Nguồn cung bất động sản tăng, thị trường tiếp tục phân hóa trong nửa cuối năm 2026. Ảnh: Thiên Tâm.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp. Lũy kế 6 tháng đầu năm, lượng giao dịch đạt khoảng 48.000. Nguồn cung mở bán mới trong quý II đạt khoảng 19.600 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%; lũy kế 6 tháng đạt khoảng 43.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ tương đương.

Sức cầu vẫn được duy trì, song dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo, khả năng khai thác thực tế và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.

Nguồn cung được dự báo tiếp tục cải thiện

Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản, chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch. Trong cơ cấu giao dịch căn hộ, phân khúc cao cấp 50-80 triệu đồng/m² chiếm khoảng 46%. Đáng chú ý, nhóm chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại.

Giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao dù nguồn cung mới gia tăng. Theo VARS IRE, tác động tăng giá chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án, gồm chi phí đất đai, tài chính và xây dựng, trong khi phần lớn nguồn cung mới được định vị ở phân khúc cao cấp. Thay vì điều chỉnh giảm giá niêm yết, các chủ đầu tư tiếp tục ưu tiên chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán nhằm thúc đẩy thanh khoản.

Trong quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025; bình quân 6 tháng đầu năm đạt khoảng 76,5 triệu đồng/m². Hà Nội tiếp tục dẫn đầu với khoảng 123 triệu đồng/m², TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m² và Đà Nẵng khoảng 91 triệu đồng/m².

Trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bước vào giai đoạn ổn định và phân hóa rõ nét hơn. Sau giai đoạn tăng nóng, giá tại nhiều khu vực đã điều chỉnh dần về giá trị thực. Trong khi đó, những địa bàn hưởng lợi từ hạ tầng, công nghiệp, du lịch và nhu cầu ở thực vẫn duy trì đà tăng ổn định. Thanh khoản ngày càng phụ thuộc vào giá trị sử dụng và khả năng khai thác thay vì kỳ vọng tăng giá.

Bước sang 6 tháng cuối năm, nguồn cung được dự báo tiếp tục cải thiện. FERI dự báo thị trường có thể đón thêm khoảng 33.000 sản phẩm mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm; căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa thanh khoản tăng tương ứng. Tỷ lệ hấp thụ bất động sản sơ cấp được dự báo khoảng 20-30%, trong khi giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn. Hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục hạn chế. Giá bán sơ cấp có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ, còn giá thứ cấp có thể giảm tại một số sản phẩm chịu áp lực lãi vay lớn.

Khi lượng hàng mới tăng nhưng sức cầu chưa tăng tương ứng, sự cạnh tranh giữa các dự án được dự báo sẽ lớn hơn. Những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ đảm bảo, khả năng khai thác thực tế và chủ đầu tư có uy tín sẽ có lợi thế về thanh khoản.

Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc còn vướng mắc về pháp lý có thể tiếp tục gặp khó khăn.

Áp lực vốn gia tăng, doanh nghiệp tiếp tục phân hóa

Bên cạnh bài toán hấp thụ, áp lực dòng tiền cũng là yếu tố cần theo dõi trong nửa cuối năm. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong 6 tháng cuối năm 2026. Trong đó, trái phiếu bất động sản chiếm 54,7%, tương đương khoảng 61.000 tỷ đồng.

Khả năng thanh toán của doanh nghiệp phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, tốc độ bán hàng, thu hồi công nợ và khả năng tái cấp vốn. Nếu dòng tiền không được cải thiện, doanh nghiệp có thể phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai dự án, tiếp tục ảnh hưởng đến nguồn cung trong tương lai.

Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận vốn cũng ảnh hưởng đến quyết định mua. Đến cuối tháng 5/2026, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ của nền kinh tế. Dòng vốn tiếp tục phân hóa mạnh: doanh nghiệp có năng lực tài chính, dự án đầy đủ pháp lý và tài sản bảo đảm vẫn có khả năng huy động vốn, trong khi doanh nghiệp nhỏ hoặc dự án còn vướng mắc pháp lý gặp nhiều khó khăn.

Sự thận trọng của người mua cũng thể hiện qua các tiêu chí lựa chọn sản phẩm. Khảo sát của FERI trên hàng nghìn người mua cho thấy pháp lý minh bạch đứng đầu với 96,9% lựa chọn; tiếp theo là vị trí và khả năng kết nối 87,5%, uy tín chủ đầu tư 62,5%, giá bán 57,8% và phương thức thanh toán 50%.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quá trình phục hồi tiếp tục được duy trì nhưng tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia ngày càng phân hóa. Những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và hành vi người mua đang tạo ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ.