Bà V. hỏi: Nếu tôi quyết định mua thì liệu có gặp trở ngại gì về “sở hữu nhà” không? Việc chuyển QSHN và đất từ bên chuyển nhượng sang tôi được tính từ thời điểm nào? Có người nói quyền sở hữu đối với nhà và đất được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Đúng thế không?

Ý kiến của chúng tôi:

1. Đất đai, nhà ở đều là bất động sản, nhưng theo pháp luật Việt Nam, đối với bất động sản là “nhà ở”, người chủ của nó có quyền “sở hữu”; nhưng với bất động sản là “đất đai”, người chủ của nó chỉ có quyền “sử dụng”. Để chuẩn xác, người nhận chuyển nhượng nên đặt lại câu hỏi rằng mình được xác lập “quyền sở hữu” nhà và “QSDĐ” từ thời điểm nào?

Về vấn đề này, pháp luật chuyên ngành có “quy định khác” so với khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự. Đối với nhà ở, khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở quy định: QSHN ở được chuyển cho bên mua nhà ở “kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân”. Luật Nhà ở còn quy định: Trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan thì “áp dụng quy định của Luật này” (khoản 1, Điều 3).

Đối với đất đai, Bộ luật Dân sự quy định: “Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai” (Điều 692).

2. Người nhận chuyển nhượng nhà, đất thấy “không yên tâm lắm” về việc người chuyển nhượng chỉ có “GCN QSDĐ” mà không có “GCN QSHN và QSDĐ”, cũng không có “GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất” hiện đang được cơ quan tài nguyên môi trường cấp cho người dân:

Thực ra, đây chỉ là những cái “tên” gọi khác nhau đối với loại chứng thư pháp lý về nhà, đất; chúng đều có giá trị pháp lý như nhau. Mặt khác, trên diện tích đất 90m2 đất, có căn nhà 45m2 đã được ghi trong “GCN QSDĐ”.

“GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất” là “tên” gọi mới so với các loại giấy trước đó; giấy này áp dụng cấp chung trong cả nước từ ngày 1/8/2009 theo quy định của “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản”. Luật này cũng quy định “GCN QSDĐ” cấp trước ngày 1/8/2009 “vẫn có giá trị pháp lý” mà không nhất thiết phải đổi sang “GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 49 Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở: “GCN QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai mà trong nội dung đã có ghi nhận về nhà ở” thuộc trường hợp được chứng nhận QSHN ở.

Luật gia, nhà báo Nguyễn Chấn