Một góc dự án với các hạng mục dở dang của dự án Ven sông Cái tại phường Nam Nha Trang, Khánh Hoà. Ảnh: Minh Nghĩa

Dự án không đạt được các mốc tiến độ quan trọng

Theo Kết luận thanh tra (số 3496/TB-TTCP ngày 29/12/2025) của Thanh tra Chính phủ, Dự án Khu đô thị ven sông Tắc (trước đây là Dự án Khu biệt thự nhà vườn Hòn Một) do Công ty TNHH Sản xuất và Xây dựng Khánh Hòa làm chủ đầu tư, được triển khai tại thôn Thủy Tú, xã Vĩnh Thái, TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa (nay là phường Nam Nha Trang).

Dự án có diện tích sử dụng đất khoảng 36,2794 ha, với tổng mức đầu tư hơn 1.639,5 tỷ đồng, thời hạn hoạt động 50 năm kể từ ngày 13/10/2011. Mục tiêu đầu tư được xác định là xây dựng khu đô thị gồm biệt thự, nhà liên kế, chung cư để bán và các công trình dịch vụ thương mại, từng bước hình thành một khu đô thị mới tại khu vực ven sông Tắc.

Theo tiến độ được phê duyệt, dự án phải hoàn thành giải phóng mặt bằng trước ngày 31/3/2018, hoàn thành các hạng mục hạ tầng kỹ thuật như san nền, đường giao thông, tường chắn, hệ thống thoát nước mưa, nước thải, hệ thống điện trước ngày 30/6/2019, và đưa công trình vào khai thác trước ngày 31/11/2019.

Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy, dù được giao và cho thuê một diện tích đất lớn, dự án không đạt được các mốc tiến độ quan trọng theo quyết định chủ trương đầu tư, dẫn đến tình trạng chậm kéo dài nhiều năm, làm phát sinh hàng loạt vấn đề pháp lý về đất đai, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính, những nội dung sau đó đã được Thanh tra Chính phủ chỉ rõ trong kết luận thanh tra

Hơn 166.000 m2 đất được giao, cho thuê ngoài kế hoạch sử dụng đất

Một trong những con số đáng chú ý nhất được Thanh tra Chính phủ chỉ rõ là quy mô diện tích đất đã được giao, cho thuê cho nhà đầu tư.

Theo kết luận thanh tra, tổng diện tích đất giao, cho thuê lên tới 166.085,7 m², nhưng không nằm trong Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011–2015) của TP Nha Trang (cũ) đã được UBND tỉnh phê duyệt. Việc giao đất, cho thuê đất “đi trước” kế hoạch sử dụng đất bị xác định là không đúng quy định pháp luật, làm suy yếu vai trò của công cụ quản lý đất đai và tiềm ẩn nhiều rủi ro trong tổ chức thực hiện dự án.

Không chỉ vậy, dự án còn chưa bảo đảm bố trí đầy đủ quỹ đất nhà ở xã hội (20%) theo quy định, đồng thời chưa bố trí quỹ đất văn hóa – thể thao phục vụ cộng đồng dân cư. Điều này cho thấy quy hoạch dự án có dấu hiệu nghiêng về tối đa hóa quỹ đất thương mại, trong khi các thiết chế xã hội bắt buộc chưa được bảo đảm tương xứng.

Phối cảnh dự án ven sông Tắc tại phường Nam Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà. Ảnh: CĐT

Giá đất "lệch thời điểm", nghĩa vụ tài chính chưa được xác định đầy đủ

Về tài chính đất đai, Thanh tra Chính phủ xác định thời điểm xác định giá đất của dự án không phù hợp. Cụ thể, đất được giao vào năm 2015, nhưng thời điểm xác định giá đất lại được áp về tháng 11/2013, sớm hơn gần 2 năm so với thời điểm thực tế giao đất.

Đáng chú ý, phần diện tích đất thương mại, dịch vụ tăng thêm 247,56 m² đến thời điểm thanh tra chưa được xác định tiền thuê đất để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư. Việc “bỏ ngỏ” nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích phát sinh này đồng nghĩa với việc ngân sách Nhà nước chưa có cơ sở thu đúng, thu đủ, tiềm ẩn nguy cơ thất thoát nếu không được rà soát, xử lý kịp thời.

Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và điều chỉnh chủ trương đầu tư trong giai đoạn 2018. Tuy nhiên, theo kết luận thanh tra, việc điều chỉnh quy hoạch chưa bảo đảm bố trí đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội (20%) theo quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Đồng thời, chưa bố trí quỹ đất văn hóa – thể thao để phục vụ dân cư theo yêu cầu của Bộ Xây dựng. Đây là chi tiết cho thấy quy hoạch dự án chưa bảo đảm cân bằng giữa phát triển thương mại và hạ tầng xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của khu dân cư hình thành trong tương lai.

Hơn nửa diện tích dự án chưa được triển khai

Nếu các tồn tại về pháp lý và tài chính phản ánh “phần tĩnh” của dự án, thì tiến độ triển khai lại cho thấy rõ nhất năng lực thực hiện của nhà đầu tư.

Theo quyết định chủ trương đầu tư, dự án phải hoàn thành và đưa vào khai thác trước ngày 30/11/2019. Tuy nhiên, đến thời điểm thanh tra (tháng 8/2025), tức gần 6 năm sau mốc hoàn thành, dự án mới chỉ triển khai trên 167.151,3 m² trong tổng số 362.794,89 m² đất đã giao, cho thuê.

Phần diện tích còn lại lên tới 190.444,49 m², chiếm hơn một nửa quy mô dự án, vẫn đang trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc chưa được đưa vào sử dụng. Thực tế này cho thấy độ chênh rất lớn giữa cam kết tiến độ và khả năng triển khai, khiến nguồn lực đất đai bị “đóng băng” trong thời gian dài.

Rà soát năng lực nhà đầu tư: Yêu cầu cốt lõi để xử lý dứt điểm dự án

Từ hàng loạt con số nêu trên, Thanh tra Chính phủ kiến nghị rà soát năng lực nhà đầu tư đối với Dự án Khu đô thị ven sông Tắc. Đây không phải là khuyến nghị mang tính hình thức, mà là điểm then chốt để quyết định hướng xử lý tiếp theo.

Một dự án có: Hơn 166.000 m² đất được giao ngoài kế hoạch; gần 200.000 m² đất chưa triển khai sau nhiều năm; nghĩa vụ tài chính chưa được xác định đầy đủ; tiến độ chậm gần 6 năm so với phê duyệt… đặt ra câu hỏi trực diện về năng lực tài chính, năng lực quản trị dự án và năng lực tuân thủ pháp luật của nhà đầu tư.

Việc rà soát năng lực nhà đầu tư, theo tinh thần kết luận thanh tra, nhằm xác định rõ dự án có thể tiếp tục triển khai đúng pháp luật hay cần áp dụng biện pháp xử lý mạnh hơn theo quy định của pháp luật về đầu tư và đất đai.

Dự án Khu đô thị ven sông Tắc không chỉ là câu chuyện của một dự án cụ thể, mà còn là phép thử đối với kỷ cương quản lý đất đai và môi trường đầu tư tại Khánh Hòa. Kiến nghị rà soát năng lực nhà đầu tư của Thanh tra Chính phủ gửi đi một thông điệp rõ ràng: Không thể đánh đổi kỷ luật pháp luật để duy trì những dự án chậm, kém hiệu quả, làm lãng phí nguồn lực đất đai và ảnh hưởng đến niềm tin của xã hội.