Thị trường đất nền ế ẩm, nhiều chủ đầu tư chọn cách xây nhà để bán. Ảnh: Kỳ Phương

Các chuyên gia nhận định giai đoạn cuối năm 2026, đất nền TPHCM và vùng phụ cận vẫn trong tình trạng đóng băng, mặc dù các chính sách của chủ đầu tư kích cầu mạnh và nhà đầu tư cũng chấp nhận cắt lỗ sâu.

Lượng hàng tồn kho, cắt lỗ tràn lan trên thị trường

Theo số liệu khảo sát thị trường của DKRA Consulting, trong quý II/2026, nguồn cung sơ cấp đất nền tại thị trường phía Nam (bao gồm TPHCM và các tỉnh phụ cận) ghi nhận đạt mức 8.270 nền, tăng nhẹ khoảng 8% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, có đến 93% nguồn cung sơ cấp hiện hữu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án đã mở bán từ trước đó. Nguồn cung mới hoàn toàn cực kỳ khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 7% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Trong đó, Long An (cũ) nổi lên là điểm sáng hiếm hoi khi đóng góp tới 81% nguồn cung mới và chiếm 68% lượng tiêu thụ mới.

Sự bế tắc của thị trường đất nền thể hiện rõ qua tỷ lệ tiêu thụ. Sức cầu chung của thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp kỷ lục, lượng tiêu thụ sơ cấp trong cả quý chỉ đạt khoảng 350 nền (tương ứng với tỷ lệ tiêu thụ 4% trên tổng cung sơ cấp).

So với cùng kỳ năm 2025, lượng tiêu thụ sơ cấp đã sụt giảm thêm 16%. Có thể dễ dàng nhận ra, nguồn cung vẫn tăng nhưng người mua lại gần như "biến mất". Phân khúc đất nền đang chứng kiến trạng thái đóng băng thanh khoản diện rộng.

Nhìn chung, có ba rào cản lớn đang bóp nghẹt sự phục hồi của phân khúc đất nền phía Nam ở thời điểm hiện tại.

Đầu tiên, áp lực từ mặt bằng lãi suất cho vay mua bất động sản. Khác với giai đoạn hoàng kim, dòng vốn hiên không còn dễ dàng tiếp cận. Bước sang năm 2026, lãi suất thả nổi tại nhiều hệ thống ngân hàng vẫn dao động ở mức từ 12% - 14%/năm, thậm chí một số cơ chế thả nổi chạm ngưỡng 15% - 16%/năm.

Điều này trực tiếp dập tắt ý định sử dụng đòn bẩy tài chính của cả nhà đầu tư lẫn người mua thực. Những nhà đầu tư lỡ "ôm" đất bằng vốn vay ở những năm trước hiện đang chịu áp lực trả lãi cực kỳ lớn. Nhiều người tìm cách bán cắt lỗ trên thị trường thứ cấp.

Nguyên nhân thứ hai đến từ sự thay đổi chính sách pháp lý. Việc thắt chặt các quy định về phân lô, bán nền trong Luật Kinh doanh Bất động sản mới, kết hợp với quy định bắt buộc áp dụng mã định danh điện tử cho từng bất động sản từ ngày 1/3/2026 (theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP).

Trong đó, mã định danh giúp công khai, minh bạch lịch sử giao dịch, quyền sở hữu và biến động giá, làm giảm mạnh các chiêu trò thổi giá, tạo sóng ảo của giới đầu cơ. Vì vậy, thị trường không còn chỗ cho những giao dịch không rõ ràng, khiến dòng tiền đầu cơ ngắn hạn nhanh chóng rút lui khỏi thị trường đất nền.

Cuối cùng, sự thay đổi sâu sắc trong thị hiếu của dòng tiền. Khảo sát hành vi người mua của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services chỉ ra rằng, tâm lý khách hàng hiện nay đã chuyển dịch sang trạng thái "thận trọng - thực tế - minh bạch".

Thay vì mua đất để kỳ vọng tăng giá ăn chênh lệch dựa trên các quy hoạch tương lai, người mua ưu tiên dòng tiền thực. Họ có xu hướng chuyển hướng sang phân khúc căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực ngay lập tức, hoặc các tài sản có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền ổn định hàng tháng. Đất nền vùng ven rơi vào cảnh thất thế khi không thể đáp ứng được tiêu chí tạo dòng tiền này.

Thay vì bán đất nền như trước kia, giờ đây để đáp ứng nhu cầu thị trường và vượt qua khủng hoảng tài chính, nhiều doanh nghiệp đã chuyển về gần khu dân cư hiện hữu, xây nhà xong mới bán sản phẩm. Ảnh: Kỳ Phương

Giai đoạn thắt chặt chọn lọc của đất nền sẽ còn kéo dài

Ông Nguyễn Tất Thắng, Tổng Giám đốc Công ty Nam Phong Sài Gòn thừa nhận, nếu như trước kia (khoảng năm 2017 - 2019), cuối tuần khách hàng xếp hàng để mua đất thì giờ đây rất khó để tìm được người quan tâm đi xem chứ chưa nói đến việc có thể bán được sản phẩm, trong khi phí marketing vào thời điểm hiện tại rất lớn.

Theo ông Thắng, ở phân khúc này, cuối năm 2025, thị trường có nhiều dấu hiệu khởi sắc trở lại, giao dịch được thực hiện kha khá, thị trường M&A cũng sôi động, thế nhưng qua 6 tháng đầu năm 2026, khách hàng không còn mặn mà, rất khó để kiếm được khách, nếu có khách cũng cực kỳ khó chốt giao dịch. Nhiều nền đất bán cắt lỗ 30 - 40% khách vẫn từ chối mua. 

Ông Võ Hồng Thắng, Tổng Giám đốc DKRA Consulting nhận định, bước sang quý III/2026 và những tháng cuối năm, phân khúc đất nền phía Nam vẫn chưa thể tìm thấy lối thoát nhanh chóng.

Nguồn cung mới dự kiến tiếp tục khan hiếm khi các chủ đầu tư có xu hướng thắt chặt chi phí và trì hoãn kế hoạch mở bán mới để chờ đợi thị trường phục hồi. Dự báo chỉ có khoảng 300 - 400 sản phẩm đất nền mới được đưa ra thị trường trong quý tới, tập trung tại các khu vực vùng ven có quỹ đất lớn và hạ tầng đang hoàn thiện như Cần Giuộc, Bến Lức (Long An) hay Phú Giáo (Bình Dương cũ).

Sức cầu chung được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà giảm hoặc đi ngang ở mức thấp. Thị trường thứ cấp vẫn đối diện với áp lực thanh lý tài sản giảm nợ lớn từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà.

Sự thắt chặt kiểm soát tín dụng bất động sản cùng với tâm lý phòng thủ của dòng tiền sẽ tiếp tục kéo dài thời gian ra quyết định của người mua. Thị trường đất nền phía Nam đang bước vào quá trình tự thanh lọc tự nhiên vô cùng khốc liệt, nơi những sản phẩm không mang lại giá trị sử dụng thực tế sẽ bị lãng quên và mất thanh khoản hoàn toàn.

Ông Nguyễn Tất Thắng đưa ra khuyến nghị, với các nhà đầu tư cá nhân ở thời điểm hiện tại, nguyên tắc tối thượng là bảo toàn dòng vốn và ưu tiên tính thanh khoản; tuyệt đối không sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng để "ôm" đất nền vùng ven với kỳ vọng tăng giá dài hạn.

Nếu có dòng tiền nhàn rỗi thực sự, nhà đầu tư chỉ nên hướng đến các sản phẩm đất nền có pháp lý cực kỳ vững chắc (đã có sổ đỏ riêng), nằm trong các khu đô thị hiện hữu có tỷ lệ lấp đầy dân cư tốt và có khả năng khai thác tạo dòng tiền ngay lập tức.