(Thanh tra) - Trước nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng lớn, việc tìm kiếm và mở rộng các kênh huy động vốn trở thành yêu cầu cấp bách nhằm bảo đảm chính sách an sinh và phát triển bền vững thị trường bất động sản. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang phối hợp với các Bộ, ngành liên quan triển khai đồng bộ các giải pháp, từ rà soát nhu cầu, chính sách hỗ trợ lãi suất, đến đa dạng hóa nguồn vốn cho vay, hướng tới mục tiêu thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) bền vững, hiệu quả và thực chất.
Rà soát đúng nhu cầu, hỗ trợ đúng đối tượng
Về vốn cho NƠXH theo Ngân hàng Nhà nước, công tác phát triển NƠXH chỉ đạt hiệu quả khi chính sách hỗ trợ được thiết kế dựa trên nhu cầu thực và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang cùng Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và các địa phương rà soát, đánh giá nhu cầu NƠXH theo từng nhóm — bao gồm nhu cầu mua, thuê mua và thuê — để xác định quy mô hỗ trợ cần thiết.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, không phải mọi người thu nhập thấp đều có nhu cầu mua nhà. Nhiều người chỉ có khả năng thuê nhà trong dài hạn, do vậy chính sách hỗ trợ cần tập trung vào đúng phân khúc này”.
Việc xác định cụ thể nhu cầu và đối tượng giúp Nhà nước cân đối nguồn lực, tránh đầu tư dàn trải, đồng thời đưa ra mức hỗ trợ lãi suất hợp lý. Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt việc hỗ trợ tài chính thông qua chính sách ưu đãi lãi suất, nhưng Ngân hàng Nhà nước cho rằng ưu đãi cần được thiết kế linh hoạt, gắn với khả năng trả nợ và thời hạn vay dài hơn, giúp người dân thực sự có thể tiếp cận.
Thực tiễn cho thấy, khó khăn lớn nhất trong phát triển NƠXH không chỉ ở khâu chính sách mà còn ở khâu thực thi dự án. Nhiều dự án mất 10–15 năm mới hoàn tất thủ tục đầu tư – xây dựng, khiến doanh nghiệp phải gánh chi phí lãi vay kéo dài, làm giảm hiệu quả đầu tư. Trong khi đó, ngân hàng vẫn phải trả lãi huy động định kỳ, khiến chi phí vốn tăng cao, làm giảm hiệu quả tín dụng.
Nếu thủ tục được rút ngắn còn 2–3 năm, dòng vốn ngân hàng có thể quay vòng nhanh hơn, giúp nhiều dự án đủ điều kiện tiếp cận tín dụng. Đây là yếu tố then chốt để tăng tốc giải ngân các gói vay ưu đãi.
Một vấn đề khác là việc xác định đúng đối tượng được vay vốn mua hoặc thuê NƠXH. Các ngân hàng cần hồ sơ xác nhận rõ ràng từ địa phương, nhưng thực tế việc xác nhận còn thiếu thống nhất, gây ách tắc trong khâu xét duyệt. Theo Ngân hàng Nhà nước, việc chuẩn hóa và đơn giản hóa quy trình xác nhận là bước cần thiết để đẩy nhanh tiến độ cho vay và tránh rủi ro pháp lý.
Đẩy mạnh gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và các nguồn vốn ưu đãi
Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng: Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, NHNN đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại tham gia gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (đến nay đã nâng lên 145.000 tỷ đồng) để hỗ trợ các dự án NƠXH và nhà ở công nhân.
Đây là nguồn vốn do các ngân hàng huy động từ người dân, phần lãi suất ưu đãi được các ngân hàng chủ động cân đối từ nguồn tài chính của mình, thể hiện sự đồng hành của hệ thống ngân hàng với chính sách an sinh xã hội của Nhà nước.
Nguồn vốn của gói tín dụng này được các ngân hàng huy động từ dân cư, với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5–2%/năm so với mức cho vay thông thường. Các ngân hàng thương mại như BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank và một số ngân hàng cổ phần khác đang chủ động bố trí nguồn vốn, tiếp nhận hồ sơ vay từ doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà đủ điều kiện.
Thống đốc Nguyễn Thị Hồng khẳng định: Hiện nay, hệ thống ngân hàng đã sẵn sàng về nguồn vốn; tuy nhiên, tiến độ giải ngân còn phụ thuộc vào việc công khai danh mục dự án đủ điều kiện và thủ tục phê duyệt đầu tư tại các địa phương. Khi các vướng mắc này được tháo gỡ, dòng vốn tín dụng ưu đãi sẽ được khơi thông mạnh mẽ hơn, góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội bền vững.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) cũng tiếp tục là kênh tài chính trọng yếu. Với sự hỗ trợ từ ngân sách nhà nước, NHCSXH cho vay các hộ gia đình, cá nhân mua, thuê hoặc thuê mua NƠXH với lãi suất ưu đãi. Tuy nhiên, điểm nghẽn hiện nay là chênh lệch kỳ hạn vốn: các khoản vay NƠXH thường có thời gian dài (10–20 năm), trong khi nguồn vốn huy động lại chủ yếu ngắn hạn. Điều này khiến ngân hàng gặp khó trong cân đối thanh khoản.
Để giải quyết, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị bổ sung nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, hoặc xem xét phát hành trái phiếu Chính phủ bảo lãnh cho các chương trình NƠXH. Đây sẽ là kênh vốn dài hạn, ổn định, giúp ngân hàng và doanh nghiệp chủ động triển khai dự án, giảm phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn.
Đa dạng hóa nguồn vốn xã hội hóa – Hướng đi bền vững
Một hướng đi được nhiều chuyên gia đánh giá cao là huy động nguồn vốn xã hội hóa, nhằm giảm gánh nặng cho ngân sách và hệ thống ngân hàng. Theo đó, doanh nghiệp phát triển NƠXH hoàn toàn có thể huy động vốn qua thị trường chứng khoán, thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu công trình hoặc hợp tác công – tư (PPP). Tuy nhiên, do tính chất dài hạn và lợi nhuận thấp của lĩnh vực NƠXH, nhà đầu tư cá nhân chưa thật sự mặn mà. Vì vậy, Nhà nước có thể bảo lãnh một phần rủi ro cho các doanh nghiệp đủ năng lực tài chính, qua đó tăng niềm tin của thị trường, giúp doanh nghiệp huy động được vốn trung và dài hạn.
Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước khuyến khích phối hợp nguồn lực giữa ngân sách trung ương, địa phương và khu vực tư nhân, tạo nên mạng lưới tài chính đa tầng, đảm bảo tính bền vững cho chương trình NƠXH. Việc hình thành quỹ phát triển nhà ở xã hội cấp trung ương hoặc địa phương, tương tự mô hình của nhiều nước, cũng là giải pháp lâu dài cần được nghiên cứu.
Theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, việc đa dạng hóa các kênh huy động vốn không chỉ giúp giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng thương mại, mà còn tạo ra môi trường tài chính đa dạng, linh hoạt phục vụ cho phát triển NƠXH. Khi nhiều nguồn vốn cùng tham gia — từ tín dụng thương mại, vốn ngân sách, vốn xã hội hóa, đến vốn trái phiếu — các dự án sẽ có điều kiện triển khai nhanh, ổn định và minh bạch hơn.
Đặc biệt, định hướng này cũng phù hợp với Chỉ thị số 40-CT/TW của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với tín dụng chính sách xã hội, trong đó nhấn mạnh yêu cầu phát huy sức mạnh tổng hợp của toàn xã hội trong việc thực hiện chính sách an sinh, trong đó có NƠXH.
Phát triển NƠXH là chính sách nhân văn, lâu dài, nhưng để thành công cần sự vào cuộc đồng bộ của cả hệ thống: từ cơ quan hoạch định chính sách, chính quyền địa phương đến ngân hàng và doanh nghiệp.
Theo Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, trọng tâm trong thời gian tới là đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, rút ngắn thủ tục đầu tư, mở rộng gói tín dụng ưu đãi, đồng thời thu hút nguồn lực xã hội hóa tham gia phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.
Khi các nút thắt về thủ tục và vốn được tháo gỡ, chương trình nhà ở xã hội sẽ không chỉ là nhiệm vụ an sinh, mà còn trở thành động lực tăng trưởng kinh tế, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và bao trùm.
Chính sách phát triển NƠXH đang bước vào giai đoạn mới — giai đoạn chuyển từ hỗ trợ hành chính sang hỗ trợ tài chính và thị trường. Trong đó, đa dạng hóa kênh vốn là chìa khóa mở ra dòng chảy bền vững cho hàng triệu người dân có nhu cầu an cư, đồng thời tạo động lực cho các doanh nghiệp và ngân hàng tham gia tích cực vào chương trình an sinh lớn của quốc gia.
Với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ và vai trò điều phối trung tâm của Ngân hàng Nhà nước, thị trường NƠXH Việt Nam được kỳ vọng sẽ chuyển mình mạnh mẽ, không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở trước mắt, mà còn góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân trong giai đoạn tới.
