Ngày 18/11/2014, vợ chồng tôi mua lại căn nhà của ông Phạm Thắng ở tại địa chỉ số 16 ngõ 221 Tôn Đức Thắng, phường Hàng Bột; ngôi nhà nằm trên diện tích 77,9 m² đất tại thửa đất số 185, tờ bản đồ số 7G-IV-47. Hai bên đã làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Gia đình tôi đã nhận bàn giao nhà, đất và được ông Thắng chỉ rõ hiện trạng, tình trạng sử dụng nhà, đất của gia đình ông từ trước đến nay. Theo ông Thắng thì phần lối đi sau nhà (bên phía nhà ông Truyền - hiện có cổng khóa) là lối đi của gia đình ông đã sử dụng ổn định từ năm 1963 đến nay và thực tế chỉ gia đình ông được sử dụng; hộ gia đình số nhà 12 và 14 không được quyền sử dụng lối đi này. Khi tôi nhận bàn giao của gia đình ông Thắng thì cửa bên phía nhà ông Truyền, bà Lân đã khóa kín và được chèn chắc chắn. Tuy nhiên, sau khi nhận bàn giao nhà, đất, do điều kiện chúng tôi chưa chuyển đến sử dụng ngay được thì đã bị gia đình ông Nguyễn Quý Truyền và bà Nguyễn Thị Lân là hộ ở số nhà 12, 14 liền kề tự ý mở lối đi sang lối đi của gia đình tôi.

Ý kiến của chúng tôi:

I. Theo quy định tại Điều 274 Bộ luật Dân sự, sau khi nhận chuyển giao nhà, đất từ gia đình ông Thắng, gia đình ông Khánh hoàn toàn có quyền như gia đình ông Thắng đối với các lợi ích mà gia đình ông được hưởng. Thật vậy, tại Khoản 2 Điều 274 Bộ luật Dân sự quy định: “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”.

Phần lối đi sau nhà (bên phía nhà ông Truyền) là lối đi của gia đình ông Thắng đã sử dụng ổn định từ năm 1963 đến nay đã trên 50 năm và chỉ gia đình ông sử dụng chứng tỏ trên thực tế, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà (ông Thắng), dù đến thời điểm này có xuất hiện tranh chấp.

II. Căn cứ Điều 265 Bộ luật Dân sự: Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định “theo thỏa thuận của các chủ sở hữu” hoặc “theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”. Tuy nhiên, từ năm 2007, việc thỏa thuận không thành do “gia đình ông Thắng không nhất trí” và “sau đó ông Truyền, bà Lân đã không yêu cầu mở lối đi này nữa”; cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng không có cơ sở để “can thiệp”. Nay, gia đình ông Khánh nhận bàn giao nhà, đất từ gia đình ông Thắng thì ông Truyền lại tự ý mở lối đi sang lối đi của gia đình ông Khánh; ông Khánh không đồng ý, có nghĩa là thỏa thuận không thành.

III. “Việc dân sự cốt ở đôi bên”. Pháp luật Việt Nam đề cao sự thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ dân sự. Nếu các bên không đạt được thỏa thuận thì mới phải cần đến sự “can thiệp” của Nhà nước. Tuy nhiên, trong quan hệ dân sự, chỉ trong trường hợp “bất khả kháng” hoặc thật sự “cấp bách” thì Nhà nước mới can thiệp. Đặc biệt, quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi “can thiệp” vào quan hệ dân sự, đều phải có căn cứ pháp lý rõ ràng, minh bạch. Nhưng, ở tình huống này, không có căn cứ pháp lý để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép gia đình ông Truyền, bà Lân “đã có lối đi bên ngoài rất thuận lợi” nhưng nay lại muốn có thêm một lối đi nữa qua bất động sản liền kề (trong khi lối đi này đã được xác lập trên thực tế 50 năm qua cho gia đình khác sử dụng). Vì sao? Vì nhà ở của gia đình ông Truyền, bà Lân không thuộc trường hợp bất khả kháng “bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra” theo quy định tại Điều 275 Bộ luật Dân sự buộc Nhà nước phải can thiệp (trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận).

Như vậy, nếu người chủ nhà mới (ông Khánh) không chấp nhận để  ông Truyền, bà Lân đi chung ngõ thì “quyền sử dụng hạn chế” phần đất này vẫn buộc phải tiếp tục như trước và sau thời điểm thỏa thuận không thành giữa hộ gia đình ông Thắng với hộ ông Truyền, bà Lân vào năm 2007.

Luật gia, nhà báo Nguyễn Chấn