Phiên đối thoại chính sách thứ hai có chủ đề "Kiến tạo hệ sinh thái vốn và thị trường - Hướng tới mục tiêu người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn". Ảnh: Huy Tuấn

Tại hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững”, phiên đối thoại chính sách thứ hai đã được tổ chức với chủ đề "Kiến tạo hệ sinh thái vốn và thị trường - Hướng tới mục tiêu người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn".

Phiên đối thoại chính sách do ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia kinh tế, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi điều phối, mang đến góc nhìn từ thị trường và các định chế tài chính về xu hướng nhu cầu nhà ở, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà, vai trò của thị trường vốn trong phát triển bất động sản và các giải pháp đa dạng hóa nguồn lực tài chính.

Tham gia phiên đối thoại có ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn; bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng, Khối Khách hàng cá nhân ABBank; ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC).

Làm thế nào để giảm chi phí, giảm áp lực tài chính?

Thực tiễn cho thấy nhu cầu của người dân không còn giới hạn ở việc sở hữu một căn nhà, mà ngày càng quan tâm đến môi trường sống, hạ tầng, tiện ích và nhiều mô hình nhà ở phù hợp với từng giai đoạn của cuộc sống.

Ông Nguyễn Quang Huy, Chuyên gia Kinh tế, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi. Ảnh: Huy Tuấn

Ông Nguyễn Quang Huy cho biết, dữ liệu thị trường hiện nay cho thấy người dân quan tâm nhiều hơn đến: Tổng giá trị căn nhà; Khả năng trả góp hằng tháng; Chất lượng sống hay giá trị sử dụng lâu dài?

“Các chủ thể trên thị trường đã và đang thay đổi những gì để đáp ứng nhu cầu của người mua nhà thế hệ mới?”, ông Huy gửi câu hỏi đến đại diện Batdongsan.com.vn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, dữ liệu thị trường cho thấy người mua nhà vẫn có nhu cầu tiếp cận tín dụng nhưng ngày càng thận trọng hơn với các quyết định tài chính. Khảo sát cho thấy 84% người được hỏi sẵn sàng vay để mua nhà, song 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản.

Phần lớn người mua cũng mong muốn tổng số tiền trả góp hằng tháng, gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Đáng chú ý, 81% người được khảo sát sẵn sàng vay nếu lãi suất dưới 9%.

Theo ông Quốc Anh, khi lãi suất vượt 10%, tốc độ tăng trưởng giao dịch thường chậm lại do người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính. Bên cạnh đó, chất lượng sống hay giá trị sử dụng lâu dài đang trở thành động lực chính trong quyết định mua bất động sản.

Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải nhanh chóng nhìn nhận lại bài toán về phát triển sản phẩm để đáp ứng thị hiếu mới, nhất là trong bối cảnh người dùng có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin và so sánh chi tiết các sản phẩm giữa các chủ đầu tư khác nhau.

Ông Quốc Anh cho rằng, người mua bất động sản ngày càng thận trọng và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu thay vì những kỳ vọng tăng giá. Với khả năng tiếp cận nhiều nguồn thông tin và ứng dụng AI để phân tích thị trường, khách hàng có xu hướng đặt ra các yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư và đơn vị phân phối.

Họ có thể chủ động so sánh tỷ suất sinh lời giữa các địa phương, đánh giá hiệu quả đầu tư trước khi quyết định xuống tiền. Theo ông Quốc Anh, xu hướng này đòi hỏi thị trường phải minh bạch thông tin và lấy dữ liệu làm cơ sở thuyết phục khách hàng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn. Ảnh: Huy Tuấn

Ông Quốc Anh cũng lưu ý, trước yêu cầu ngày càng cao của người mua, các chủ đầu tư và sàn giao dịch cần điều chỉnh chiến lược phát triển và bán hàng. Bên cạnh việc chứng minh chất lượng thực tế của dự án, đặc biệt là hạ tầng và tiện ích, doanh nghiệp cần xây dựng chính sách thanh toán linh hoạt, phù hợp với từng nhóm khách hàng.

Việc áp dụng các gói hỗ trợ lãi suất hoặc cố định lãi suất trong thời gian dài được xem là giải pháp giúp nâng cao khả năng chi trả, theo ông Quốc Anh.

Trước câu hỏi “Việt Nam cần những điều kiện gì để hình thành mặt bằng lãi suất vay mua nhà ổn định hơn trong dài hạn và các sản phẩm tín dụng linh hoạt hơn, giúp người dân chủ động kế hoạch tài chính khi mua nhà?”, bà Vũ Thị Thu Hà, đại diện ABBank cho rằng, vấn đề lớn nhất của ngân hàng là nguồn vốn để cho vay dài hạn không đủ, bắt buộc phải sử dụng cả phần huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn.

Theo bà Hà, điều này dẫn tới lãi suất không thể cố định như người dân kỳ vọng là 5 năm hay 10 năm.

“Phía ngân hàng đang cố gắng để đưa ra các mốc thời gian cố định lãi suất là khoảng 24 tháng đến 36 tháng”, bà Hà chia sẻ và cho rằng, cần có giải pháp, sự hỗ trợ từ Chính phủ, Nhà nước để có hành lang pháp lý cho ngân hàng huy động được nguồn vốn dài hạn được lớn hơn.

Bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng, Khối Khách hàng cá nhân ABBank. Ảnh: Huy Tuấn

Vấn đề tiếp theo, theo bà Hà, để khách hàng tự tin vay thì lãi suất nên cố định khoảng 5 năm. Đây là mốc phù hợp để khách hàng sẵn sàng đưa ra một quyết định về tài chính và ngân hàng có thể xem xét.

Bên cạnh đó, để giúp lãi suất hạ mặt bằng thì nguồn vốn là một vấn đề, và với ngân hàng còn là câu chuyện phát sinh sau vay.

Khi ngân hàng cần xử lý tài sản bảo đảm, trong trường hợp kịch bản xấu xảy ra, theo bà Hà, cần phải xử lý thì thời gian xử lý các tài sản là khá dài. Từ đó dẫn đến chi phí rủi ro cho khoản vay sẽ lớn và bản thân điều này là một cấu phần để tính trong lãi suất cho vay.

“Chỉ khi nào giải quyết được các yếu tố nói trên thì mặt bằng lãi suất mới hạ được”, bà Vũ Thị Thu Hà nói.

Trả lời câu hỏi Việt Nam nên ưu tiên hoàn thiện cấu phần nào của thị trường vốn để giảm áp lực lên tín dụng ngân hàng và giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên VSDC cho rằng, phải phát triển thị trường vốn, trong đó có thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, ông Sơn nhìn nhận vẫn tồn tại nhiều khó khăn.

Đề cập vấn đề nâng hạng thị trường, ông Sơn cho hay, FTSE Russell đã xác nhận thị trường chứng khoán Việt Nam chính thức được nâng hạng từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp (Secondary Emerging Market), có hiệu lực từ ngày 21/9/2026.

Chúng ta đang hướng tới tiêu chuẩn của thị trường mới nổi của MSCI (MSCI Emerging Markets Index) với điều kiện khắt khe hơn, chặt chẽ hơn… Đây là những việc phải làm để kích hoạt thị trường vốn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn của thị trường bất động sản cũng như vốn của nền kinh tế, theo ông Sơn.

Ông cho hay, hiện nay cơ chế pháp lý đã có mô hình quỹ đầu tư bất động sản REIT, nhưng trên thực tế các công ty quản lý quỹ hiện nay chưa có cơ hội, điều kiện.

Thêm nữa, ông Sơn cho biết, hiện đã thành lập tổ chức CCP (cơ chế đối tác bù trừ trung tâm) để tháo gỡ khó khăn, hoặc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài bằng cách xóa bỏ các rào cản về cấp mã số giao dịch và triển khai các cơ chế kết nối giữa ngân hàng lưu ký với công ty chứng khoán STP.

Hội thảo thu hút đông đảo người trẻ tuổi tham dự. Ảnh: Huy Tuấn

Kiến tạo hệ sinh thái phát triển thị trường vì người dân

Đánh giá về triển vọng thị trường, ông Quốc Anh cho rằng bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới với sự thay đổi về cả chính sách và nhu cầu của người tiêu dùng, trong đó quy hoạch đô thị giữ vai trò then chốt.

Theo ông, kinh nghiệm từ các đô thị lớn như Thượng Hải và Seoul cho thấy tái quy hoạch là xu hướng tất yếu nhằm giảm áp lực dân số, cải thiện môi trường sống và tạo dư địa tăng trưởng mới.

Ông Quốc Anh nhấn mạnh, tái quy hoạch không chỉ hướng tới việc chỉnh trang không gian đô thị mà còn nâng cao chất lượng sống của cư dân, tăng sức cạnh tranh của đô thị và tạo nền tảng cho giá trị bất động sản tăng trưởng bền vững.

Kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục phát triển theo định hướng dài hạn, lấy chất lượng sống làm trung tâm, ông Quốc Anh nói, quá trình tái quy hoạch đô thị và phát triển hạ tầng giao thông sẽ từng bước thay đổi thói quen sinh hoạt của người dân.

Theo ông, khi hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là metro, được đầu tư đồng bộ, người dân có thể di chuyển thuận tiện hơn, giảm thời gian lưu thông, hạn chế áp lực giao thông và cải thiện chất lượng cuộc sống.

Ông nhận định, xu hướng phát triển đô thị sẽ ngày càng gắn với các đầu mối hạ tầng giao thông quan trọng. Những khu vực có kết nối thuận lợi sẽ trở thành lựa chọn ưu tiên của người dân, đồng thời mở rộng xu hướng sinh sống ở các khu vực xa trung tâm nhưng có khả năng kết nối tốt.

Theo ông Quốc Anh, khi chất lượng không gian sống được nâng cao, giá trị bất động sản cũng sẽ gia tăng theo hướng bền vững.

Trả lời câu hỏi “đâu là giải pháp quan trọng nhất để thị trường vốn thực sự trở thành nguồn lực trung và dài hạn cho bất động sản, góp phần giảm chi phí vốn của doanh nghiệp và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân?”, ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên VSDC cho rằng, cần triển khai đồng loạt các giải pháp.

Ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC). Ảnh Huy Tuấn

Về nguồn lực tài chính, ông Sơn cho biết có 4 kênh chính cần hướng tới: kênh đầu tư công của Chính phủ; kênh tiếp cận thông qua thị trường vốn; kênh tín dụng ngân hàng và kênh FDI.

“Chúng ta cần tiếp cận các kênh huy động vốn dài hạn, các công cụ nợ có thể triển khai như phát hành trái phiếu, các sản phẩm của ngân hàng, trong đó có thể là trái phiếu tăng vốn cấp 2”, theo lời ông Sơn.

Ông Sơn cũng nhấn mạnh cần tiếp tục hướng tới là nâng cao hiệu quả quản trị công ty. Tất cả các vấn đề về pháp lý, minh bạch, kiểm toán và các yêu cầu khác đang được triển khai để đáp ứng yêu cầu phục vụ mục tiêu nâng hạng thị trường.

“Với việc Việt Nam được nâng hạng lên thị trường mới nổi theo phân loại của FTSE, chúng ta kỳ vọng sẽ thu hút khoảng 25 - 28 tỷ USD trong giai đoạn tới”, theo ông Sơn đây sẽ là nguồn vốn “mồi” cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của thị trường chứng khoán Việt Nam.

Qua phiên đối thoại chính sách có thể thấy, một thị trường bất động sản phát triển bền vững không chỉ được đo bằng quy mô vốn, số lượng dự án hay tốc độ tăng trưởng, mà còn bằng khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, mức độ minh bạch của thị trường và hiệu quả phân bổ nguồn lực.

“Đích đến của toàn bộ hệ sinh thái không chỉ là một thị trường bất động sản phát triển, mà là một thị trường phát triển vì người dân”, ông Nguyễn Quang Huy nhấn mạnh.