cưỡng chế theo quy định.

Về phía nhà đầu tư, Thanh tra tỉnh kiến nghị phối hợp với Sở Xây dựng ký phụ lục Hợp đồng điều chỉnh thông tin Bên A trước ngày 10/10/2026; bố trí kinh phí, phối hợp hoàn thành giải phóng mặt bằng 90.715m² và phương án bồi thường đối với 84 hộ còn lại. Đồng thời, thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo kết quả xác định của cơ quan có thẩm quyền, hoàn thành trước ngày 31/12/2026.

Các cơ quan, đơn vị có liên quan và nhà đầu tư nghiêm túc tổ chức thực hiện các kiến nghị của cơ quan thanh tra và báo cáo kết quả lần đầu về Thanh tra tỉnh trước ngày 10/10/2026, báo cáo kết quả thực hiện dứt điểm trước ngày 31/12/2026.