Được phân lô bán nền nhưng mỗi cá nhân phải tuân thủ xây dựng theo những khuôn mẫu đã được phê duyệt, có như vậy mới không phá vỡ cảnh quan . Ảnh: Thế Lữ

Nội dung quan trọng của Thông tư liên tịch: Cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền sau khi đã hoàn thành phần hạ tầng. Đây là một Thông tư “cởi trói” cho nhiều doanh nghiệp. Song điều kiện thực hiện lại có giới hạn: Phân lô bán nền không nằm trong khu vực trung tâm đô thị, không nằm cạnh các công trình điểm nhấn kiến trúc, không nằm trên mặt tiền các trục đường rộng từ 16m trở lên và không áp dụng đối với TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các đô thị thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ. 

Thông tư 20 góp phần sớm làm tan băng thị trường bất động sản, điều đó được nhiều người đón nhận. Song các chuyên gia kiến trúc quy hoạch tỏ vẻ lo ngại về một trật tự xây dựng luộm thuộm chẳng giống ai. Với quy định này, một số người có tiền sẽ nhanh chóng chọn mua đất nền để đầu tư, chờ thời. Và như vậy, tình trạng để hoang hóa đất đai trong các khu đô thị lại tiếp tục lan rộng.

Sau khi Thông tư liên tịch 20 được ban hành, Bộ Xây dựng đã tổ chức nhiều cuộc hội nghị lấy ý kiến, đề xuất giải pháp giảm thiểu, khắc phục tình trạng “đất của nhà ta, ta cứ xây theo sở thích, phong thủy”. Từ các hội thảo các đại biểu đã kiến nghị: Tuy là phân lô bán nền nhưng các cá nhân phải thực hiện xây dựng nhà trong một thời hạn nhất định để tránh tình trạng nhà xây trước nhà xây sau, đường và hè đường bị băm nát. Và điều quan trọng nhất là phải tuân thủ xây dựng theo mẫu thiết kế chung. Có như thế mới có chiều cao như nhau, bề ngoài các tòa nhà giống nhau.

Để khắc phục tình trạng người dân sau khi đã xây nhà xong, ở nhiều năm mà vẫn không làm được "sổ đỏ" do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, chỉ cho phép các chủ đầu tư được bán đất nền khi hoàn thành hạ tầng và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Còn nhớ, trong các cuộc hội thảo bàn về giải pháp hâm nóng thị trường bất động sản, nhiều đại biểu cho rằng việc cấm phân lô bán nền trong thời gian qua đã làm khó cho thị trường bất động sản. Bây giờ Thông tư 20 sẽ góp phần gỡ khó, hy vọng thị trường sẽ có cơ hội ấm dần.

Trước mắt, nhiều doanh nghiệp có điều kiện để bán đất nền cho khách hàng. Ít nhiều thì cũng thu được một khoản tài chính để trang trải lương cho cán bộ công nhân, trả lãi vay cho ngân hàng. Qua khảo sát, nhiều người dân đã nhận ra: Thời đầu tư vào vàng đã hết. Sự thật trong năm 2013, vàng đã bớt lấp lánh. Lãi suất gửi tiền ngân hàng ở mức thấp hơn chỉ số CPI. Thị trường chứng khoán không sôi động cho nên việc đầu tư tiền vào mua đất nền là điểm ngắm đang được nhiều người hướng tới.

Cũng có những quan điểm cho rằng Thông tư 20 là bước đột phá, nhưng trước mắt quy định này chưa có tác động lớn, bởi nhu cầu về nhà ở bây giờ chỉ dừng ở mức dưới 1 tỷ đồng/căn hộ chủ yếu dành cho giới công chức, viên chức mà họ là những sinh viên ngoại tỉnh mới ra trường, mới lập gia đình tìm được việc làm ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Trong khi để mua được 1 nền đất rộng trên 50m2 thì giá sẽ xấp xỉ 1,5 tỷ đồng. Như vậy số đông người này lấy đâu ra tiền để tiếp tục xây nhà trên nền đất đó? Tóm lại, xu hướng mua đất nền vẫn là những người có tiền, thực tế những người có nhu cầu để ở thì đất nền chưa phải là mục tiêu của họ. 

Vậy, những chủ dự án nào sẽ được hưởng lợi từ quy định mới này? Các chuyên gia kinh tế và xây dựng đều có chung một nhận xét: Các ông chủ của các dự án treo từ lâu nay sẽ được hưởng lợi. Bởi bây giờ họ được tháo hàng, có thể chấp nhận bán rẻ để thu tiền. 

Nhiều chuyên gia cho rằng Thông tư 20 là một giải pháp rất đáng được ghi nhận trong thời điểm hiện nay. Nhưng vấn đề quan trọng nhất trong giao dịch bất động sản thì yếu tố giá mới là yếu tố quyết định.

Kết quả khảo sát đất nền trên địa bàn TP Hà Nội cho thấy các khu đô thị Văn Phú, An Hưng, Tân Tây Đô... có cơ sở hạ tầng đẹp, hoàn chỉnh giá đất nền cũng chỉ còn xấp xỉ 40 triệu đồng/m2. Đặc biệt dự án Nam An Khánh của Sudico đất nền đã hạ dưới mức 20 triệu đồng/m2, khu đô thị mới Kim Chung Di Trạch cũng dưới 30 triệu đồng/m2...

Hiện, trên địa bàn TP Hà Nội còn cả triệu m2 đất nền chưa bán được. Trong khi giá chào bán của các chủ đầu tư là vậy, nhưng số lượng giao dịch thành công hầu như không đáng kể. Điều đó chứng tỏ nguồn cung đất nền vẫn đang rất dồi dào, có điều giá cả còn quá cao (mặc dù đã giảm trên 30% so với thời điểm sốt giá).

Rõ ràng để chủ đầu tư dự án và khách mua nền đất “gặp” được nhau thì giá nền đất còn phải tiếp tục hạ nữa.

 Thế Lữ