Nhà đầu tư cần cẩn trọng khi thông tin về "sốt" đất có ở khắp mọi nơi...

Cơn sốt lan sang nhiều tỉnh, thành

Thậm chí, ngay cả khi các quyết sách về sáp nhập được công bố công khai, chính thức thì vẫn nhiều “cò” đất đưa các nhận định chủ quan của cá nhân để làm… tăng nhiệt giá đất.

Trong vai một nhà đầu tư nhỏ lẻ, chúng tôi được một “đầu nậu” đất khu vực Mê Linh, Vĩnh Yên cho biết, 2 tuần trước khách đổ về khu vực rất đông trước thông tin sáp nhập về Hà Nội. Không riêng gì Đông Anh, Đan Phượng giá tăng theo ngày mà cả Vĩnh Phúc; Hòa Bình; Văn Giang, Hưng Yên, các anh em môi giới cũng cho biết đất “hót hòn họt”.

Chị Kim Thủy, một nhà đầu tư Hà Nội có thâm niên 15 năm cho biết, chị “lỡ duyên” với đất Bà Rịa, Đồng Nai, vì chỉ lăn tăn mình ở xa mà sau vài ngày quay lại giá đất những khu vực chị muốn xuống tiền đã tăng quá nhanh.

Còn riêng Hà Nội, chỉ trong vòng 2 tháng, khu vực Đồng Doi (xã Yên Bài, Ba Vì) đã tăng cả chục giá. Hầu như các lời chào bán đăng trên các trang mua bán bất động sản khi gọi đến giá đều đã cao hơn rất nhiều hoặc hết hàng, hoặc chủ không bán nữa. Thậm chí, có sự “vào cuộc” của một vài “cá mập” khiến cho khu vực này liên tục trong hàng chục ngày sôi động như đi hội. Ô tô của khách và môi giới xếp hàng dài. Khách và môi giới hạ cả bàn ghế ngồi tại khu đất để đặt cọc và giao dịch.

Còn theo anh Trung Đức, môi giới nhà đất chuyên nghiệp cũng cho biết, thời điểm “rộn” nhất là khi các thông tin về sáp nhập được các môi giới thổi giá. Còn hơn 1 tuần trở lại đây, khi thông tin đã chính thức, công khai thì mặt bằng giá không còn được đẩy lên vô tội vạ nữa. Nhà đầu tư nhỏ lẻ có xu hướng chậm lại, đánh giá đi vào thực tiễn hơn. Thay vì đẩy giá tại các khu vực giáp ranh, có một xu hướng mới trong đầu tư bất động sản đất nền là nhà đầu tư chuyển sang đất nghỉ dưỡng ven, sát gần trung tâm Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các đất nền mặt tiền, có khả năng sinh lời cao. Còn một nhóm khác đang “tạo sóng nhỏ” bằng cách di chuyển về đất trung tâm của các tỉnh bị sáp nhập và di chuyển về phụ cận trung tâm của các tỉnh, thành được chọn làm trung tâm sau khi sáp nhập. Lý do của 2 xu thế tưởng trái ngược nhau lại không có gì mâu thuẫn cả. Nhà đầu tư sang trung tâm các tỉnh bị sáp nhập để “vợt” khi đất xuống. Còn sang vùng phụ cận của tỉnh được chọn làm trung tâm vì xu thế tất yếu các khu vực này sẽ lên nhanh. Ví dụ, nhà đầu tư Hưng Yên sang vùng trung tâm của Thái Bình để mua được đất giá rẻ. Rồi nhà đầu tư nơi khác lại về các huyện ven TP Hưng Yên vì khả năng tăng giá cao… Thậm chí, anh cho biết, vẫn còn không ít nhà môi giới không chuyên nghiệp, nhỏ lẻ vẫn sử dụng các chiêu trò tung thông tin ảo về sáp nhập giai đoạn 2 đối với các vùng sát đô thị lớn như Hà Nội.

Đông đúc khách hàng làm thủ tục công chứng nhà đất tại một văn phòng công chứng (ảnh chụp ngày 20/3/2025)

Thời gian gần đây, nhiều cơ quan báo chí đã đăng tải các phân tích của nhiều chuyên gia bất động sản và chuyên gia kinh tế trước thông tin sáp nhập tỉnh, thành. Phần lớn các chuyên gia đều chung một nhận định, thông tin sáp nhập các tỉnh, thành là cơ hội để các đội lái thổi giá, đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM. Tuy nhiên, các chuyên gia đều khẳng định, việc sáp nhập cần có thêm yếu tố cơ sở hạ tầng và mất cả chục năm thì giá bất động sản của khu vực mới tăng. Khi đó mới là giá trị thực của mảnh đất. Còn lại các khu vực mới sáp nhập nhưng không có nhu cầu mua đất để ở hoặc xây nhà xưởng, kinh doanh thì cũng chỉ tăng ảo. Việc đầu tư khi đó phải đối mặt với nguy cơ chôn vốn vào những mảnh đất chết.

Bên cạnh đó, việc sáp nhập và chọn tỉnh nào để đặt trung tâm hành chính thì mọi thứ vẫn không thay đổi, vì từ trước đến nay nơi đó vẫn là trung tâm hành chính, chứ không phải khi sáp nhập mới là trung tâm hành chính mới. Nay sáp nhập làm trung tâm hành chính sẽ không có chuyện người dân từ nơi khác ồ ạt chuyển đến đây sinh sống mà chỉ một số ít cán bộ về làm việc, nhưng con số này không nhiều.

Thực tế cho thấy, thông tin về sáp nhập tỉnh, thành phố thường có ảnh hưởng không ít tới thị trường bất động sản. Bởi khi sáp nhập, cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh hơn, kinh tế phát triển, dân số và nhu cầu sở hữu bất động sản tăng lên khiến giá đất và nhà ở tăng theo. Những khu vực được nâng cấp lên đô thị hoặc trung tâm hành chính mới thường thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ đón đầu xu hướng, đẩy mạnh các dự án lớn, đặc biệt là khu đô thị, khu công nghiệp và dịch vụ thương mại.

Tuy nhiên, cũng sẽ có không ít rủi ro khi một số khu vực có thể bị giới đầu cơ thổi giá, tạo ra những cơn sốt đất ngắn hạn nhưng không bền vững. Nếu không kiểm soát tốt, không tỉnh táo, người mua dễ bị cuốn vào bẫy giá cao. Chưa kể đến việc áp lực về hạ tầng hay rủi ro về pháp lý. Do vậy, sáp nhập tỉnh, thành là cơ hội nhưng cũng là thách thức lớn. Các chuyên gia khuyến cáo người dân cần theo dõi biến động quy hoạch, đánh giá tiềm năng thực tế và tránh đầu tư theo tâm lý đám đông, đặc biệt tình trạng thổi giá của cò đất, môi giới.

Cẩn trọng với các chiêu trò

Chị Kim Thủy cho biết, dù giá đất tăng nhanh nhưng không phải ai cũng thuận lợi khi giao dịch. Hơn 1 năm qua, việc đăng rao bán mảnh đất 900m² của chị ở Quốc Oai, Hà Nội, không thành công. Bởi lẽ, các “cò” đất trong khu vực đã áp dụng quá nhiều chiêu trò đối với mảnh đất của chị để ép chị bán giá thấp hơn thị trường. Bất cứ ai đến xem đất cũng có người xuất hiện và bảo mảnh này bán rồi, mới bán xong. Ban đầu, họ thay phiên nhau điện thoại dồn dập để cọc ngay, xuống tiền ngay nhưng chị cứ lên đến nơi thì họ lại bảo khách chê, khách quay xe. Có thời điểm một ngày chị nhận được hàng chục lời đề nghị đến ngay để chốt cọc nhưng rồi vẫn là không.

Chị Mai, một môi giới nhà đất của khu vực Vân Hòa cũng cho biết, hầu hết các mảnh đất đăng rộng rãi rao bán đều có sự dìm giá, chê bai hay chịu “chiêu trò” của chính giới môi giới. Do vậy, thời gian gần đây, tốc độ giao dịch thực lại thuộc về các mảnh đất mặt tiền đẹp, có khả năng sinh lời cao kèm theo ghi chú hoặc gửi gắm phạm vi thân thiết, không rao bán rộng rãi. Bản thân chị cũng trải qua cảnh có buổi sáng đến 5-7 người đòi phải có mặt tại mảnh đất để chốt cọc. Rồi đến nơi chị mới nhận ra đều là các gương mặt quen mới vào nghề, đang diễn vai khách hàng để đẩy giá cao lên cho 1 vị môi giới khác.

Dòng xe ô tô là khách hàng và nhân viên môi giới tại 1 dự án thuộc địa phận Hòa Lạc (ảnh chụp ngày 9/3/2025)

Anh Trần Văn Quý, một khách hàng cũng cho biết, cách đây 1 tuần, anh liên tục nhận được điện thoại giục của nhân viên môi giới về việc anh lên cọc 1 mảnh đất cạnh Quốc lộ 21. Lý do mà vị môi giới này đưa ra là có nhiều người hỏi mua, mình không chốt là người ta bán mất. Có nhu cầu thực, anh đã 3 lần liên tiếp có mặt theo hẹn nhưng cuối cùng vẫn ra về tay không. Lần nào vị môi giới kia cũng bực bội vì người bán lại “quay xe” trước mặt cả nhóm 5-7 khách hàng khác. Rồi sau đó, vị môi giới lại tìm cho anh miếng đất đẹp tương tự nhưng giá “phải cao hơn 2-3 giá”. Sau lần thứ 3 đó, anh tìm hiểu kỹ lại khu vực thị trường này và nhận ra mình đã vô tình “được” môi giới dẫn dắt mua giá cao hơn thị trường.

Anh Quý cho biết, ngay cả khi đưa anh đến một khu vực tiềm năng khác, một vị môi giới chia sẻ rất thẳng, anh cứ yên tâm mua đi, khu này "cá mập" chuẩn bị vào, làm thị trường bài bản nên giá tăng lên hàng chục giá là cầm chắc. Khi anh hỏi lại vì sao lại có thể có ngưỡng giá đó, vị môi giới này thản nhiên “cá mập vào sẽ có rất nhiều cách để lùa gà”, anh cứ yên tâm xuống tiền.

Chị Nguyễn Thị Na, một nhân viên công chứng trên địa bàn quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội, chia sẻ, khoảng 2 tuần trước chị găp cảnh dở khóc dở cười với một khách hàng cao tuổi. Khi đến công chứng, bác rất vui vì bán được mảnh đất của mình. Bác bảo, họ bảo bác rất may mắn vì bán được đất, chứ dạo này đất ế lắm, họ rất vất vả mới môi giới giúp bác được. Đến khi ra làm thủ tục ở cơ quan, bác mới biết là giá bán của mình thấp hơn so với hàng xóm nhiều. Bác ấy khóc hu hu bảo, thế là họ lừa tôi à, thôi tôi không bán nữa để về bán lại giá cao hơn…

Luật sư Vũ Văn Thiệu, Giám đốc Công ty Luật Hợp Danh INCIP, người có nhiều năm kinh nghiệm cũng chia sẻ với chúng tôi, anh đã gặp nhiều vụ việc với nhiều hình thức lừa đảo mua bán nhà đất. Đó là hình thức lừa đảo mua bán nhà đất dùng sổ giả và giấy tờ giả nhằm vào cả người bán và người mua; một mảnh đất, một ngôi nhà được bán/cọc bán cho nhiều người; lừa đảo mua bán đất qua vi bằng hay lừa đảo bằng chiêu lên đất thổ cư… Thậm chí, cả các loại hình bản đồ số, bản đồ qui hoạch phần mềm mà các nhà môi giới đưa ra để chỉ, thuyết minh về độ tiềm năng của mảnh đất cũng cần được kiểm tra thận trọng. Đã có câu chuyện sử dụng bản đồ giả kèm theo các lời giới thiệu anh/chị ấy có quan hệ lớn hoặc là VIP mới có bản đồ này, không được in ra mà chỉ được xem… để bán đất.

Luật sư Thiệu khuyến cáo nhà đầu tư cẩn trọng vì giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất và tài sản gắn liền trên đất và hợp đồng mua bán nhà đất phải được công chứng, chứng thực. Ngoài ra, một điều khoản về việc đền bù nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà đất là cách rất tốt để bảo vệ quyền lợi của mình. Người mua cần thông qua các cơ quan công chứng để xác định hợp đồng đó có hợp pháp hay không.

Thị trường bất động sản phân khúc đất nền, đất nghỉ dưỡng năm 2025 cũng là từ hot" trên các mạng xã hội, Youtobe với hàng loạt các bài giảng, video phân tích, dạy đầu tư tài chính, nguyên tắc chọn mua đất cho lợi nhuận cao. Tuy nhiên, cái mà nhà đầu tư bản lĩnh cần không phải là làm theo thụ động các bài giảng, video đó mà còn cần phân tích, đánh giá và thận trọng khi xuống tiền đầu tư bất động sản, tránh các chiêu trò lôi kéo đầu tư, tránh cả việc chôn tiền đầu cơ và hơn hết là góp phần thiết lập một thị trường lành mạnh, bền vững.