Thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng bởi sức cầu thấp. Ảnh: Kỳ Phương

Bài toán thanh khoản đầy thách thức

Khác với sự kỳ vọng trước đó của nhà đầu tư, thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay diễn biến rất phức tạp, theo chiều hướng khó dần.

Những yếu tố quan trọng tác động trực tiếp là lãi suất bất động sản đang ở mức cao, biến động địa chính trị thế giới kéo dài và chính sách điều tiết của Chính phủ nhằm giúp cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch, bền vững.

Là người có thâm niên nhiều năm hoạt động trực tiếp trong ngành ngân hàng, bất động sản, ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng Giám đốc H–Holdings đánh giá, vào thời điểm hiện tại, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản khó có thể xem đã đạt đỉnh, áp lực tăng từ nay đến cuối năm vẫn còn hiện hữu.

Thông qua việc lãi suất huy động và lãi suất liên ngân hàng nhích tăng là tín hiệu rõ nhất cho thấy thanh khoản hệ thống không còn quá dư thừa như giai đoạn trước. Các ngân hàng buộc phải tăng chi phí đầu vào để giữ chân dòng tiền gửi, và tất yếu sẽ chuyển dịch áp lực chi phí này sang đầu ra, đó là lãi suất cho vay và các chi phí khác khi vay vốn.

Ngoài ra, Chính phủ nhất quán hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh. Việc duy trì lãi suất vay mua bất động sản ở mức cao (12% - 14%) là rào cản tự nhiên hiệu quả để thanh lọc dần những nhà đầu cơ dùng đòn bẩy quá đà. Khi "tiền không còn rẻ", các cơn sốt đất ảo không thể hình thành.

Hệ quả, thị trường chỉ còn những người mua có nhu cầu thực và các nhà đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh, dùng vốn tự có là chính. Lãi suất cho vay chính là công cụ thanh lọc tự nhiên và hiệu quả nhất về đầu cơ bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước không chỉ dùng lãi suất để điều tiết mà dùng cả công cụ kỹ thuật dòng tiền. Hiện nay, các khoản cho vay phân khúc bất động sản cao cấp, đầu cơ hoặc các dự án bất động sản thương mại có tính rủi ro cao bị áp hệ số rủi ro lên tới 150% - 200% khi tính tỷ lệ an toàn vốn của các ngân hàng thương mại.

Khi hệ số rủi ro cao, ngân hàng buộc phải giữ lại nhiều vốn tự có hơn cho mỗi đồng cho vay, kéo theo chi phí vốn tăng lên. Để bù đắp lại, họ bắt buộc phải đẩy lãi suất cho vay đầu ra đối với mảng này lên mức rất cao.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội cho biết, việc Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức hai chữ số sẽ tạo điều kiện để nhiều dự án đã sẵn sàng về pháp lý được đẩy nhanh tiến độ thực hiện, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục và sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Đó là yếu tố tích cực đối với cả nguồn cung lẫn niềm tin của doanh nghiệp. 

“Thị trường hiện nay đang phân hóa khá rõ theo từng nhóm khách hàng. Đối với những dự án nằm trong khu vực nội đô hoặc có vị trí cốt lõi, thanh khoản vẫn sẽ tốt hơn các khu vực khác bởi đây là những sản phẩm luôn có tệp khách hàng ổn định, bao gồm cả người mua để ở và nhà đầu tư”, bà Nguyễn Hoài An nói.

Những dự án xa trung tâm, khu dân cư vắng người thiếu khách hàng, thậm chí mất thanh khoản. Ảnh: Kỳ Phương

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2026?

Theo Giám đốc Cấp cao CBRE Hà Nội, trong bối cảnh hiện nay, ngay cả những dự án có vị trí rất đẹp cũng không thể chỉ dựa vào lợi thế vị trí. Chính sách bán hàng đang trở thành yếu tố quan trọng trong việc quyết định người mua có xuống tiền hay không.

Đối với các dự án ngoài khu vực trung tâm, câu chuyện này càng rõ nét hơn. Những yếu tố như tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ưu đãi tài chính hay chính sách dành cho khách hàng sẽ quyết định rất lớn đến khả năng bán hàng. 

Đồng thời, người mua hiện có xu hướng ưu tiên các chủ đầu tư đã có thương hiệu, có lịch sử phát triển dự án và uy tín trên thị trường. 

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất chưa thực sự thuận lợi, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo ra giá trị trong ngắn hạn sẽ dễ thu hút dòng tiền hơn.

Ngược lại, những dự án cần nhiều thời gian để hiện thực hóa giá trị, dù có tiềm năng kinh doanh tốt trong tương lai, sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong ngắn hạn. Đây có thể là những dự án ở khu vực phát triển mới, còn cần thời gian để hình thành hạ tầng hoặc cộng đồng cư dân.

Để thu hút khách hàng, các chủ đầu tư ở nhóm dự án này sẽ phải nỗ lực nhiều hơn, cả về chất lượng sản phẩm lẫn các chính sách bán hàng.

Trên cơ sở phân tích các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách điều hành, mặt bằng lãi suất và diễn biến thị trường, Viện Nghiên cứu Kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) dự báo, thị trường cuối năm 2026 sẽ xoay quanh 3 kịch bản.

Đầu tiên, kịch bản thách thức được đặt ra trong trường hợp các yếu tố hỗ trợ thị trường cải thiện chậm hơn kỳ vọng, kinh tế thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp, áp lực lạm phát gia tăng và mặt bằng lãi suất thả nổi duy trì tăng cao ở mức 13% - 15%. 

Trong kịch bản này, nguồn cung dự báo tăng khoảng 15% - 20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ, còn tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức dưới 20%. Thị trường tiếp tục ở trạng thái thanh khoản thấp, dòng tiền hạn chế giải ngân vào thị trường bất động sản.

Kịch bản kỳ vọng được DXS-FERI đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất, khi kinh tế tiếp tục duy trì tăng trưởng ổn định, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và chính sách tiền tệ được điều hành theo hướng thận trọng.

Trong kịch bản này, nguồn cung dự báo tăng khoảng 20% - 30%, lãi suất thả nổi duy trì trong khoảng 11% - 13%, giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 25% - 40%. Thị trường tiếp tục phân loại  theo hướng ổn định và có chọn lọc. Dòng tiền tập trung vào nhóm sản phẩm an toàn, pháp lý hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu thực.

Kịch bản lý tưởng được xây dựng trong trường hợp kinh tế vĩ mô diễn biến thuận lợi hơn dự báo, niềm tin thị trường phục hồi mạnh, mặt bằng lãi suất thả nổi giảm về khoảng 9%- 11% và dòng vốn đầu tư quay trở lại tích cực.  Theo đó, nguồn cung có thể tăng 30% - 40%, giá bán tăng khoảng 5% - 10%, đồng thời tỷ lệ hấp thụ đạt 40% - 50%.

Trong kịch bản này, thị trường có thể bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn với thanh khoản, nguồn cung và mặt bằng giá cùng được cải thiện. Tuy nhiên, đây là kịch bản khó có thể xảy ra trong bối cảnh hiện nay.