Ảnh minh họa: Internet

Trước đó, phương tiện thông tin đại chúng và một số công dân khu chung cư Kengnam (Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội) phản ánh nội dung quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung tại Thông tư số 16 và Công văn số 124/QLN ngày 21/12/2010 của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản về việc hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư không phù hợp với quy định của pháp luật.

Chưa phù hợp với Luật Nhà ở

Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp cho biết: Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định số 71 quy định: “Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: Không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái...”.  

Với quy định này được hiểu đây là cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc kích thước thông thuỷ. 

Trong khi đó, tại Điều 21 Thông tư số 16 quy định hợp đồng về nhà ở đã hướng dẫn “đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư...; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”. 

Nội dung này tiếp tục được hướng dẫn tại điểm 2 của Công văn số 124: “Về việc tính diện tích sàn căn hộ... Đối với phương thức xác định kích thước tính từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung...”.

Theo Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, quy định cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường (không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung) tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 của Bộ Xây dựng là chưa phù hợp với Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định số 71 của Chính phủ.

Luật Nhà ở (Điều 70) và Nghị định số 71 (Điều 49) cũng quy định, những phần tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ thuộc phần sở hữu chung và theo quy định tại Điều 225 Bộ luật Dân sự thì phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia. 

Song quy định và hướng dẫn về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 thì phần sở hữu chung (tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ) đã bị đem chia cho các chủ sở hữu các căn hộ vì thế nó được tính vào diện tích sàn căn hộ mua bán và được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ. Mà theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định “Đối với căn hộ chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ”.

“Với quy định về cách tính diện tích căn hộ theo tim tường (không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung - tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ…) tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 thì phần sở hữu chung không thể phân chia đã được đem chia và được công nhận trở thành sở hữu riêng - điều này là không phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự”, văn bản của Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật nêu rõ.

Nhiều hệ lụy, tranh chấp

Cũng theo Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường sẽ xảy ra trường hợp cùng một diện tích ghi trong hợp đồng mua nhà, cùng một đơn giá nhưng các hộ sẽ có diện tích sử dụng thực tế là khác nhau. Những căn hộ có cột, hộp kỹ thuật thì cột, hộp này cũng được tính trong tổng diện tích của căn hộ, phải trả tiền cho diện tích của cột, hộp này nhưng lại không được sử dụng và diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn căn hộ không có cột, hộp kỹ thuật, như vậy đã tạo ra bất bình đẳng giữa các chủ sở hữu căn hộ chung cư. 

Hơn nữa, kèm theo một hệ lụy khác, đó là việc phải trả các khoản thuế, phí, hàng tháng, hàng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ đó.

Theo Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, từ quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán tại Thông tư số 16 dẫn đến việc xác định diện tích sở hữu, sử dụng của chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ cũng như của cộng đồng dân cư tại chung cư hiện nay không rõ ràng, như phần cột, hộp kỹ thuật, tường bao, tường ngăn chia căn hộ... tính vào sở hữu riêng nhưng có thể phần diện tích này đã được phân bổ vào giá bán chung cho toàn bộ ngôi nhà; hay phần sở hữu chung là hành lang, sảnh thì bị chủ đầu tư biến thành văn phòng cho thuê ... 

Để đảm bảo tính hợp pháp và tính thống nhất của văn bản trong hệ thống pháp luật, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật đề nghị Bộ Xây dựng tổ chức tự kiểm tra, xử lý nội dung chưa phù hợp với pháp luật của các văn bản nêu trên và thông báo kết quả xử lý trong thời hạn 30 ngày cho Cục theo quy định của Chính phủ.

Thảo Nguyên