(Thanh tra) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn thiếu công khai, minh bạch, tình trạng đầu cơ, thổi giá, giao dịch “hai giá” và những bất cập trong quy trình thủ tục còn tồn tại, việc Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập là bước đi cần thiết, phù hợp với chủ trương của Đảng, Quốc hội và Chính phủ nhằm phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.
Theo dự thảo Tờ trình, thị trường bất động sản hiện nay vẫn tồn tại nhiều bất cập do thiếu sự công khai, minh bạch. Các giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân còn phức tạp, trải qua nhiều bước, nhiều thủ tục rời rạc, đơn lẻ, do nhiều cơ quan thực hiện và chưa có sự liên thông. Từ khâu xác định tính pháp lý, điều kiện đưa bất động sản vào giao dịch, ký kết, công chứng hợp đồng, thanh toán, kê khai, nộp thuế, đến việc cấp giấy chứng nhận và cập nhật biến động đều diễn ra riêng biệt, gây tốn kém thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp.
Cùng với đó, hệ thống dữ liệu về bất động sản hiện chưa đầy đủ, thiếu thông tin thống nhất về nguồn cung, giá giao dịch, thông tin thuế và tín dụng, dẫn đến việc quản lý và kiểm soát thị trường còn nhiều hạn chế. Việc chưa có công cụ quản lý đồng bộ đã khiến một bộ phận tổ chức, cá nhân lợi dụng kẽ hở để kê khai không đúng giá giao dịch nhằm trốn thuế, tạo ra sự thiếu minh bạch, gây nhiễu loạn thị trường và làm thất thu ngân sách Nhà nước.
Chính vì vậy, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh tại cuộc họp tổng hợp ý kiến hoàn thiện dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm mô hình Trung tâm Giao dịch bất động sản cho biết, Bộ Xây dựng đã chủ trì phối hợp với các Bộ, ngành liên quan xây dựng dự thảo hướng đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân thực hiện các giao dịch bất động sản công khai, minh bạch, thuận tiện.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản - nhận định, hiện nay, quy trình giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất ở Việt Nam còn phức tạp, trải qua nhiều bước và do nhiều cơ quan khác nhau thực hiện. Từ khâu xác định tính pháp lý, công chứng hợp đồng, thanh toán, nộp thuế, đến cấp Giấy chứng nhận và cập nhật biến động. Về cơ bản, các thủ tục vẫn rời rạc, thiếu liên thông, gây tốn kém thời gian, chi phí và gia tăng rủi ro pháp lý cho người dân, doanh nghiệp. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã khuyến khích (không bắt buộc) thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, các sàn (của doanh nghiệp) hiện nay mới chỉ thực hiện một số chức năng hỗ trợ (kiểm tra tính pháp lý, cung cấp thông tin, hỗ trợ đàm phán, thanh toán…), chưa thực hiện được các thủ tục hành chính liên thông trong toàn bộ quy trình giao dịch.
Trước thực tế đó, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý là cần thiết. Trung tâm này (về cơ bản sẽ giống như các Sở giao dịch chứng khoán) sẽ giúp người dân và doanh nghiệp thực hiện liên thông các bước giao dịch từ tra cứu thông tin, xác lập hợp đồng, nộp thuế, đến cấp Giấy chứng nhận trên một hệ thống thống nhất. Mô hình này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, bảo đảm công khai, minh bạch và giảm rủi ro giao dịch.
Theo dự thảo, Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc UBND cấp tỉnh. Tùy thuộc điều kiện thực tế từng địa phương, Trung tâm có thể tổ chức, bố trí văn phòng giao dịch tập trung tại một địa điểm hoặc nhiều địa điểm để đảm bảo thuận lợi trong giao dịch bất động sản của người dân, doanh nghiệp. Trung tâm hoạt động theo mô hình một cửa liên thông, trên Hệ thống phần mềm, cơ sở dữ liệu kết nối liên thông đảm bảo quản lý thống nhất trên cả nước; hình thành cơ sở dữ liệu về bất động sản và giao dịch bất động sản quốc gia.
Trung tâm được giao nhiệm vụ tiếp nhận, hướng dẫn, phối hợp giải quyết và quản lý các giao dịch bất động sản, bao gồm kiểm tra pháp lý của nguồn cung, thẩm định điều kiện giao dịch, xác lập hợp đồng, thu thuế, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trung tâm là nơi kết nối, tích hợp dữ liệu và thủ tục của các ngành như xây dựng, tài nguyên và môi trường, tài chính, tư pháp, công an, ngân hàng nhà nước trên nền tảng hệ thống phần mềm dùng chung. Thông qua đó, toàn bộ quy trình giao dịch bất động sản từ tìm kiếm thông tin, thỏa thuận, ký kết, thanh toán, kê khai, nộp thuế, cấp giấy chứng nhận đến lưu trữ hồ sơ đều được thực hiện liên thông, đồng bộ và minh bạch.
Đặc biệt, các thông tin, dữ liệu thu thập được trong quá trình hoạt động của Trung tâm sẽ hình thành cơ sở dữ liệu chung về bất động sản và giao dịch bất động sản trên phạm vi toàn quốc, giúp Nhà nước nắm bắt chính xác tình hình thị trường, phục vụ công tác hoạch định chính sách và điều tiết vĩ mô kịp thời.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Vương Duy Dũng trong cuộc họp tổng hợp ý kiến hoàn thiện dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm mô hình Trung tâm Giao dịch bất động sản cũng cho biết, mô hình Trung tâm giao dịch hướng đến giao dịch qua hình thức điện tử, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường tính công khai, minh bạch của giao dịch bất động sản trên thị trường. Phát triển thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất công khai, minh bạch, giảm thiểu rủi ro, đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí và thời gian cho người dân, doanh nghiệp, đồng thời thúc đẩy chuyển đổi số, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh.
Bên cạnh đó là tạo lập một kênh giao dịch chính thống, minh bạnh, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, chuẩn hóa quy trình giao dịch, cung cấp dịch vụ công trực tuyến toàn trình, tạo thuận lợi tối đa cho tổ chức cá nhân khi tham gia thị trường. Việc gắn kết chặt chẽ với quá trình chuyển đổi số giúp nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước, giảm thiểu tình trạng đầu cơ, thổi giá và các rủi ro phát sinh trong giao dịch bất động sản, chống thất thu thuế cho Nhà nước.
Một trong những mục tiêu trọng tâm của mô hình Trung tâm giao dịch là minh bạch hóa toàn bộ thông tin bất động sản và quyền sử dụng đất. Dự thảo xác định, Trung tâm sẽ tích hợp cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai, thuế, giao dịch bảo đảm, dân cư... bảo đảm dữ liệu được thu thập, cập nhật, chia sẻ thống nhất từ trung ương đến địa phương. Các thông tin về bất động sản sẽ được công khai, đầy đủ, giúp người dân dễ dàng tiếp cận, tìm hiểu và kiểm chứng trước khi giao dịch.
Theo ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cho hay, việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong tiến trình minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam. Việc thành lập sàn giao dịch có một mục đích rất quan trọng là đẩy mạnh minh bạch hóa thị trường bất động sản, bao gồm cả khía cạnh quản lý nhà nước (cấp giấy chứng nhận, chuyển đổi giấy tờ) và khía cạnh sản phẩm của các nhà đầu tư.
Theo ông Khánh, sàn giao dịch sẽ là một môi trường số hóa, giúp các hoạt động giao dịch được minh bạch hóa, rút ngắn thời gian thủ tục, chứ không giống như sàn giao dịch bất động sản thông thường.Khi các giao dịch đều được thực hiện thông qua hệ thống điện tử, mọi hoạt động kê khai, thanh toán, nộp thuế sẽ được ghi nhận, truy xuất rõ ràng, góp phần giảm thiểu tình trạng khai giá thấp để trốn thuế, chống thất thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, việc chuẩn hóa và số hóa quy trình giao dịch cũng giúp loại bỏ các thủ tục hành chính rườm rà, hạn chế tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực trong quá trình xử lý hồ sơ.
Khi cơ sở dữ liệu được kết nối, chia sẻ còn là công cụ quan trọng để các cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, cơ quan thuế và các ngành liên quan theo dõi, giám sát biến động thị trường, phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm, đặc biệt là trong các hoạt động đầu cơ, thao túng giá, hoặc lợi dụng kẽ hở pháp luật để trục lợi từ đất đai.
Dự thảo nêu rõ, việc quản lý tập trung và liên thông dữ liệu sẽ góp phần nâng cao trách nhiệm giải trình của cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền; đảm bảo mọi giao dịch được kiểm soát, công khai, minh bạch và truy vết được, tạo nền tảng vững chắc cho công tác phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai và kinh doanh bất động sản.
Tuy vậy, giới chuyên môn vẫn băn khoăn khi hạ tầng dữ liệu bất động sản còn rời rạc, thiếu liên thông giữa các cơ quan. Hiện nay, thông tin về đất đai, quy hoạch, giá trị tài sản vẫn được quản lý phân tán ở nhiều cấp, gây chồng chéo và khó xác thực. Theo các chuyên gia, điều kiện tiên quyết để Trung tâm giao dịch vận hành hiệu quả là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đồng bộ, số hóa toàn diện, có sự kết nối giữa các ngành, địa phương. Nếu không, mô hình này dễ rơi vào hình thức, thậm chí phát sinh rủi ro pháp lý do dữ liệu không thống nhất và quy trình xử lý thiếu minh bạch.
