Toàn cảnh hội thảo. Ảnh: PV

Phát biểu tại Hội thảo, Thứ trưởng  Bộ Nông nghiệp và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, thời gian qua, Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được triển khai đã bước đầu phát huy hiệu quả, góp phần ổn định thị trường đất đai, bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cũng đặt ra không ít khó khăn, đòi hỏi tiếp tục điều chỉnh, hoàn thiện các quy định, đặc biệt là theo hướng tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về thúc đẩy phát triển kinh tế tư nhân…

Bên cạnh đó, tại hội nghị tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án đầu tư về nhà ở thương mại mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương rà soát Nghị định 71/2024 về giá đất để kịp thời sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương, doanh nghiệp trong quá trình triển khai thực hiện, nhằm giải phóng nguồn lực đất đai cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, trong quá trình xây dựng các quy định pháp luật đất đai, trong đó có quy định về giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường luôn xây dựng bám sát các chủ trương, chính sách của Đảng; bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất trong hệ thống pháp luật; đặc biệt là đáp ứng thực tiễn và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp.

Thứ trưởng đề nghị các đại biểu tập trung góp ý vào dự thảo các nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung về giá đất do Bộ đang xây dựng, trong đó tập trung vào phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh nhằm tháo gỡ kịp thời những khó khăn, vướng mắc.

Báo cáo tại buổi làm việc, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, cho biết trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 71, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã nhận được một số phản ánh về khó khăn, lúng túng của các địa phương.

Bộ đề xuất một số nội dung sửa đổi, bổ sung về giá đất như: Thông tin đầu vào; phương pháp thặng dư; bảng giá đất; giá đất cụ thể; lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất; hành nghề tư vấn xác định giá đất; trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất.

Tại buổi làm việc, các đại biểu tập trung thảo luận về những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai Nghị định 71, đồng thời đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định về suất đầu tư, giá đất, thông tin đầu vào…

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), một trong những nguyên tắc khi xác định giá đất theo quy định tại Điều 158 của Luật Đất đai 2024 là theo nguyên tắc thị trường, do đó khi xác định giá đất cần phải tính đúng, tính đủ các khoản chi phí thực tế mà chủ đầu tư phải chịu trên thực tế. Do đó, VNREA đề nghị đưa các chi phí nêu trên vào tổng chi phí phát triển của dự án được định giá.

Các chi phí này được VNREA viện dẫn như: Chi phí thương hiệu là khoản chi phí thực tế, hợp lý của nhà đầu tư khi phát triển các dự án bất động sản. Lý do là thực tế, các chủ đầu tư khi triển khai dự án bất động sản đều phải gắn với thương hiệu nhất định, phải có chi phí để phát triển.

 Hay như chi phí hạ tầng tiện ích chung cửa dự án hiện nay được tính theo suất vốn đầu tư nhưng lại chưa tính các chi phí đầu tư hạ tầng tiện ích chung mà chủ đầu tư đầu tư thêm cho dự án nhằm phục vụ cư dân như công viên, vương hoa, công trình tiện ích (khu vui chơi, hồ nước…).

Thậm chí cả chi phí để thực hiện chính sách bán hàng của chủ đầu tư, theo quy định về chi phí kinh doanh, quảng cáo, tiếp thị… được xác định bằng 0,5 đến 1% doanh thu của dự án. Trong khi đó, chi phí thực tế lớn hơn nhiều. Để bán được hàng, chủ đầu tư còn phát sinh nhiều chi phí khác để hỗ trợ khách hàng như chi phí lãi vay, dịch vụ quản lý… Nhưng hiện nay, các chi phí này chưa được tính vào chi phí kinh doanh của dự án khi xác định giá đất.   

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 3, VNREA đề xuất nghiên cứu lại việc dùng kết quả đấu giá tại các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất để làm thông tin đầu vào định giá đất do không có yếu tố tương đồng đối với giá trị quyền sử dụng đất của các khu đất có quy mô lớn.

Bởi khoản 2 hiện tại là ưu tiên lấy thông tin các thửa đất trúng đấu giá để làm cơ sở xác định doanh thu. Tuy nhiên, theo VNREA, quy định này là không phù hợp với thực tế và không tương thích. Vì thực tế, các thửa đất được đem ra đấu giá là những thửa đất nhỏ lẻ, thuộc các dự án có quy mô nhỏ nên việc sử dụng giá trúng đấu giá tại các dự án đấu giá này sẽ dẫn đến sự không tương thích với các dự án cần định giá, nhất là với dự án quy mô lớn.

Ngoài ra, VNREA phân tích giá trúng đấu giá đất thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập như có trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp 17, 18 lần giá khởi điểm do thao túng của môi giới, tâm lý của khách hàng… Trong khi đó, điểm b, khoản 2 lại không quy định thông tin giao dịch bán/cho thuê được kê khai, nộp thuế tại cơ quan thuế là nguồn để khai thác thông tin, xác định giá bán/chuyển nhượng so sánh. Theo VNREA, trong khi đây lại chính là một trong những nguồn đầy đủ, chính xác nhất khi các giao dịch bán/cho thuê đều phải thực hiện việc kê khai thuế.

Do đó, VNREA đề xuất bổ sung thêm quy định về nguồn dữ liệu về giao dịch quyền sử dụng đất tại cơ quan thuế là một trong những nguồn để lấy thông tin về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm cơ sở so sánh…

Phát biểu kết luận, Thứ trưởng Lê Minh Ngân ghi nhận và cảm ơn những ý kiến tâm huyết, trí tuệ của các đại biểu, và cho rằng đây là những luận cứ quan trọng để cơ quan quản lý đất đai của Bộ tiếp tục hoàn thiện Nghị định 71 trình Chính phủ theo trình tự rút gọn.