Bước sang nửa cuối năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung, song thanh khoản chưa cải thiện tương ứng. Chi phí vốn ở mức cao, giá bán sơ cấp neo cao và áp lực tài chính của doanh nghiệp đang tạo ra những khoảng cách ngày càng rõ giữa nguồn cung và sức mua.

Nguồn cung tăng mạnh, sức mua chững lại

Theo S&I Ratings, trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung sơ cấp bất động sản trên toàn quốc đạt khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12%.

Tỷ lệ hấp thụ theo đó giảm xuống 25,5%, thấp hơn đáng kể mức 47,5% của cả năm 2025. Lượng hàng tồn sơ cấp được ước tính khoảng 76.400 sản phẩm.

Tại Hà Nội, diễn biến tương tự cũng được thể hiện rõ ở phân khúc căn hộ. Theo CBRE, tổng nguồn cung chung cư mở bán trong 6 tháng đầu năm đạt 16.600 căn, mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ năm 2020. Tuy nhiên, quý II chỉ ghi nhận hơn 5.800 căn được bán, tương đương 68% nguồn cung mở bán mới.

Con số này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024–2025, khi tỷ lệ hấp thụ thường xuyên trên 90%. CBRE cho rằng nhu cầu mua nhà đang trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất cho vay ở mức cao.

Mặt bằng giá cũng tạo thêm áp lực đối với người mua. Trong quý II, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội đạt khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 12% theo quý và 21% so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá thứ cấp bình quân giảm gần 3% so với quý trước, xuống khoảng 60 triệu đồng/m².

Đây là lần đầu tiên thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội ghi nhận điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022. Tốc độ tăng giá theo năm cũng thu hẹp còn 13%, gần một nửa mức đỉnh 24–26% từng ghi nhận trong giai đoạn 2024–2025.

Áp lực lãi suất không chỉ tác động đến người mua nhà mà còn ảnh hưởng tới hoạt động tín dụng. Trong quý II/2026, dư nợ cho vay mua nhà tại VPBank tăng 2,4% so với quý trước, HDBank gần như đi ngang, còn Techcombank giảm 1,4%.

Trong khi đó, chi phí vay vốn của doanh nghiệp bất động sản phổ biến ở mức 12–14%/năm. Giá nhân công tại một số khu vực tăng tới 25%, còn giá nguyên vật liệu tăng khoảng 10–20%.

Những yếu tố này khiến doanh nghiệp khó giảm mạnh giá bán sơ cấp để kích cầu. Thay vào đó, nhiều chủ đầu tư tăng cường các chính sách hỗ trợ tài chính như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và ưu đãi trực tiếp nhằm giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho khách hàng.

Dòng vốn tập trung vào “ông lớn”

Ở phía doanh nghiệp, áp lực vốn tiếp tục thể hiện qua quy mô dư nợ tăng nhanh. Theo S&I Ratings, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt khoảng 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 0,72 lần, mức cao nhất trong 15 quý. Nợ dài hạn chiếm khoảng 67,3% tổng dư nợ, phản ánh nhu cầu sử dụng vốn cho các dự án có thời gian triển khai kéo dài.

Dù các chỉ tiêu kinh doanh toàn nhóm tăng mạnh, mức tăng lại tập trung chủ yếu ở một số doanh nghiệp quy mô lớn. Trong 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết được S&I Ratings khảo sát, tổng doanh thu đạt 137.271 tỷ đồng, tăng 150,2% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng, tăng 349,6%.

Thị trường trái phiếu cũng cho thấy sự tập trung tương tự. Trong quý II/2026, tổng giá trị trái phiếu bất động sản phát hành đạt khoảng 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% tổng lượng phát hành. Hơn 80% giá trị phát hành đến từ các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Masterise và Sun Group. Lãi suất coupon bình quân tăng lên khoảng 11,4%.

Trong khi khả năng huy động vốn được cải thiện ở nhóm doanh nghiệp lớn, áp lực đáo hạn vẫn là vấn đề đáng chú ý. Giá trị trái phiếu bất động sản đến hạn trong năm 2027 được ước tính khoảng 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2026.

Thị trường cũng đã ghi nhận hơn 28.500 tỷ đồng trái phiếu chậm thanh toán. Bức tranh này cho thấy khả năng tiếp cận vốn và xử lý nghĩa vụ nợ tiếp tục là yếu tố quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

Ở chiều ngược lại, hạ tầng và bất động sản công nghiệp đang ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn. Theo CBRE, trong quý II/2026, diện tích đất công nghiệp hấp thụ tại các tỉnh, thành phố cấp 1 ở miền Bắc đạt hơn 217 ha, mức cao nhất kể từ quý I/2024. Tỷ lệ lấp đầy đạt 81,3%, tăng 1,8 điểm phần trăm theo quý.

Động lực chính đến từ nhu cầu mở rộng của các nhà sản xuất điện tử, bán dẫn và nhóm ngành có giá trị cao trong bối cảnh đầu tư liên quan đến AI toàn cầu gia tăng. Trong nửa cuối năm, nguồn cung nhà ở dự kiến tiếp tục tăng. CBRE dự báo riêng Hà Nội có thể đón gần 39.000 căn hộ mở bán trong cả năm 2026, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn của năm 2019.

Cùng với đó, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông, đô thị và các khu công nghiệp đang được đẩy nhanh tiến độ. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, khả năng hấp thụ nguồn cung mới sẽ tiếp tục phụ thuộc lớn vào sức mua thực tế, chính sách tín dụng và khả năng cải thiện niềm tin của người mua.

Về dài hạn, những thay đổi về pháp lý, quy hoạch và hạ tầng được kỳ vọng tạo thêm dư địa cho nguồn cung. Song trong ngắn hạn, bài toán cân bằng giữa giá bán, chi phí vốn và sức mua vẫn là thách thức lớn đối với thị trường.