TS Trần Xuân Lượng. Ảnh: Đ.H

Nhằm làm rõ thực trạng, hệ lụy và đề xuất giải pháp cải cách cơ chế quản lý trong lĩnh vực này, Báo Thanh tra đã có cuộc trao đổi với TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam.

Theo TS Lượng, những tồn tại này không chỉ xuất phát từ bất cập trong quy định pháp lý mà còn từ cách thức tổ chức đào tạo và giám sát thực thi, dẫn đến những vi phạm mang tính hệ thống kéo dài.

- PV: Thưa ông, sau gần 20 năm triển khai, vì sao hoạt động đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản vẫn để xảy ra những vi phạm mang tính hệ thống?

+ TS Trần Xuân Lượng: Theo tôi, nguyên nhân của tình trạng này xuất phát từ nhiều yếu tố cả về quản lý lẫn thực thi. Thứ nhất, giai đoạn 2006 - 2014, hoạt động đào tạo và cấp chứng nhận, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được triển khai khá chặt chẽ, có quy trình rõ ràng và thống nhất. Học viên bắt buộc phải hoàn thành khóa đào tạo với đầy đủ thời lượng, nội dung theo quy định trước khi dự thi sát hạch. Điều này tạo ra mặt bằng kiến thức tương đối đồng đều cho những người hành nghề.

Tuy nhiên, từ 2014 - 2024, quy định bắt buộc tham gia khóa học gần như không còn được áp dụng đồng bộ trên phạm vi toàn quốc. Một số địa phương vẫn giữ yêu cầu về chứng nhận đào tạo, nhưng nhiều nơi lại không. Hệ quả là việc “không đi học” dần trở thành thói quen. Khi thị trường nảy sinh nhu cầu, một số cơ sở đào tạo sẵn sàng cấp giấy xác nhận hoàn thành khóa học chỉ dựa trên yêu cầu của học viên, mà không thực hiện giảng dạy hoặc kiểm tra chất lượng thực tế. Việc này kéo dài nhiều năm, khiến hoạt động đào tạo rơi vào tình trạng gần như bị “bỏ ngỏ”.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới hiểu rõ thực trạng và bất cập này nên đã có quy định chặt chẽ hơn, và giao thẩm quyền tổ chức sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề Môi giới BĐS cho UBND cấp tỉnh để ngăn chặn sự “ bát nháo” trong suốt thời gian vừa qua, thì lại trùng với giai đoạn sắp xếp, sáp nhập bộ máy hành chính. Nên việc này khiến hầu hết các địa phương chưa thể thực hiện được.

Ngoài ra việc Bộ xây dựng giao cho UBND cấp tỉnh thực hiện cũng có nhiều ý kiến bất cập… Nên Bộ xây dựng vừa có đề xuất trong Nghị định số 144/2025/NĐ-CP của Chính phủ giao lại cho Sở xây dựng thực hiện tổ chức sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề Môi giới BĐS. Lợi dụng sự thay đổi này Nhiều cơ sở đào tạo đã thực hiện tuyển sinh và đào tạo rút ngắn “cắt xén” nội dung theo quy định để trục lợi.

Trong Thông tư 04/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã nêu rất rõ yêu cầu về thời lượng, khung chương trình đào tạo, bao gồm: kiến thức pháp luật nền tảng, kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, kỹ năng hành nghề… và thời gian thực tập tại sàn giao dịch. Đây là một khung chuẩn tương đối toàn diện đầy đủ so với tiêu chuẩn khung đào tạo quốc tế. Tuy nhiên, để triển khai đúng chuẩn mực này, khung chương trình cần được xây dựng trên quy trình học thuật, khoa học đảm bảo cả về kiến thức, kỹ năng và thái độ, đảm bảo chuẩn đầu ra, chất lượng khung chương trình theo quy định của Luật giáo dục, Luật giáo dục đại học, nghĩa là khung chương trình cần phải có Hội đồng khoa học có đủ chuyên môn và học thuật thẩm định khách quan. Tuy nhiên việc này thì rất ít đơn vị đào tạo có thể thực hiện được. Hơn nữa Đơn vị đào tạo cần có đội ngũ giảng viên am hiểu cả pháp lý, lý thuyết, lẫn thực tiễn thị trường, có chứng chỉ sư phạm đại học, đồng thời phải đầu tư cơ sở vật chất và giáo trình bài bản. Quy định mới từ 1/8/2025 khó như vậy nên thực tế, không phải cơ sở nào cũng đáp ứng được.

Cuối cùng, nhu cầu nhân lực môi giới bất động sản hiện nay rất lớn, đặc biệt ở các đô thị và khu vực đang phát triển mạnh thị trường. Áp lực cung ứng nhanh khiến một số đơn vị coi trọng số lượng hơn chất lượng, vì lợi nhuận “ nhắm mắt bước qua” các quy định của Luật. Trong khi đó, quy định pháp lý vẫn còn phức tạp, cơ chế quản lý chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm. Điều này đồng nghĩa chỉ khi thanh tra, kiểm tra mới phát hiện sai phạm. Lợi dụng kẽ hở này, một số đơn vị vì lợi ích trước mắt mà bất chấp quy trình, “làm liều”, dẫn tới những vi phạm mang tính hệ thống như hiện nay.

- PV: Từ những vi phạm mang tính hệ thống vừa nêu, ông đánh giá hệ lụy của thực trạng này đối với thị trường bất động sản và người mua nhà như thế nào?

+ TS Trần Xuân Lượng: Hệ lụy là rất rõ ràng, chất lượng nhân lực suy giảm; niềm tin của xã hội và nhà đầu tư vào thị trường bị xói mòn; cơ chế quản lý nhà nước bị vô hiệu hóa; và chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp của một bộ phận môi giới xuống cấp.

Đáng chú ý, quy định hiện hành yêu cầu mọi môi giới phải có chứng chỉ mới được nhận hoa hồng. Trong khi đó, tỷ lệ người có chứng chỉ đạt chuẩn “Broker” còn rất thấp; phần lớn nhân sự bán hàng hiện nay mới chỉ ở mức “Salesperson”, chưa đủ điều kiện pháp lý.

Điều này dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp, sàn giao dịch không thể giải ngân hoa hồng hợp pháp, gây đình trệ giao dịch, thất thoát nhân sự và tạo ra vòng luẩn quẩn ảnh hưởng tiêu cực tới thanh khoản của thị trường.

- PV: Thưa ông, ở các quốc gia khác, mô hình đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được tổ chức như thế nào?

+ TS Trần Xuân Lượng: Bài học từ các quốc gia phát triển như Mỹ, Canada, Anh, Úc… cho thấy, họ áp dụng mô hình phân cấp hành nghề kết hợp quản lý giữa Nhà nước và hội nghề nghiệp, vận hành trên nguyên tắc hậu kiểm nhằm bảo đảm minh bạch, chuẩn hóa và đề cao trách nhiệm xã hội.

Tại các nước này, nghề môi giới được phân cấp rõ ràng theo mô hình hai cấp. Ở cấp thứ nhất là “Salesperson” - nhân sự bán hàng, được đào tạo cơ bản và chỉ được hoạt động dưới sự giao nhiệm vụ, giám sát của “Broker”. Ở cấp cao hơn là “Broker” - nhân sự tư vấn, môi giới chuyên nghiệp, được đào tạo chuyên sâu, có chứng chỉ hành nghề và giấy phép hoạt động, đủ điều kiện mở sàn, quản lý “Salesperson” và chịu trách nhiệm pháp lý cũng như đạo đức nghề nghiệp dài hạn. Việc nâng cấp từ “Salesperson” lên “Broker” thường yêu cầu tối thiểu từ một đến ba năm kinh nghiệm, kèm khóa đào tạo bổ sung để đáp ứng tiêu chuẩn khắt khe hơn.

Công tác đào tạo chuyên môn được quản lý bởi cơ quan đào tạo chuyên môn hoặc cơ quan tương đương, chịu trách nhiệm cấp phép và giám sát các cơ sở đào tạo. Khung chương trình đào tạo được thẩm định theo chuẩn, có kiểm định định kỳ, kiểm soát quy trình đào tạo, bắt buộc lưu trữ dữ liệu học viên và kết quả học tập để bảo đảm tính minh bạch.

Khâu sát hạch và kiểm soát đạo đức nghề nghiệp do hội nghề nghiệp đảm trách. Hội này tổ chức thi sát hạch, ban hành và duy trì bộ quy tắc đạo đức, giám sát hội viên, xử lý vi phạm. Thành phần hội đồng thi thường gồm đại diện cơ quan quản lý nhà nước, chuyên gia, luật sư, đại diện hội và giảng viên để bảo đảm khách quan và đa chiều.

Đặc biệt, các nước phát triển duy trì cơ chế hậu kiểm rất mạnh mẽ: toàn bộ dữ liệu hành nghề, hồ sơ đào tạo và kết quả thi đều được số hóa, giám sát trực tuyến; vi phạm bị xử lý công khai, với chế tài từ cảnh cáo tới thu hồi chứng chỉ.

Chẳng hạn, tại Mỹ, “Broker” chỉ chiếm khoảng 12% tổng số người hành nghề, còn lại 88% là “Salesperson”. “Salesperson” thường là nhân sự hỗ trợ hoặc nhận lương, trong khi “Broker” là đối tượng cần đạt tiêu chuẩn chuyên môn cao, chịu trách nhiệm pháp lý nghề nghiệp và liên đới chịu trách nhiệm về hoạt động của “Salesperson” trước hội nghề nghiệp và pháp luật.

- PV: Từ thực trạng và kinh nghiệm quốc tế vừa nêu, ông đề xuất những cải cách gì cho cơ chế quản lý đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam?

+ TS Trần Xuân Lượng: Theo tôi, để cải cách cơ chế quản lý hoạt động đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam, cần thực hiện đồng bộ một số giải pháp sau.

Thứ nhất, cần phân công rõ trách nhiệm giữa các chủ thể quản lý và tổ chức nghề nghiệp. Cơ quan quản lý đào tạo phải chịu trách nhiệm cấp phép và giám sát hoạt động của các cơ sở đào tạo, kiểm định chương trình và đội ngũ giảng viên, đồng thời cấp mã định danh cho từng khóa học và học viên. Hội nghề nghiệp đảm nhận việc tổ chức kỳ thi, chứng nhận đạo đức nghề nghiệp, phân cấp hội viên theo hạng “Salesperson” và “Broker”, giám sát quá trình hành nghề và xử lý vi phạm khi cần thiết. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý chuyên ngành cần ban hành chuẩn đầu ra, khung chương trình và tiêu chí hành nghề, đồng thời thực hiện công tác thanh tra, hậu kiểm thông qua hệ thống dữ liệu liên thông để bảo đảm tính minh bạch và chuẩn hóa.

Thứ hai, cần áp dụng mô hình hai cấp hành nghề. Ở cấp thứ nhất, “Salesperson” phải hoàn thành tối thiểu 32 tiết đào tạo tại các cơ sở được cấp phép, có chứng nhận đào tạo, làm việc dưới quyền “Broker” và có thể hưởng lương. Ở cấp cao hơn, “Broker” phải có ít nhất 2 năm kinh nghiệm ở vị trí “Salesperson”, hoàn thành khóa đào tạo nâng cao tối thiểu 74 tiết và vượt qua kỳ thi sát hạch “Broker”. “Broker” được quyền mở sàn giao dịch, quản lý đội ngũ “Salesperson” và chịu trách nhiệm pháp lý cũng như đạo đức nghề nghiệp trong suốt quá trình hành nghề.

Thứ ba, cần áp dụng nguyên tắc phân hạng và cơ cấu lực lượng rõ ràng, chấm dứt tình trạng “cào bằng” chứng chỉ. Cơ cấu nên theo hình tháp, trong đó “Broker” chiếm tỷ lệ nhỏ hơn “Salesperson” (tham chiếu mô hình Mỹ với khoảng 12% là “Broker”), đồng thời thiết lập lộ trình 3–5 năm để nâng hạng gắn với tiêu chuẩn nghề nghiệp cụ thể.

Thứ tư, cần áp dụng cơ chế thanh toán hoa hồng thông qua “Broker” – người có chứng chỉ và chịu trách nhiệm pháp lý. “Broker” sẽ phân chia lại cho “Salesperson” theo hợp đồng nội bộ và thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân theo quy định, qua đó vừa phù hợp thông lệ quốc tế, vừa hợp pháp hóa dòng tiền và tháo gỡ vướng mắc về thanh toán hoa hồng hiện nay.

Thứ năm, về mô hình tổ chức hoạt động, “Broker” có thể thành lập nhóm trong một sàn giao dịch hoặc tổ chức có pháp nhân, hoặc thành lập tổ chức độc lập như sàn, công ty môi giới hay doanh nghiệp tư nhân. Dù theo hình thức nào, cũng phải đăng ký và công khai thông tin trên cổng thông tin quản lý. Đồng thời, chương trình đào tạo Giám đốc sàn nên được tích hợp vào lộ trình nâng hạng “Broker” thay vì tách thành một khóa riêng lẻ mang tính hình thức.

Thứ sáu, cần triển khai cơ chế hậu kiểm mạnh mẽ, xác định “Broker” là điểm chịu trách nhiệm chính; mọi vi phạm của “Salesperson” phải được truy vết tới “Broker” quản lý và tổ chức liên quan. Bản đồ trách nhiệm cần được công khai trên cổng thông tin quốc gia để bảo đảm minh bạch. Chế tài xử lý áp dụng theo phân hạng: “Salesperson” vi phạm có thể bị cảnh cáo hoặc đình chỉ, trong khi “Broker” vi phạm chịu mức phạt nghiêm khắc hơn, từ đình chỉ đến thu hồi chứng chỉ.

- PV: Từ những giải pháp đề xuất ở trên, ông kỳ vọng gì khi các cải cách này được áp dụng vào thực tiễn?

+ TS Trần Xuân Lượng: Trước hết, lực lượng môi giới bất động sản sẽ được chuẩn hóa và chuyên nghiệp hóa, chấm dứt tình trạng “cào bằng” chứng chỉ vốn kém hiệu quả. Cùng với đó, cơ chế mới sẽ tháo gỡ ngay nút thắt về thanh toán hoa hồng hợp pháp, giúp dòng tiền minh bạch và bảo đảm quyền lợi của người hành nghề.

Uy tín nghề nghiệp được nâng cao sẽ góp phần bảo vệ tốt hơn cho người tiêu dùng và nhà đầu tư, đồng thời giảm gánh nặng quản lý trực tiếp cho cơ quan nhà nước, để họ tập trung vào công tác giám sát và hậu kiểm.

Mô hình “Salesperson” – “Broker”, với “Broker” là trung tâm trách nhiệm pháp lý và đạo đức, vừa phù hợp thông lệ quốc tế, vừa khắc phục những bất cập pháp lý và thanh toán hiện nay, từ đó nâng cao sức cạnh tranh của thị trường bất động sản Việt Nam.

Tôi tin rằng, với quyết tâm và cách làm đúng, Việt Nam hoàn toàn có thể xây dựng một đội ngũ môi giới chuyên nghiệp, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch và bền vững.

- PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!