Nhiều phán quyết của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm còn bất hợp lý (Ảnh: PV/Vietnam+)

Ra tòa để hủy hợp đồng

Ngày 10/7, Tòa án Nhân dân quận Nam Từ Liêm đã có bản án số 06/2015/DS-ST về việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa nguyên đơn là bà B.T.B.Q với bị đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Keangnam Vina. 

Trước đó, vào tháng 4/2012, bà Q. đã nộp đơn khởi kiện ra Tòa án Nhân dân huyện Từ Liêm, nay là Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Hà Nội đề nghị tuyên hủy hợp đồng bán căn hộ. Lý do chính được đưa ra là phía bị đơn đã vi phạm các quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối khi thanh toán căn hộ bằng USD; sự nhập nhèm về diện tích chung-riêng; và những dấu hiệu không minh bạch khi giới thiệu chung về dự án.

Theo người đại diện cho bà Q, vào cuối tháng 12/2009, bà Q. đến thăm quan khu căn hộ mẫu dự án Keangnam tại K1 Mễ Trì, Hà Nội và ký hợp đồng căn hộ tại tầng 6 của dự án. Theo hợp đồng, căn hộ này có diện tích là 206,95m2 và được bán với giá là 523.584USD.

Tuy nhiên đến cuối năm 2010, qua các phương tiện thông tin đại chúng bà Quyên biết việc quy định giá căn hộ bằng USD là không phù hợp với các quy định của pháp luật. 

Do đó, bà Q. đã nhiều lần gửi công văn yêu cầu Keangnam phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ theo đồng Việt Nam để phù hợp với các quy định của pháp luật nhưng bị phía chủ đầu tư từ chối. Trong thời gian này, bà Q. cũng đề nghị với Keangnam về việc mình sẽ tạm dừng nghĩa vụ thanh toán. 

Tiếp đó, căn cứ vào Kết luận của Ngân hàng Nhà nước khẳng định hành vi định giá bằng ngoại tệ trong hợp đồng mua bán trước tháng 8/2000 của Keangnam Vina là vi phạm quy định về quản lý ngoại hối, bà Q. tiếp tục có văn bản gửi Keangnam thông báo hợp đồng bị vô hiệu và yêu cầu Keangnam phải trả toàn bộ số tiền bà đã thanh toán.

Tháng 2/2012, bà Q. ủy quyền cho Văn phòng Luật sư Bùi Đình Ứng. Ngày 18/2/2012, Văn phòng Luật sư Bùi Đình Ứng đã có văn bản số 06/CVLS yêu cầu Keangnam hủy hợp đồng bán căn hộ, hoàn trả toàn bộ số tiền đã nộp và bồi thường thiệt hại. 

Về phía mình, Keangnam Vina cũng bày tỏ ý chí chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ B606. Cụ thể, tháng 8/2011, Keangnam thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng bán căn hộ B606 với bà Q. và khẳng định Keangnam có toàn quyền giao kết hợp đồng bán hoặc cho thuê căn hộ với các khách hàng khác.

Ngày 20/9/2012, Keangnam đã ra thông báo chấm dứt hợp đồng bán căn hộ (lần 2) yêu cầu bà Q. phải thanh toán cho Keangnam lãi chậm thanh toán và khoản tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại vì việc chấm dứt hợp đồng là do lỗi của bà Q.

Ngày 30/11/2013, Keangnam có đơn phản tố đề nghị Tòa tuyên buộc bà Q. phải thanh toán toàn bộ các khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng, tiền lãi chậm trả, tiền bồi thường các thiệt hại tổn thất là 5.914.303.968 đồng.

Như vậy, có thể thấy, ý chí của cả nguyên đơn và bị đơn đều muốn tuyên hủy hợp đồng mua căn hộ tại tầng 6 của tòa nhà Keangnam. Mặc dù vậy, thực tế, ý chí này đã không được tôn trọng khi xét xử.

Ý chí các bên bị coi nhẹ

Ngày 10/7, sau nhiều ngày nghị án, Tòa án Nhân dân quận Nam Từ Liêm đã có bản án số 06/2015/DS-ST. Theo đó Bản án cấp sơ thẩm nhận định: Hợp đồng bán căn hộ B606 ngày 21/12/2009 tại điều 2 đã ghi giá bán bằng ngoại tệ là vi phạm các quy định về hạn chế sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam. Tuy nhiên, việc vi phạm này không bị vô hiệu toàn bộ nên không có cơ sở để hủy bỏ hợp đồng.

Cũng theo phán quyết này, theo quy định tại Điều 417 của Bộ Luật Dân sự "trong hợp đồng song vụ khi một trong các bên không thực hiện được nghĩa vụ của mình do lỗi của bên kia thì có quyền yêu cầu bên kia vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại." Việc ghi giá bán bằng USD trong hợp đồng là do thỏa thuận cả hai bên nên cả hai bên đều có lỗi. Do hai bên không xác định được giá bán căn hộ theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam dẫn đến tranh chấp về giá bán nên giá bán căn hộ sẽ được giải quyết tại Tòa án và không phải là căn cứ để hủy bỏ hợp đồng. 

Mặt khác do hai bên chưa thực hiện xong hợp đồng nên yêu cầu về việc hủy bỏ hợp đồng của nguyên đơn và yêu cầu chấm dứt hợp đồng của bị đơn đều không được Tòa án chấp nhận và các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, theo đại diện cho nguyên đơn thì những nhận định của Tòa án cấp sơ thẩm như trên là chưa xác đáng. Cụ thể, những phán quyết này đã đi ngược lại nguyên tắc tự do thỏa thuận giữa các bên.

Cụ thể, theo đại diện của nguyên đơn, ngay sau khi phát hiện việc tính giá trị căn hộ bằng USD vi phạm điều 22 Pháp lệnh ngoại hối, cuối tháng 2/2011, bà Q. đã gửi thông báo đên Keangnam đề nghị điều chỉnh giá căn hộ sang đồng Việt Nam để phù hợp với các quy định pháp luật. Tuy nhiên, đề nghị này đã bị Keangnam từ chối. 

Vì thế tính từ ngày 21/2/2011, bà Q. không có lỗi trong việc ký hợp đồng ghi giá bán bằng USD nữa. Có nghĩa là kể từ ngày này, áp dụng Điều 417 của Bộ Luật Dân sự, bà Q. có quyền lựa chọn hoặc yêu cầu Keangnam tiếp tục điều chỉnh giá bán để thực hiện Hợp đồng hoặc có quyền huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Mặt khác, trên thực tế, tháng 2/2012, sau nhiều lần đề nghị và bị khước từ điều chỉnh hợp đồng cho phù hợp với các quy định của pháp luật, bà Q. đã ủy quyền cho văn phòng luật sư Bùi Đình Ứng. Văn phòng luật sư Bùi Đình Ứng đã có văn bản số 06/CVLS thông báo với Keangnam về việc hủy hợp đồng bán căn hộ B606 là đã tuân thủ quy định tại Khoản 2 Điều 425 Bộ Luật Dân sự "Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

Ngoài ra, bản thân Keangnam cũng đã 2 lần thông báo chấm dứt hợp đồng với bà Q. Keangnam cũng phản tố yêu cầu bà Q. phải bồi thường vì việc chấm dứt hợp đồng do lỗi tại bà Q. 

Như vậy xét về mặt ý chí, cả bà Q​. và Keangnam đều mong muốn chấm dứt việc thực hiện hợp đồng. Việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng vẫn có hiệu lực và buộc các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng khi cả hai bên chủ thể của hợp đồng đều mong muốn chấm dứt hiệu lực của hợp đồng là đã đi ngược lại nguyên tắc tự do thoả thuận, nguyên tắc tối thượng của pháp luật hợp đồng được Bộ Luật Dân sự 2005 ghi nhận. 

Hơn thế nữa vấn đề bà Q. và Keangnam tranh chấp không phải là tranh chấp về giá bán căn hộ như nhận định của Tòa án cấp sơ thẩm "Do hai bên không xác định được giá bán căn hộ theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam dẫn đến tranh chấp về giá bán...". Tranh chấp của bà Q. và Keangnam là việc sử dụng ngoại hối trong thanh toán giá căn hộ.

“Vì thế Căn cứ văn bản đề nghị điều chỉnh điều khoản giá hợp đồng từ USD sang VNĐ của bà Q. đề ngày 21/2/2011; căn cứ việc từ chối thực hiện đề nghị của điều chỉnh giá căn hộ của Keangnam; căn cứ thông báo chấm dứt hợp đồng bán căn hộ của Keangnam ngày 20/9/2012; căn cứ điều 4, điều 417, điều 425 của Bộ Luật Dân sự, thì cần phải tuyên hủy hợp đồng bán căn hộ B606 ngày 21/12/2009 giữa bà Q. và Keangnam,” đại diện cho bà Q. nhấn mạnh.

Những phán quyết lạ kỳ

Cũng liên quan đến tranh chấp dân sự về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa khách hàng và Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Keangnam Vina, một phán quyết khác của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm cũng đang khiến những người trong cuộc phải “ngã ngửa.”

Cụ thể, tại bản án được đưa ra ngày 24/7 trong phiên xử giữa nguyên đơn là bà Đ.N.T và Keangnam Vina, Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm đã không chấp nhận phần yêu cầu đền bù phần diện tích chung đã bị Keangnam Vina tính khi bán 3 căn hộ tại tầng 33 cho bà.

Theo luật sư Vũ Thị Thu Hà, Công ty luật ATS: Trên thực tế, phần diện tích chung cho cả 3 căn hộ mà bà T. đã phải chịu lên tới 62,46 m2 bao gồm cả phần diện tích chung nằm trong căn hộ và phần sở hữu chung nằm ở phía bên ngoài căn hộ. Bà T. cũng đã phải trả số tiền hơn 3 tỷ đồng cho toàn bộ phần diện tích dôi dư một cách vô lý này.

Cũng theo luật sư Hà, việc tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm bác yêu cầu Keangnam phải đền bù phần diện tích chung đã bị tính lẫn vào cả 3 căn hộ là hết sức vô lý vì như thế đồng nghĩa nguyên đơn sẽ phải trả cả tiền phí quản lý trong nhiều năm cho cả phần diện tích thuộc sở hữu chung nằm trong căn hộ. Đáng nói hơn nữa, khách hàng trên còn phải bỏ tiền ra “mua thêm” ngay cả 2 hộp kỹ thuật vốn là phần diện tích sở hữu chung nằm ngoài căn hộ, trên phần hành lang chung với diện tích hơn 3m2.

Đặc biệt, trong một vụ xử tương tự đối với căn hộ tầng 6 của khách hàng B.T.B.Q như đã nêu trên, Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm lại chấp thuận của nguyên đơn với phần diện tích này và buộc Keangnam phải hoàn trả lại hơn 400 triệu đồng vì đã “bán cả hộp kỹ thuật.”

“Các căn hộ của bà Q. và bà T. đều bị tính thiếu diện tích như nhau, tuy nhiên, các phán quyết của tòa lại khác nhau. Điều này khiến cho chúng tôi vô cùng băn khoăn với tính công minh, liêm chính của tòa,” một người tham gia các phiên tố tụng bức xúc.

Vietnam​Plus sẽ tiếp tục cập nhật những diễn biến mới nhất tới bạn đọc./.

Theo Sơn Bách/Vietnam+