(Thanh tra) - Thanh tra tỉnh Đồng Nai chỉ rõ loạt vướng mắc tại Dự án khu dân cư theo quy hoạch tại xã An Phước (Dự án Khu dân cư An Phước) (được các sàn bất động sản quảng cáo dưới tên Eco Town Long Thành). Sau 7 năm kể từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án vẫn ì ạch, nhiều lần xin gia hạn, nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất, nguy cơ trở thành “dự án treo” gây lãng phí nguồn lực đất đai.
Thanh tra Đồng Nai chỉ rõ loạt vướng mắc tại Dự án Khu dân cư An Phước trong Kết luận số 03/KL-TT ngày 15/9/2025. Dự án được triển khai tại xã An Phước, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, do Công ty TNHH Xây dựng Nông nghiệp Thái Thành Tài làm chủ đầu tư, từng được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu nhà ở và thúc đẩy phát triển đô thị địa phương.
Trong quá trình thực hiện, Công ty Thái Thành Tài đã được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư đã nộp tiền ký quỹ, chuyển tiền cho cơ quan Nhà nước để thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Cơ quan thẩm quyền đã thực hiện việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, giao đất, chủ đầu tư đã triển khai dự án. Dự án phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương.
Tuy nhiên, dự án chưa thể triển khai tiếp được do Kiểm toán Nhà nước kết luận có sai phạm được nêu trong báo cáo kiểm toán ngân sách địa phương năm 2019 của tỉnh Đồng Nai. Thanh tra Đồng Nai chỉ rõ loạt vướng mắc tại Dự án Khu dân cư An Phước (theo Kết luận thanh tra 03/KL-TT ngày 15/9/2025 của Thanh tra tỉnh Đồng Nai) là do chậm tiến độ, pháp lý thiếu chặt chẽ, trách nhiệm cơ quan tham mưu chưa được làm rõ, còn nhiều điểm chưa phù hợp Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2014 và Luật Nhà ở 2014.
Loạt vướng mắc pháp lý và tài chính tại Dự án Khu dân cư An Phước
Thực hiện Quyết định số 111/QĐ-TT ngày 30/7/2025 về thanh tra 19 dự án chậm tiến độ, kéo dài Thanh tra Đồng Nai chỉ rõ loạt vướng mắc tại Dự án Khu dân cư An Phước. Kết luận thanh tra cho thấy nhà đầu tư ký quỹ chậm gần 2 năm so với quy định; việc giao đất trực tiếp không qua đấu giá là trái với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Đấu thầu 2013.
Sau khi tiến hành kiểm tra, xác minh, Thanh tra tỉnh Đồng Nai chỉ rõ loạt vướng mắc tại Dự án Khu dân cư An Phước. Theo đó, ngày 15/1/2018, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định số 129/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu dân cư An Phước với quy mô 9,14 ha, vốn 165,47 tỷ đồng, quy mô dân số 1.856 người. Theo quy định, nhà đầu tư phải ký quỹ bảo đảm thực hiện, nộp tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng. Thế nhưng, mãi đến 17/9/2020, Công ty Thái Thành Tài mới ký quỹ hơn 3,9 tỷ đồng, trễ gần 2 năm so với cam kết.
Kết luận 03/KL-TT đã cho thấy, Thanh tra tỉnh Đồng Nai chỉ rõ loạt vướng mắc tại Dự án Khu dân cư An Phước liên quan đến quy hoạch, đất đai và nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, thủ tục đất đai vẫn chưa hoàn tất. Ngày 26/10/2020, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 3962/QĐ-UBND về việc giao hơn 91.437m² đất cho Công ty Thái Thành Tài. Tuy nhiên, cơ quan chức năng xác định đây là đất thuộc diện Nhà nước thu hồi, phải đấu giá quyền sử dụng đất. Việc giao đất trực tiếp cho nhà đầu tư không qua đấu giá là trái quy định Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Đấu thầu 2013. Đây là một trong những nội dung nổi cộm mà Thanh tra tỉnh Đồng Nai chỉ rõ loạt vướng mắc tại Dự án Khu dân cư An Phước.
Về môi trường, ngày 27/8/2020, UBND tỉnh phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường tại Quyết định số 3127/QĐ-UBND. Trong vấn đề quy hoạch, dự án được bổ sung vào chương trình phát triển nhà ở tỉnh giai đoạn 2021 - 2030 theo Nghị quyết số 23/NQ-HĐND ngày 30/7/2021. Tuy nhiên, tiến độ triển khai vẫn không có chuyển biến. Chủ đầu tư liên tục xin gia hạn, dẫn đến hai lần điều chỉnh chủ trương tại Quyết định số 576/QĐ-UBND ngày 31/3/2023 và Quyết định số 916/QĐ-UBND ngày 21/3/2025, lùi thời hạn hoàn thành ban đầu từ 2021 đến tháng 7/2026.
Đáng chú ý, Công ty Thái Thành Tài đã ký nhiều hợp đồng góp vốn, giữ chỗ với hơn 120 khách hàng, số tiền huy động gần 100 tỷ đồng, tương đương gần 60% tổng vốn đầu tư. Tuy nhiên, việc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý tiềm ẩn rủi ro lớn. Thanh tra tỉnh Đồng Nai chỉ rõ loạt vướng mắc tại dự án khu dân cư An Phước khi nhấn mạnh: Cơ quan tham mưu chưa làm rõ nghĩa vụ tài chính, chưa xác định chính xác tiền sử dụng đất, chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn để tình trạng huy động vốn trái quy định.
Trong báo cáo, Thanh tra tỉnh Đồng Nai chỉ rõ loạt vướng mắc tại Dự án Khu dân cư An Phước, nhấn mạnh tiến độ chậm, pháp lý chưa đầy đủ và nguy cơ rủi ro với người dân góp vốn. Song song với những hạn chế của nhà đầu tư, các cơ quan chức năng cũng bộc lộ thiếu sót. Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai (cũ) tham mưu quyết định chủ trương đầu tư khi chưa đủ điều kiện về đất; Sở Xây dựng (cũ) chưa kịp thời công khai quy hoạch chi tiết, chưa giám sát việc cắm mốc giới; Sở Tài nguyên và Môi trường (cũ) nhiều lần chậm trễ trong xác định giá đất cụ thể. Chính những sai sót này khiến dự án rơi vào tồn đọng, kéo dài gần một thập kỷ.
Thanh tra tỉnh Đồng Nai kiến nghị xử lý trách nhiệm, khơi thông điểm nghẽn dự án
Để tháo gỡ vướng mắc tại Dự án Khu dân cư An Phước, Thanh tra tỉnh Đồng Nai kiến nghị Thanh tra Chính phủ tổng hợp khó khăn, vướng mắc theo kế hoạch số 1505/KH-TTCP ngày 22/7/2025 của Thanh tra Chính phủ, nhiều vướng mắc sẽ được tổng hợp và báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét áp dụng tháo gỡ theo Nghị quyết 170/2024/QH15 để dự án có cơ sở pháp lý tiếp tục triển khai.
Kiến nghị UBND tỉnh Đồng Nai kiểm điểm, xử lý trách nhiệm theo quy định đối với các nội dung tồn tại, hạn chế đã nêu. Giao Sở Nội vụ tham mưu UBND tỉnh chỉ đạo tổ chức kiểm điểm và xử lý trách nhiệm đối với tập thể và cá nhân thuộc thẩm quyền xử lý của Chủ tịch UBND tỉnh; đồng thời hướng dẫn các cơ quan, đơn vị tổ chức kiểm điểm, xử lý trách nhiệm theo quy định đối với các nội dung tồn tại, hạn chế đã nêu tại phần kết luận.
UBND tỉnh chỉ đạo các sở, ngành rà soát toàn diện: Sở Tài chính xử lý quyết định chủ trương đầu tư và nghĩa vụ tài chính; Sở Xây dựng kiểm tra việc tuân thủ quy hoạch; Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng Thuế tỉnh Đồng Nai xác định giá đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
Những kiến nghị này một lần nữa khẳng định, Thanh tra tỉnh Đồng Nai chỉ rõ loạt vướng mắc tại Dự án Khu dân cư An Phước không nhằm dừng dự án, mà để khơi thông điểm nghẽn, đưa quỹ đất vào khai thác hiệu quả. Về phía doanh nghiệp, Công ty Thái Thành Tài phải phối hợp chặt chẽ, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và thủ tục pháp lý. Trọng tâm của những kiến nghị này là khơi thông điểm nghẽn, đưa quỹ đất vào khai thác đúng quy hoạch, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở, vừa củng cố niềm tin xã hội vào sự nghiêm minh và trách nhiệm trong quản lý dự án.
