Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản (REI), trao đổi với Báo Thanh tra về giải pháp phát triển nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản. (Ảnh: REI)

Lệch pha kỳ hạn là điểm nghẽn cốt lõi

Thị trường bất động sản đang có những tín hiệu cải thiện khi một số dự án được tháo gỡ thủ tục, tái khởi động và từng bước quay lại thị trường. Tuy nhiên, quá trình phục hồi chưa đồng đều, trong khi cấu trúc nguồn vốn vẫn bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với đặc thù đầu tư dài hạn.

Theo ông Nguyễn Đức Lập, nhận định thị trường “không thiếu vốn mà thiếu nguồn vốn có kỳ hạn phù hợp với chu kỳ phát triển dự án” phản ánh đúng một trong những điểm nghẽn hiện nay.

Bất động sản là lĩnh vực cần lượng vốn lớn và thời gian thu hồi kéo dài. Theo ông Lập, từ khi chuẩn bị đầu tư, hoàn thiện pháp lý, giải phóng mặt bằng, xây dựng đến bán hàng hoặc đưa vào khai thác, một dự án có thể kéo dài từ 5 đến 10 năm, thậm chí lâu hơn đối với các khu đô thị quy mô lớn.

Trong khi đó, tín dụng ngân hàng vẫn giữ vai trò quan trọng trong cơ cấu tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản, nhưng nguồn vốn của hệ thống ngân hàng chủ yếu được hình thành từ tiền gửi có thời hạn ngắn hơn vòng đời dự án.

Sự khác biệt về kỳ hạn tạo áp lực cho cả hai phía. Ngân hàng phải kiểm soát thanh khoản và giới hạn sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn; còn doanh nghiệp thường xuyên phải xoay vòng dòng tiền, tái cơ cấu khoản vay hoặc tìm nguồn bổ sung để duy trì tiến độ dự án.

Khi tín dụng được kiểm soát chặt hơn, lãi suất tăng hoặc thị trường bán hàng suy giảm, những điểm yếu của cấu trúc vốn nhanh chóng bộc lộ. Doanh nghiệp thiếu nguồn tiền thay thế có thể phải giãn tiến độ, cơ cấu lại nghĩa vụ tài chính hoặc chuyển nhượng một phần dự án.

Vì vậy, bài toán cốt lõi không phải chỉ là tăng lượng tiền đưa vào bất động sản, mà là hình thành nguồn vốn có thời hạn, chi phí và mức độ rủi ro phù hợp với từng giai đoạn của dự án. Nếu chưa giải quyết được sự lệch pha này, thị trường vẫn dễ bị tác động mỗi khi chính sách tín dụng hoặc chu kỳ kinh tế thay đổi.

Hình thành hệ sinh thái vốn dài hạn đa tầng

Theo ông Nguyễn Đức Lập, không một kênh vốn riêng lẻ nào có thể gánh toàn bộ vòng đời của dự án bất động sản. Thị trường cần một hệ sinh thái đa tầng, trong đó mỗi loại vốn đảm nhiệm một chức năng và mức độ rủi ro khác nhau.

Tín dụng ngân hàng vẫn cần thiết, nhưng nên tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, phương án kinh doanh khả thi và khả năng trả nợ rõ ràng. Việc cấp vốn cũng cần bám sát tiến độ thực tế, thay vì để ngân hàng tài trợ phần lớn quá trình phát triển dự án trong thời gian dài.

Để các dự án bất động sản phát triển đúng chu kỳ và bền vững, thị trường cần từng bước hình thành hệ sinh thái vốn trung và dài hạn, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng. Ảnh: NT

Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể cung cấp vốn vay trung và dài hạn cho các doanh nghiệp có năng lực tài chính, dòng tiền và phương án sử dụng vốn minh bạch. Tuy nhiên, đây không phải kênh thay thế ngân hàng một cách vô điều kiện. Trái phiếu chỉ phát huy vai trò khi rủi ro được phân loại rõ, thông tin được công bố đầy đủ và nguồn trả nợ có thể kiểm chứng.

Ở tầng vốn chủ sở hữu, các quỹ đầu tư, nhà đầu tư chiến lược và dòng vốn quốc tế có thể tham gia thông qua góp vốn, mua cổ phần, hợp tác phát triển hoặc mua lại dự án cần tái cấu trúc. Khác với vốn vay, các nguồn vốn này có thể cùng doanh nghiệp chia sẻ rủi ro, nhưng thường yêu cầu chuẩn quản trị cao hơn và cơ chế thoái vốn rõ ràng.

Với các tài sản đã hoàn thành, có pháp lý đầy đủ và tạo dòng tiền ổn định, quỹ đầu tư bất động sản, doanh nghiệp bảo hiểm, quỹ hưu trí và các nhà đầu tư tổ chức có thể trở thành nguồn vốn dài hạn phù hợp. Tuy nhiên, khả năng tham gia còn phụ thuộc vào giới hạn đầu tư, tiêu chuẩn an toàn tài chính và chất lượng của từng loại tài sản.

Điều quan trọng là phải phân bổ đúng nguồn vốn cho đúng giai đoạn. Dự án đang chuẩn bị pháp lý cần vốn chủ sở hữu đủ mạnh; giai đoạn xây dựng có thể kết hợp tín dụng và trái phiếu; còn tài sản đã vận hành, tạo dòng tiền ổn định có thể phù hợp hơn với các quỹ và nhà đầu tư tổ chức dài hạn.

Cấu trúc đa tầng này giúp giảm áp lực cho ngân hàng, hạn chế việc doanh nghiệp dùng vốn ngắn hạn tài trợ cho dự án dài hạn và phân bổ rủi ro cho những chủ thể có năng lực đánh giá, quản trị tương ứng.

Tuy nhiên, việc phát triển thêm các kênh vốn không đồng nghĩa với mở rộng huy động bằng mọi giá. Nếu dự án chưa hoàn thiện pháp lý, vốn chủ sở hữu mỏng hoặc dòng tiền thiếu minh bạch, việc bổ sung công cụ tài chính mới chỉ chuyển rủi ro từ chủ thể này sang chủ thể khác.

Muốn có vốn dài hạn phải tạo dựng niềm tin dài hạn

Theo Viện trưởng REI, đa dạng hóa nguồn vốn mới là điều kiện cần. Điều kiện quyết định là thị trường phải tạo dựng được niềm tin đủ dài để nhà đầu tư sẵn sàng cam kết vốn trong nhiều năm.

“Muốn có dòng vốn bền vững, thị trường phải đồng thời đáp ứng ba yêu cầu: pháp lý ổn định, thông tin minh bạch và cơ chế thị trường chuyên nghiệp”, ông Nguyễn Đức Lập nhấn mạnh.

Trước hết, hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản cần được thực thi đồng bộ, nhất quán. Với nhà đầu tư dài hạn, rủi ro không chỉ nằm ở khả năng sinh lời, mà còn ở quyền tài sản, thời gian hoàn thành thủ tục và mức độ ổn định của chính sách trong toàn bộ vòng đời dự án.

Ông Nguyễn Đức Lập nhận định, bất động sản là lĩnh vực có chu kỳ đầu tư dài, vì vậy cần xây dựng hệ sinh thái vốn trung và dài hạn để đồng hành cùng quá trình phát triển của các dự án. Ảnh: NT

Khi thủ tục kéo dài, quy định chồng chéo hoặc cách áp dụng thiếu thống nhất, rủi ro pháp lý sẽ được tính vào chi phí vốn. Doanh nghiệp khi đó phải chấp nhận lãi suất hoặc mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn, làm giảm hiệu quả dự án và khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn.

Cùng với pháp lý, thông tin về dự án phải được công bố đầy đủ và có thể kiểm chứng. Những nội dung quan trọng gồm quyền sử dụng đất, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, tiến độ triển khai, cơ cấu nguồn vốn, tài sản bảo đảm, các khoản nợ và giao dịch với bên liên quan.

Báo cáo tài chính cần phản ánh trung thực năng lực của doanh nghiệp; dòng tiền huy động phải được kiểm soát theo mục đích công bố. Khi nhà đầu tư có đủ dữ liệu để định giá rủi ro, doanh nghiệp có nền tảng tốt sẽ có cơ hội tiếp cận vốn với chi phí hợp lý hơn.

Thị trường cũng cần các thiết chế trung gian đủ năng lực như tổ chức xếp hạng tín nhiệm, kiểm toán, thẩm định giá, tư vấn phát hành, đại diện người sở hữu trái phiếu và cơ chế giám sát dòng tiền. Đây là những “bộ lọc” giúp nhà đầu tư không phải tự đánh giá toàn bộ rủi ro của một dự án phức tạp.

Về phía doanh nghiệp, muốn tiếp cận vốn dài hạn phải thay đổi tư duy từ dựa chủ yếu vào tài sản thế chấp sang nâng cao năng lực quản trị và khả năng tạo dòng tiền. Chủ đầu tư cần bảo đảm vốn chủ sở hữu thực chất, cơ cấu tài chính an toàn, kiểm soát giao dịch liên quan và xây dựng phương án triển khai phù hợp với sức chịu đựng của doanh nghiệp.

Nguồn vốn dài hạn không đồng nghĩa với vốn dễ tiếp cận. Nhà đầu tư càng cam kết lâu thì yêu cầu về pháp lý, minh bạch và quản trị càng cao. Đây cũng là quá trình sàng lọc cần thiết để vốn được phân bổ vào những doanh nghiệp và dự án có khả năng phát triển thực chất.

Bài toán của thị trường bất động sản vì thế không chỉ nằm ở việc mở rộng tín dụng hay bổ sung thêm một vài kênh huy động. Cốt lõi là khắc phục sự lệch pha kỳ hạn, hình thành hệ sinh thái vốn đa tầng và tạo dựng môi trường đủ tin cậy để các dòng vốn trung và dài hạn tham gia.

Khi quyền tài sản được bảo đảm, thông tin có thể kiểm chứng và doanh nghiệp đáp ứng chuẩn quản trị, dòng vốn dài hạn mới có điều kiện đồng hành cùng dự án trong toàn bộ chu kỳ phát triển, thay vì chỉ xuất hiện trong những giai đoạn thị trường thuận lợi.