Khu đất 151-155 đường Bến Vân Đồn, phường 6, quận 4, là tài sản công được bán chỉ định, nhưng đã được chuyển hóa sai mục đích thành dự án Rivergate Residence, cao 33 tầng. Ảnh: Giáng Thăng

Chủ đầu tư "vật vã" vì tiền  

Báo cáo của nhiều cơ quan quản lý Nhà nước gửi Thủ tướng Chính phủ, cũng như các văn bản có nội dung “kêu khóc” cho thị trường nhà, đất, được các hiệp hội gửi các cơ quan báo chí, cộng với hàng loạt phát biểu "thống thiết" của các đại gia bất động sản được những tờ báo lớn đăng tải, đã cho thấy bức tranh thực sự phía sau những lời quảng cáo mỹ miều về các dự án nhà cao tầng, nhà thấp tầng, dự án khu đô thị mới hoành tráng, với mức giao dịch cao đến khó tin.

Đó là hầu hết chủ đầu tư đều đang "vật vã" với các khoản nợ ngân hàng đến kỳ đáo hạn, đều lo lắng đến mất ăn mất ngủ với các khoản tiền sử dụng đất chưa hoàn thành cho ngân sách, dù hợp đồng góp vốn đã ký với khách hàng với số tiền thu về chiếm đến 75% giá trị nhà, đất. Ngoài ra, có không ít đại gia bất động sản, sau một thời gian dài chuyên “hóa kiếp” nhà, đất thuộc diện công sản thành “tư sản”, thì cũng “đứng ngồi” không yên với những thông báo truy thu từ cơ quan thuế, hoặc được cơ quan điều tra mời lên làm việc để xác định lại giá trị tài sản công bị thất thoát khi các khu đất có giá trị cao, có vị trí đắc địa bị bán chỉ định, giao đất không qua đấu giá dưới dạng đổi đất lấy công trình.

Khi đối diện với sự thật này, nhiều chủ đầu tư đã tìm mọi cách để đẩy nhanh tiến độ dự án bằng cách vay thêm tiền từ các nguồn quỹ không chính thức, để có thể hoàn chỉnh cơ bản hạ tầng kỹ thuật để giao nhà cho khách hàng. Nguồn thu còn lại khoảng 15% của giá trị bất động sản sẽ được chủ đầu tư dùng để trả lãi ngân hàng, nếu không đủ thì lại họp cổ đông bất thường để xin được chuyển nhượng phần lớn dự án cho đối tác khác đang có nguồn tiền dồi dào hơn. Sự thật, đây là hình thức đảo nợ ngân hàng, vì hồ sơ dự án vẫn là tên chủ doanh nghiệp cũ được giữ lại làm bình phong để không bị cơ quan chức năng kiểm tra, còn chủ thực sự là một đối tác khác có thể đóng vai là đơn vị phân phối sản phẩm bất động sản, hay là đơn vị quản lý dự án.

Nhưng vấn đề thực chất của câu chuyện doanh nghiệp bất động sản lúc nào cũng khát vốn, cũng phải nghĩ ra các chiêu thức để tìm dòng tiền mới, đều bắt nguồn từ tư duy “liều ăn nhiều”. Đó là ngay từ khi chủ doanh nghiệp thông qua mối quan hệ với các quan chức phụ trách đô thị của các tỉnh, thành để xin chủ trương làm dự án, thì bộ phận pháp chế của doanh nghiệp đã tính toán đến việc đem giá trị quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng. Sau khi được ngân hàng chấp thuận cho giải ngân, thì một phần tiền sẽ được chủ đầu tư chi ra để hoàn thành các thủ tục không chính thức nhằm có giấy phép xây dựng trong thời gian kỷ lục, một khoản chi khác là cho quảng cáo, truyền thông về sản phẩm nhà, đất sắp bán. Ngay khi móng tòa nhà được thi công cao bằng mặt đất, hay hệ thống đường nội bộ được đổ đá, trải nhựa, thì các hợp đồng góp vốn nhà, đất sẽ được chủ đầu tư ký với khách hàng với tiến độ góp vốn cụ thể, dù lúc này tài sản vẫn thuộc quyền định đoạt của ngân hàng.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư còn tiếp tục phát hành cổ phần dựa trên giá trị tài sản đã được thế chấp cho ngân hàng, được dùng để ký hợp đồng góp vốn của khách hàng. Nói một cách khác, một tài sản đã được nhiều chủ đầu tư bất động sản sử dụng cho 3 quan hệ pháp lý khác nhau, phần thiệt thòi sẽ thuộc về khách hàng, nhưng hầu hết khách hàng đều không quan tâm khi thấy công trình ngày càng cao lên theo tiến độ góp vốn.

Nhà đầu tư cầm dao đằng lưỡi?

Một thời gian dài mạnh dạn bơm vốn cho thị trường bất động sản với các khoản vay khổng lồ, lãnh đạo nhiều ngân hàng đã quên, lờ đi nhiệm vụ chính được quy định rõ theo các giấy phép hoạt động được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ký cấp. Ví dụ như, đối với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn thì phải đảm bảo cho vay đúng lĩnh vực nông nghiệp, Ngân hàng Công thương thì phải đảm bảo nguồn vốn cho công nghiệp, thương mại. Khi cơ quan quản lý mạnh tay chấn chỉnh thì các ngân hàng bắt đầu phải xử lý các khoản vay không đúng mục đích, nên dòng vốn cho bất động sản đã không còn dồi dào như trước, các khoản nợ được ráo riết thu hồi, đi kèm theo sau là các thông báo đấu giá tài sản mà doanh nghiệp bất động sản đã thế chấp vô tội vạ từ nhiều năm trước.

Thực tế này đã buộc các doanh nghiệp phải đối phó, "vận động" để có thêm nguồn vốn bằng phương án phát hành trái phiếu bất động sản. Nhiều tên tuổi lừng lẫy trong sân chơi bất động sản đô thị đã lần lượt công bố số tiền hàng trăm tỷ đồng tương đương với số lượng trái phiếu, mức lãi suất cao ngất ngưởng. Đó là Tập đoàn Phát Đạt phát hành 850 tỷ đồng trái phiếu, có mức lãi suất từ 10,5% - 14,5%. Riêng Tập đoàn Novaland cũng đã 2 lần phát hành thêm trái phiếu để có thêm 400 tỷ đồng từ các nhà đầu tư, với mức lãi suất 11%. Theo sau hai cái tên này là Tập đoàn Khang Điền, Tập đoàn Hà Đô, Tập đoàn Văn Phú, Tập đoàn Cường Thuận IDICO, cũng đã thông báo về phương án phát hành trái phiếu để có thêm nguồn vốn đầu tư.

Quyền sử dụng đất gần 1ha tại quận 7 của Cty CP Kim khí TP Hồ Chí Minh bị chuyển thành căn hộ cao tầng của Tập đoàn Đất Xanh. Ảnh: Giáng Thăng

Nếu chỉ nhìn đơn giản thì đây là một kênh huy động vốn rất sáng tạo của các chủ doanh nghiệp, có thể tạo thêm nguồn lực mới cho bất động sản đô thị. Nhưng vấn đề đặt ra là giá trị tài sản mà các doanh nghiệp dùng để làm căn cứ cho phát hành trái phiếu bất động sản đã thực sự hợp pháp chưa. Lý do như phần đầu bài viết này đã phân tích là chỉ có 1 giá trị tài sản có thể là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình trong tương lại, nhưng bị chủ đầu tư dùng cho 3 mục đích khác nhau đã tiềm ẩn dấu hiệu vi phạm pháp luật. Nếu chủ đầu tư tiếp tục dùng tài sản này cho mục đích làm tài sản để phát hành trái phiếu, thì nguy cơ “vỡ trận” là khó tránh khỏi, mà phần thiệt thòi sẽ thuộc về khách hàng đã ký hợp đồng góp vốn mua nhà, đất, các nhà đầu tư thứ cấp, vốn đang bị choáng ngợp trước các khối nhà bê tông cao ngất ngưởng, cùng các lời quảng cáo hoa mỹ của chủ đầu tư về mức lãi suất như mơ.

Bởi lẽ, cuộc chơi nào cũng có cái giá phải trả. Trong điều kiện pháp lý tài sản của các dự án bất động sản đô thị, mà phần lớn quyền sử dụng đất đều là tài sản công bị chuyển hóa không đúng pháp luật, lại là tài sản thế chấp ngân hàng, là tài sản trong các hợp đồng dân sự khác,… thì sự tỉnh táo là điều cần thiết mà mỗi nhà đầu tư đều phải chú ý để tránh phải “cầm dao đằng lưỡi”.

Giáng Thăng