Một buổi công bố quyết định thanh tra của Thanh tra tỉnh Ninh Bình. Ảnh: TH

Nội dung Kết luận số 82/KL-TTr ngày 28/8/2026 của Thanh tra tỉnh Ninh Bình cho thấy, dự án có diện tích 94.920,1m², quy mô 299 lô đất ở liền kề, dân số khoảng 1.250 người, tổng mức đầu tư 345,672 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền sử dụng đất. Nhà đầu tư là Liên danh HN - KS - NS (gồm Công ty Cổ phần Vật liệu xây dựng cấu kiện HN, Công ty Cổ phần Đầu tư KS và Công ty Cổ phần Hạ tầng Nam Sơn), doanh nghiệp dự án là Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Thanh Hải. Được triển khai tại xã Thanh Hải, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam (nay là xã Thanh Lâm, tỉnh Ninh Bình).

Theo hồ sơ thanh tra, UBND tỉnh Hà Nam trước đây chấp thuận chủ trương đầu tư dự án tại Quyết định số 762/QĐ-UBND ngày 24/4/2025, thời gian thực hiện từ năm 2025 đến năm 2029. Tại thời điểm thanh tra, dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, được giao đất, cho thuê đất, cấp giấy phép xây dựng và khởi công ngày 18/3/2026.

Chấp thuận dự án khi chưa có trong kế hoạch phát triển nhà ở

Một trong những hạn chế được Thanh tra tỉnh Ninh Bình chỉ ra nằm ngay từ quá trình chuẩn bị dự án.

Ngày 13/7/2023, UBND tỉnh Hà Nam có Văn bản số 1365/UBND-GTXD giao UBND huyện Thanh Liêm nghiên cứu, đề xuất dự án trong thời hạn 6 tháng. Sau đó, Chủ tịch UBND huyện Thanh Liêm quy định thời gian thực hiện 45 ngày tại Quyết định số 2568/QĐ-UBND ngày 23/8/2023.

Tuy nhiên, đến ngày 15/4/2025 hồ sơ đề xuất dự án mới được hoàn thiện (chậm 15 tháng). Thanh tra tỉnh cho biết chưa tìm thấy văn bản cho phép gia hạn thời gian thực hiện. Trách nhiệm được xác định thuộc UBND huyện Thanh Liêm và các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Đáng chú ý hơn, tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư ngày 24/4/2025, dự án chưa có trong Kế hoạch Phát triển nhà ở tỉnh Hà Nam giai đoạn 2021 - 2025 được phê duyệt tại Quyết định số 528/QĐ-UBND ngày 25/4/2022.

Thanh tra tỉnh Ninh Bình xác định việc chấp thuận chủ trương đầu tư khi đó chưa bảo đảm yêu cầu về sự phù hợp của dự án với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, theo khoản 3 Điều 3, khoản 2 Điều 5 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.

Nội dung này sau đó được cập nhật tại Quyết định số 1427/QĐ-UBND ngày 20/6/2025 và Quyết định số 839/QĐ-UBND ngày 28/3/2026. Tuy nhiên, việc khắc phục sau đó không làm thay đổi trách nhiệm đối với hạn chế tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư.

Giao đất chưa thống nhất quy hoạch, giá đất cần tiếp tục rà soát

Một vấn đề khác được Thanh tra tỉnh Ninh Bình tập trung làm rõ là sự chưa thống nhất giữa quyết định giao đất, cho thuê đất với quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

Theo Quyết định số 1916/QĐ-UBND ngày 19/12/2025, có 49.567m² được xác định là đất “hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội”. Trong khi đó, Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 điều chỉnh tại Quyết định số 2666/QĐ-UBND ngày 24/12/2024 không bố trí đất công trình hạ tầng xã hội, đất nhà văn hóa, giáo dục và đất tái định cư.

Thanh tra tỉnh xác định nội dung tại Quyết định số 1916/QĐ-UBND chưa bảo đảm sự thống nhất với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt - căn cứ để giao đất quy định tại Điều 116 Luật Đất đai số 31/2024/QH15. Qua đó, chưa xác định chính xác loại đất và quỹ đất phải bàn giao cho địa phương khi hoàn thành dự án.

Thanh tra tỉnh kiến nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường rà soát, tham mưu điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, bảo đảm loại đất, diện tích và phần diện tích bàn giao cho địa phương phù hợp với quy hoạch, hoàn thành trước ngày 31/10/2026.

Liên quan đến giá đất, dự toán đầu tư xây dựng hạ tầng của dự án có khoản chi phí rà phá bom mìn, vật nổ 538,892 triệu đồng. Tuy nhiên, nhà đầu tư không thực hiện nội dung này nên không phát sinh chi phí thực tế.

Trong khi đó, giá đất cụ thể của dự án được xác định theo phương pháp thặng dư, trong đó chi phí đầu tư xây dựng là một thành phần của chi phí phát triển. Vì vậy, Thanh tra tỉnh yêu cầu rà soát việc khoản chi phí trên có được tính vào chi phí phát triển khi xác định giá đất cụ thể hay không.

Trường hợp khoản chi phí này đã được tính, phải xác định lại giá đất cụ thể và xử lý phần tiền sử dụng đất còn thiếu nếu có; đồng thời loại khoản chi phí không thực hiện khỏi giá trị quyết toán dự án.

Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao phối hợp với Sở Tài chính và nhà đầu tư thực hiện việc rà soát, xử lý trước ngày 31/12/2026.

Cùng với đất đai, giá đất, Hợp đồng dự án số 08/2025/HĐ-DASDĐ xác định nghĩa vụ M = 1,62% (giá trị M - hiệu quả đầu tư) nhưng chưa quy định cụ thể hình thức, tiến độ, thời hạn thực hiện, mà chỉ dẫn chiếu chung đến pháp luật; dẫn đến không có căn cứ để áp dụng chế tài chậm nộp.

Thanh tra tỉnh xác định nội dung này chưa bảo đảm điểm c khoản 8 Điều 48 Nghị định số 115/2024/NĐ-CP. Tại thời điểm thanh tra, nhà đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ trên.

Từ những nội dung được thanh tra, Kết luận số 82/KL-TTr nêu rõ các tồn tại nêu trên chủ yếu là tồn tại về trình tự, thủ tục hành chính trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, phát sinh trong bối cảnh thay đổi pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng và sắp xếp tổ chức bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính.

Qua thanh tra chưa phát hiện thất thoát tiền, tài sản của Nhà nước và chưa phát hiện hành vi vụ lợi. Các tồn tại thuộc diện có thể khắc phục, không thuộc trường hợp phải dừng thực hiện hoặc thu hồi dự án.

Đối với tiến độ thực hiện, kết luận thanh tra lưu ý không đồng nhất việc dự án chậm tiến độ với hành vi vi phạm của nhà đầu tư. Trách nhiệm của nhà đầu tư chỉ được xác định đối với phần thời gian chậm do lỗi của nhà đầu tư khi có đầy đủ căn cứ, tài liệu chứng minh. Tại thời điểm thanh tra, dự án vẫn trong thời gian thực hiện theo tiến độ được phê duyệt.

Trên cơ sở kết quả thanh tra, các cơ quan liên quan được yêu cầu tiếp tục rà soát, khắc phục những nội dung còn tồn tại; bổ sung Hợp đồng dự án về nghĩa vụ M = 1,62%; xử lý các vấn đề liên quan đến giao đất, giá đất và chi phí phát triển theo đúng quy định. Nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền, đồng thời đẩy nhanh thi công, bảo đảm hoàn thành dự án trước ngày 31/12/2029.

Kết luận thanh tra yêu cầu các cơ quan, đơn vị có liên quan và nhà đầu tư nghiêm túc tổ chức thực hiện các kiến nghị của cơ quan thanh tra và báo cáo kết quả lần đầu về Thanh tra tỉnh Ninh Bình trước ngày 10/10/2026, báo cáo kết quả thực hiện dứt điểm trước ngày 31/12/2026.