Thị trường BĐS đang bị “sốc”

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, giai đoạn 2022-2023, thị trường BĐS nhìn chung gặp khó khăn. Nhà nước kiểm soát nguồn vốn ngân hàng thương mại đưa vào thị trường BĐS; giá BĐS đã tăng cao; lãi suất cho vay tăng 2%; các nhà đầu tư kẹt vốn, giảm niềm tin bởi giá BĐS đã neo cao… được xem là những yếu tốc khiến thị trường BĐS chững lại.

Trong đó, hầu hết các chuyên gia trong ngành đều chỉ ra việc tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS, mức giá sơ cấp tăng nhanh được xem là rào cản lớn nhất của thị trường BĐS ở thời điểm này. Tuy nhiên, về phía cơ quan Nhà nước thì khẳng định, không có chuyện dừng hay siết tín dụng vào BĐS mà nguồn vốn đang đi theo hướng đúng mục đích và an toàn hệ thống.

Dù thế nào đi chăng nữa thì điều nhìn nhận thấy rõ trên thị trường BĐS lúc này là sức cầu, thanh khoản dự án đều đang giảm sút; tâm lý của nhà đầu tư dè dặt.

Còn TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường BĐS hai năm vừa qua phát triển rất tích cực, nhưng hiện đã bắt đầu trầm lặng. Nếu không có giải pháp kịp thời, những hệ luỵ đến thị trường và tăng trưởng chung của nền kinh tế là rất lớn.

Theo ông Lực, thị trường BĐS có sự kết nối, liên thông, rất quan trọng với thị trường tài chính, chứng khoán. Thị trường này thời gian gần đây đang cho thấy sự chững lại rõ rệt do những vướng mắc pháp lý và kiểm soát tín dụng, trái phiếu BĐS.

"Thị trường BĐS có 5 nguồn vốn khác nhau, trong đó có 2 nguồn vốn chủ lực là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Những nguồn vốn này thời gian vừa qua rất tốt nhưng gần đây bắt đầu chững lại, gây khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp và ảnh hưởng đến tâm lý chung của toàn thị trường. Phải sốc lại thị trường BĐS", TS Lực nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng, dòng tiền là yếu tố quyết định sự thành bại của doanh nghiệp. Hiện nay, dòng tiền của thị trường BĐS đến từ 4 nguồn chính là vốn tín dụng, trái phiếu, FDI và vốn từ khách hàng.

Dòng tiền đầu tiên của thị trường BĐS là nguồn vốn tín dụng. Theo đó, vốn tín dụng được xem là "bà đỡ" của cộng đồng doanh nghiệp hiện nay. Hiện có đến 80-85% doanh nghiệp phải huy động vốn từ thị trường hay còn gọi là nguồn vốn tín dụng.

Trong dự thảo sửa đổi Thông tư 39 mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sử dụng từ "kiểm soát" việc cho vay mua, kinh doanh BĐS và "kiểm soát" việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.

Theo ông Châu, việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là NHNN định hướng "thắt chặt" tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, bao gồm cả "thắt chặt" cho vay để mua BĐS cao cấp, do đây là khoản vay có giá trị lớn, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng "ngại" hoặc "không dám" cho vay đối với doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua BĐS, nhà ở.

"Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường BĐS trong thời gian tới. Để đảm bảo nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS, các dự án BĐS có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín sẽ được tiếp cận nguồn vốn tín dụng", ông Châu nhấn mạnh.

Cần biện pháp tức thời

Theo các chuyên gia kinh tế, những khó khăn của thị trường BĐS hiện nay có thể thay đổi bức tranh của ngành ngân hàng trong 2-3 năm tới theo hướng tiêu cực. Vì vậy, bên cạnh kiểm soát tín dụng BĐS, cần có giải pháp bảo vệ quyền huy động vốn của doanh nghiệp, mà trái phiếu là giải pháp hữu hiệu nhất.

Ông Nguyễn Hữu Huân, Trưởng Bộ môn Tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP HCM cho hay, với BĐS mang tính đầu cơ, các biện pháp siết chặt tín dụng đúng là sẽ làm cho giá nhà đất giảm đi khi người mua thực hiện cắt lỗ. Song việc siết tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt không làm giảm giá BĐS ở các thành phố (bởi nguyên nhân là nguồn cung khan hiếm), mà còn có thể đẩy một số doanh nghiệp vào tình trạng phá sản. Vì vậy, bên cạnh siết tín dụng đầu cơ, Chính phủ cần nghiên cứu việc phát triển nhà ở xã hội để cải thiện nguồn cung BĐS.

TS Cấn Văn Lực, Chính phủ cần quan tâm giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp BĐS nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp nếu có thái độ ứng xử phù hợp, sẽ phát triển rất tốt, tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường.

Về vốn tín dụng, dư nợ tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực BĐS chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ của nền kinh tế, mức này tương đương với Philippines, nhưng thấp hơn so với Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Mỹ. Dư địa của hệ thống ngân hàng để cho vay BĐS vẫn còn, đặc biệt cho vay nhà ở, đây là chủ trương Chính phủ cần thúc đẩy trong thời gian tới.

"Cùng với đó, để phát triển thị trường BĐS bền vững, Chính phủ cần có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung - cầu BĐS. Theo đó, cần khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý, khơi thông nguồn cung BĐS", ông Lực nhấn mạnh.

Theo TS Vũ Đình Ánh, hiện nay, nếu xét về quy mô, tín dụng cho BĐS như NHNN vừa thông báo, chiếm 20,36% trong tổng tín dụng nền kinh tế.

Vấn đề nằm ở chất lượng tín dụng không phải là xuất phát từ quy mô. Có những dự án cần tiếp tục đẩy tín dụng lên và có dự án cần phải ngắt nguồn tín dụng không thể đánh đồng tất cả thị trường BĐS là một.

“Một lần nữa khi tiếp cận thị trường BĐS cần phải lưu ý rằng, thị trường bao gồm nhiều phân khúc và lại có nhà phát triển BĐS, nhà đầu tư, nhà đầu cơ cho từng loại phân khúc. Thế nên, không thể áp dụng chính sách chung siết tín dụng cho toàn thị trường, mà phải áp dụng cho từng phân khúc, từng thời điểm và thậm chí là từng nhà đầu tư.

Ngoài ra, quan niệm đánh đồng BĐS là ngành rủi ro nên phải hạn chế siết tín dụng như trước là sai lầm. Hay việc cho rằng, phải định hướng dòng tiền vào ngành sản xuất kinh doanh và BĐS không phải là ngành sản xuất kinh doanh cũng là sai cơ bản. BĐS là ngành sản xuất kinh doanh và là trụ cột của nền kinh tế”, TS Vũ Đình Ánh cho hay.

Theo TS Vũ Đình Ánh, nếu thị trường BĐS khủng hoảng, thị trường tài chính khủng hoảng theo. Vấn đề không phải siết tín dụng mà phải hướng tín dụng vào phân khúc hay là dự án lành mạnh bền vững đảm bảo chất lượng cho bản thân thị trường BĐS và chất lượng khoản tín dụng dành cho BĐS.

Thị trường BĐS hiện có những cái biểu hiệu tiêu cực ở 1 số phân khúc, 1 số địa phương, 1 số thời điểm nhưng không có nghĩa thị trường BĐS Việt Nam đang đối mặt với khủng hoảng.

Nếu ngắt tín dụng 1 cách đồng loạt không có sự phân biệt, đẩy thị trường vào tình trạng đóng băng thậm chí khủng hoảng, đặc biệt khủng hoảng thanh khoản. Nói cách khác, cần có sự phân biệt và không áp biện pháp đồng loạt siết tín dụng theo cách dễ dãi hay một cách không hợp lý.