Những dự án TOD được các chuyên gia đánh giá cao về tính thanh khoản lẫn chất lượng sống. Ảnh: Phương Phương

Nơi hội tụ thanh khoản và có dư địa tăng giá bất động sản

Trước đây, nếu như nói đến ly tâm bất động sản thường gắn liền với khái niệm “ở xa”. Việc này cũng đồng nghĩa người mua nhà hoặc nhà đầu tư tìm kiếm các khu đất giá rẻ tại những khu vực tiếp giáp ngoại thành.

Trong khi đó có thể thấy, mô hình phát triển đô thị đơn cực truyền thống đã bộc lộ rõ những hạn chế như áp lực hạ tầng nội đô quá tải, giá nhà vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Thế nhưng giờ đây, sân chơi bất động sản đã không còn phát triển theo vết dầu loang hay manh mún như trước mà đã tập trung nén dọc theo các trục giao thông chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, tuyến Metro, cao tốc TP HCM – Mộc Bài, hay hành lang kết nối thẳng ra cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải và sân bay quốc tế Long Thành.

Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, việc tích hợp không gian phát triển giữa TP HCM với các cực công nghiệp và cảng biển cận kề đã mở ra một tư duy quản trị hoàn toàn mới.

Tăng trưởng bất động sản trong giai đoạn tới không thể dựa vào việc phân lô bán nền hay tích lũy đất đai đơn thuần, mà phải dựa trên khả năng kết nối chuỗi giá trị và tổ chức không gian sống đa trung tâm.

Nói về xu hướng định hình khẩu vị đầu tư trong chu kỳ mới, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, dòng vốn của các nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức đang có sự chuyển dịch rất rõ ràng. Họ không còn quá nặng nề về yếu tố 'địa giới TP HCM nội thành' như trước.

Khẩu vị mới ưu tiên các dự án nằm trong những hệ sinh thái đô thị tích hợp, nơi có hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ đến trung tâm làm việc trong vòng 30 - 45 phút. Những dự án bám sát các trục hạ tầng liên vùng chính là nơi hội tụ thanh khoản và có dư địa tăng giá bền vững nhất.

Các chuyên gia kinh tế nhìn nhận, sự ly tâm theo trục đang phác họa rõ nét bức tranh phân hóa chức năng bất động sản trên toàn đại đô thị. Trong đó:

Trục Đông và Bắc (hành lang công nghệ - công nghiệp) kết nối khu vực TP Thủ Đức cũ hướng về TP Mới Bình Dương, Dĩ An, Thuận An. Đây là nơi chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc bất động sản nhà ở giá phù hợp, căn hộ cho chuyên gia và bất động sản công nghiệp công nghệ cao.

Khi khoảng cách di chuyển được đo bằng thời gian thay vì kilomet nhờ hạ tầng thông suốt thì ranh giới hành chính giữa TP HCM và Bình Dương gần như bị xóa bỏ.

Trục Đông Nam (hành lang logistics và đô thị biển) sẽ hướng dọc theo Bà Rịa – Vũng Tàu và khu vực phụ cận Long Thành. Sự kết hợp giữa hệ thống cảng biển nước sâu, hạ tầng hàng không và các tuyến cao tốc liên vùng đang thu hút dòng vốn bất động sản thương mại, logistics, bất động sản nghỉ dưỡng và các khu đô thị vệ tinh quy mô lớn.

Trục Tây và Tây Nam (hành lang thương mại – dịch vụ chuyển tiếp) sẽ kết nối về phía Long An và các tỉnh Miền Tây, đóng vai trò là cửa ngõ giao thương, phát triển các đô thị vệ tinh sinh thái và trung tâm trung chuyển hàng hóa.

Mô hình TOD - yếu tố giúp ly tâm thành công

Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc Công ty tư vấn Quốc tế Encity đánh giá, ba trọng tâm phát triển lớn của TP HCM và vùng đô thị mở rộng gồm lõi trung tâm TP.HCM; khu vực sản xuất phía Bắc, thuộc vùng Bình Dương và Cần Giờ - Cái Mép - Vũng Tàu, với vai trò ngày càng lớn của kinh tế biển.

Là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, TOD (Transit Oriented Development), nổi lên như một xu hướng quy hoạch đô thị tất yếu, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM.

Trong đó, Vành đai 3 dần trở thành một ranh giới tự nhiên của quá trình phát triển đô thị, đồng thời tạo kết nối trực tiếp với hệ thống cao tốc và có khả năng liên kết với các tuyến metro.

Khi metro xuất hiện, những khu vực từng được xem là cách xa trung tâm 10 - 15km có thể thay đổi hoàn toàn vị trí địa kinh tế. Đặc biệt, các khu vực quanh ga cuối metro có khả năng trở thành những điểm phát triển bất động sản mới.

Tác động của metro sẽ thể hiện rõ nhất ở hai nhóm khu vực: Lõi đô thị và vùng rìa nằm trong khoảng 30 - 45 phút di chuyển từ trung tâm.

Dẫu vậy, nhìn từ kinh nghiệm quốc tế, ông Dũng cho hay, hạ tầng không nhất thiết nâng giá trị toàn bộ thị trường bất động sản, mà có khả năng chọn lọc và tái phân bổ giá trị.

Tokyo là ví dụ điển hình. Thành phố này mất khoảng 63 năm để xây dựng khoảng 200km metro, nhưng sự phát triển đô thị liên tục lan tỏa từ lõi trung tâm theo các tuyến đường sắt. TOD trở thành một trong những nền tảng quan trọng tạo giá trị bất động sản.

Với Bangkok, thành phố này có tốc độ phát triển metro nhanh hơn, chỉ khoảng 22 năm để đạt 200km, nhưng mạng lưới chưa hoàn chỉnh và mức độ tích hợp thấp hơn Tokyo. Vì vậy, tác động mạnh nhất tập trung tại khu vực lõi và CBD (khu vực trung tâm thương mại và kinh doanh).

Trong khi đó, Thượng Hải thì chỉ mất khoảng 14 năm để đạt 200km metro nhưng hạ tầng được đầu tư tương đối đồng đều trên diện rộng. Điều này khiến giá trị bất động sản được phân bổ rộng hơn và metro không tạo ra những cú nhảy giá quá lớn tại một số điểm riêng lẻ.

Từ ba trường hợp này, ông Dũng nhận định, TP HCM có thể nằm ở đâu đó giữa Tokyo, Bangkok và Thượng Hải.

Vì vậy, với vai trò lớn của Nhà nước trong phát triển hạ tầng, giải phóng mặt bằng và tổ chức các dự án, TP HCM có điều kiện để hình thành những dự án quy mô lớn, tích hợp và đa chức năng.

Tuy nhiên, metro sẽ không làm tăng giá trị của toàn bộ thị trường một cách đồng đều. Thay vào đó, metro sẽ tái phân bổ giá trị, tập trung nhiều hơn vào những điểm TOD quan trọng. 

Nhìn rộng hơn, bài học từ thị trường bất động sản cho thấy hạ tầng tốt hơn, kết nối thuận lợi hơn và hệ thống tiện ích đồng bộ đang tạo ra lợi thế cạnh tranh ngày càng rõ cho các dự án mới so với những khu đô thị cũ.

“Câu chuyện của TP HCM trong chu kỳ phát triển mới không đơn thuần là xây thêm đường, metro hay cảng biển. Quan trọng hơn là dùng hạ tầng để mở rộng thị trường lao động, giảm chi phí đô thị, tái cấu trúc không gian phát triển và từ đó tạo ra những cực tăng trưởng mới”, ông Nguyễn Đỗ Dũng nói.