(Thanh tra) - Kịch bản giá bất động sản năm 2026 đang thu hút sự quan tâm của cả giới đầu tư lẫn người mua nhà. Nhiều kỳ vọng giá sẽ "hạ nhiệt" nhờ nguồn cung cải thiện, song thực tế cho thấy xu hướng này có thể không đồng đều giữa các phân khúc và từng địa phương.
Chu kỳ phục hồi mới
Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025 đã bước qua giai đoạn trầm lắng, tạo nền cho một chu kỳ mới. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Property Guru khu vực miền Nam cho biết, lượng giao dịch toàn thị trường đã tăng khoảng 35% so với cùng kỳ năm trước, song mức độ hấp thụ có sự khác biệt giữa các phân khúc.
Theo ông Tuấn, thời gian qua nhiều chính sách hỗ trợ đã được ban hành, từ tháo gỡ pháp lý đến giảm mặt bằng lãi suất. Tuy nhiên, "độ trễ" của chính sách bất động sản thường kéo dài khoảng một năm.
"Từ lúc chính sách được ban hành đến lúc thẩm thấu vào thực tế thị trường luôn có khoảng cách nhất định. Hiện nhiều chính sách đã được đưa ra nhưng tác động chưa thể thấy rõ ngay lập tức", ông Tuấn phân tích.
Tâm lý người mua đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng nhìn chung vẫn thận trọng. Trong đó, phân khúc nhà ở thực, đặc biệt là căn hộ, duy trì mức hấp thụ tốt, trong khi đất nền vẫn ở trạng thái chờ đợi và có thể hồi phục khi các yếu tố vĩ mô trở nên rõ ràng hơn vào cuối năm.
"Có thể nói, năm 2025 là năm bản lề cho chu kỳ phục hồi rõ ràng hơn trong năm 2026, khi các luật mới bắt đầu thẩm thấu, nguồn cung thị trường được củng cố", ông Tuấn nhận định.
Nhiều chuyên gia cùng chia sẻ quan điểm này, cho rằng do "độ trễ" trong cơ chế, chính sách và quá trình triển khai dự án, phải đến nửa cuối năm 2026 thị trường mới có thể vươn dậy mạnh mẽ, phát triển lành mạnh thay vì chỉ xoay quanh các cơn sốt ngắn hạn. PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, nhấn mạnh việc thị trường phục hồi nhanh hay chậm phụ thuộc lớn vào khả năng thực thi chính sách.
"Nếu cải cách thủ tục pháp lý được đẩy mạnh, lãi suất giữ ổn định và niềm tin nhà đầu tư được củng cố, bất động sản sẽ có cơ hội bước vào chu kỳ phát triển bền vững. Ngược lại, nếu những nút thắt này không được tháo gỡ, thị trường vẫn có nguy cơ trầm lắng, thậm chí hình thành bong bóng giá ở một số phân khúc", ông Long nhận định.
Mặt bằng chung giảm, điểm nóng vẫn tăng
Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt: trong khi mặt bằng chung có dấu hiệu hạ nhiệt nhờ nguồn cung cải thiện, thì một số khu vực và phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục ghi nhận mức giá tăng. Theo Báo cáo thị trường quý II/2025 của Savills Việt Nam, Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được chào bán, nâng tổng nguồn cung mới 6 tháng lên 14.900 căn, tăng 121% so với cùng kỳ 2024. Dù nguồn cung tăng mạnh, giá bán sơ cấp trung bình vẫn neo cao ở mức 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm tới 67% nguồn cung sơ cấp, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ gần như biến mất khỏi thị trường.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, lý giải giá bán sơ cấp tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là do các dự án mở bán trong quý chủ yếu nằm ở vị trí đắc địa và định vị cao cấp. Bà Hằng cho biết thêm, thanh khoản thị trường đã cải thiện, chưa có áp lực giảm giá. Tâm lý kỳ vọng vào giá trị gia tăng nhờ hạ tầng và đô thị hóa khiến nhà đầu tư sẵn sàng mua vào, trong khi nhóm mua để ở hiện chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ.
Theo dự báo của Savills, giai đoạn 2026 - 2027, Hà Nội sẽ đón khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn ngoài trung tâm. Đây có thể là yếu tố kéo giá chung giảm nhẹ, tạo cơ hội cho người mua ở thực. Tuy nhiên, các dự án vị trí đắc địa, quỹ đất hạn chế và do chủ đầu tư uy tín phát triển nhiều khả năng vẫn giữ giá hoặc tiếp tục tăng.
Đáng chú ý, trong khi Hà Nội chứng kiến nguồn cung tăng mạnh, thì TP.HCM lại ở chiều ngược lại. Từ năm 2021 đến nay, thị trường gần như không còn căn hộ thương mại dưới 30 triệu đồng/m2, trong khi nhà ở xã hội vẫn rất khan hiếm. Ngược lại, phân khúc cao cấp chiếm tới 70% lượng sản phẩm nhà ở từ 2020 đến 2023 và trong năm 2024 cũng như 6 tháng đầu 2025, toàn bộ dự án huy động vốn đều thuộc nhóm cao cấp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng năm 2025 là "năm bản lề" với nhiều luật và nghị quyết quan trọng đi vào thực thi, trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị quyết 201/2025/QH15 về phát triển nhà ở xã hội.
"Dự kiến từ nửa cuối 2026 trở đi, thị trường sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển lành mạnh và bền vững hơn", ông Châu khẳng định.
