Dữ liệu từ báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường căn hộ thủ đô có nhiều tín hiệu kém lạc quan.

Theo đó, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 9.700 căn được tiêu thụ; riêng quý II đạt gần 4.600 căn, giảm 12% so với quý trước và 45% so với cùng kỳ.

Trong khi nguồn cung và giao dịch giảm, giá bán sơ cấp căn hộ vẫn tăng mạnh. Giá bình quân trong quý II/2026 đạt khoảng 4.659 USD/m2, tăng 19% so với quý trước và 36% so với cùng kỳ năm trước.

Giá chung cư ở Hà Nội giảm mạnh trong những tháng qua. Ảnh: VGP.

Cần nhấn mạnh, mức tăng này chỉ ghi nhận cho các dự án mới mở. Còn trên thị trường thứ cấp, đà giảm sâu được ghi nhận.

Dữ liệu trên Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư The Matrix One nằm trong Top các dự án có giá điều chỉnh sâu nhất với mức giảm lên đến 31,4% so với đỉnh thiết lập trong tháng 11/2025. Giá phổ biến tại The Matrix One đang là khoảng 107,8 triệu đồng/m2.

Một số dự án khác có đà giảm khá mạnh có thể kể đến như Imperia Sky Garden (giảm 13,5%), Times City (13,3%), Sunshine City (8,4%),…

Các tỉnh, thành khác có mức giảm giá nhẹ hơn Hà Nội. Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy giá căn hộ thứ cấp tại TPHCM trong quý II giảm bình quân 3-6% so với quý trước. Khu Đông và khu Bắc giảm khoảng 2-6%, khu Tây và khu Nam giảm 4-6%, trong khi khu vực trung tâm giảm 3-5%.

Phân khúc thấp tầng thậm chí còn chứng kiến đà giảm sâu hơn rất nhiều. Từ cuối năm 2025, Vạn Phúc City gây chú ý khi đưa ra chiết khấu lên đến 25%. Con số này thậm chí còn còn được duy trì ở hiện tại.

Nhưng 25% vẫn chưa phải mức sâu nhất. Tại một đại đô thị ở Hưng Yên, khách hàng có thể nhận mức giảm lên tới 30% nếu áp dụng voucher. Ngoài con số 30% này, khách còn được hưởng thêm nhiều ưu đãi lớn từ thẻ thành viên, người giới thiệu và cả vàng trong tháng ngâu.

Giá nhà tại các dự án thấp tầng cũng ghi nhận đà sụt giảm. Ảnh: Kỳ Phương.

Trong khi đó, Solasta Mansion Dương Nội ghi nhận đà giảm lên tới 20% dù thời gian đầu, dự án này được cho là “cháy hàng”, khách phải “tranh nhau mua”. Mức giá phổ biến tại Solasta Mansion Dương Nội là khoảng 160 triệu đồng/m2.

Có mức giá thuộc Top đầu ở thị trường Hà Nội nhưng phân khúc thấp tầng của Starlake Hà Nội điều chỉnh nhẹ hơn với mức giảm “chỉ” 7,8%. Mức giá phổ biến tại “phố siêu giàu” này lên đến gần 700 triệu đồng/m2.

Chung cư, biệt thự “bắt tay nhau” đi lùi. Nhưng nếu so với đà mất mát, chung cư, biệt thự còn thua xa nhà liền thổ, đặc biệt ở các tỉnh vùng ven Hà Nội. Nổi bật là Bắc Giang (cũ).

Trên Batdongsan.com.vn, một thành viên rao bán mảnh đất rộng 90m2 tại khu đấu giá Đoan Bái. Mức giá chủ nhân đưa ra là 1,92 tỷ đồng, tương đương 21,32 triệu đồng/m2. Thế nhưng, điểm đáng lưu ý của lô đất này chính là việc giá đã giảm tới 65,5% so với  đỉnh thiết lập trong quý 4/2025 nhưng tăng 113% so với giá phổ biến trong quý 1/2026, theo dữ liệu trên Batdongsan.com.vn.

Tại thành phố Hòa Bình (cũ), đà “rơi” mạnh cũng được ghi nhận, lên tới 33,3%. Đà giảm lên tới 50% được ghi nhận tại thành phố Hải Dương (cũ). Có thể thấy, tại các địa phương bị sáp nhập, đà giảm của đất thổ cư là khá mạnh.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết có rất nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản giảm giá ở hầu hết phân khúc.

Thứ nhất phải nhắc đến yếu tố chu kỳ. Bất động sản có quy luật cứ sau một đợt sốt nóng, thị trường sẽ bước vào chuỗi ngày ảm đạm, sau đó lại sốt nóng rồi ảm đạm. Khi giá nhà đất tăng nóng, nhà đầu tư có tâm lý bày đàn, đổ xô đi mua nhưng khi giá giảm, lại tranh nhau bán ra.

Tính chu kỳ được thể hiện rõ nét, giai đoạn 2021, bất động sản vẫn tương đối tích cực, tiền rẻ và lãi suất thấp hỗ trợ thị trường. Nhưng đến năm 2022, thị trường bắt đầu đảo chiều, tín dụng và trái phiếu bị siết, thanh khoản suy giảm mạnh. 2023 là vùng đáy của chu kỳ, đặc biệt về thanh khoản và tâm lý. 2024 là năm phục hồi rõ nét, rồi đạt đỉnh vào năm 2025. 2026 là lúc thị trường “ngủ đông”.

Bất động sản có quy luật cứ sau một đợt sốt nóng, thị trường sẽ bước vào chuỗi ngày ảm đạm, sau đó lại sốt nóng rồi ảm đạm. Ảnh: Kỳ Phương

Nguyên nhân thứ hai có thể kể đến chính là dòng vốn - mạch máu của bất động sản. Khi mạch máu bi siết thì thị trường sẽ đối mặt với khó khăn cả về phía chủ đầu tư và khách hàng. Chủ đầu tư và mua nhà cùng dùng đòn bẩy, khi lãi suất tăng thì nhiều vấn đề nảy sinh. Cả chủ và khách đều ko chịu được, cùng bán tháo để có dòng tiền. Đây gọi là áp lực tài chính.

Nguyên nhân thứ ba cần kể đến chính là nguồn cung. Trước đây, nguồn cung khá khan hiếm khi thị trường gần như không có dự án mới. Nhà cung cấp vẫn chỉ là mấy “tay to”. Năm 2023, 2024 chỉ có 2 hoặc 3 dự án nhỏ lẻ khởi công. Nguyên nhân thì có nhiều, trong đó nổi bật nhất là vướng mắc pháp lý.

Nhưng hiện tại, nguồn cung khá phong phú. Nhiều Nghị quyết liên tục ra đời tháo gỡ khó khăn về pháp lý, giúp nguồn cung tăng, từ đó tác động tới giá, khiến giá nhà đất giảm.

Trước đây, chỉ có nhà ở xã hội và nhà ở thương mại nhưng hiện tại, theo ông Phạm Đức Toản, thị trường có tới 8 loại hình nhà ở như nhà ở chính sách, nhà ở cho lực lượng,… Tất cả pha loãng nguồn cung thì giá nhà giảm theo.

Nguyên nhân thứ tư là hạ tầng. Nếu trước đây, nhu cầu ở chủ yếu tập trung trong nội đô vì giao thông thuận tiện thì bây giờ hạ tầng giao thông phát triển, các tuyến tàu điện đô thị, kéo dân ra vùng ven khiến giá nhà phù hợp hơn.

Ông Toản đánh giá bất động sản không còn là nơi trú ẩn an toàn nên thị trường ảm đam.

Sự thay đổi của thị trường năm 2026 cho thấy một điều đáng chú ý: bất động sản đang dần mất đi lợi thế từng được xem là “kênh trú ẩn” trong mắt nhà đầu tư. Không phải mọi tài sản đều giảm giá như nhau, nhưng điểm chung là khả năng thanh khoản và kỳ vọng tăng giá không còn đủ mạnh để che lấp những rủi ro về vốn, lãi suất và chi phí nắm giữ.

Trong giai đoạn giá tăng nóng, chỉ cần mua đúng tài sản, nhà đầu tư có thể kỳ vọng giá tiếp tục đi lên và dễ dàng bán lại khi cần tiền. Chính kỳ vọng đó tạo ra hiệu ứng dây chuyền: người mua sau chấp nhận mức giá cao hơn người mua trước vì tin rằng sẽ còn người khác mua lại với giá cao hơn. Khi kỳ vọng đảo chiều, cơ chế này cũng vận hành theo hướng ngược lại.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property). Ảnh: NVCC.

Đây là lý do thị trường hiện nay không đơn thuần là câu chuyện “giá giảm bao nhiêu phần trăm”, mà quan trọng hơn là niềm tin vào khả năng tăng giá đã thay đổi.

Trước đây, nhà đầu tư có thể chấp nhận bất động sản không tạo ra dòng tiền lớn vì kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Nhưng khi lãi suất tiền gửi tăng, chi phí vốn cao và giá nhà đã ở mức rất cao so với thu nhập, việc bỏ một lượng tiền lớn để sở hữu tài sản không tạo ra dòng tiền trở nên kém hấp dẫn hơn.

Sự gia tăng nguồn cung cũng đang làm thay đổi vị thế của người mua. Ảnh: Kỳ Phương.

Đặc biệt, với những người sử dụng đòn bẩy, áp lực còn lớn hơn. Một tài sản giảm 10-20% đã tạo ra khoản lỗ đáng kể trên phần vốn tự có nếu trước đó nhà đầu tư vay ngân hàng với tỷ lệ cao. Khi phải trả lãi hàng tháng nhưng tài sản lại khó bán, bất động sản từ một tài sản tích lũy có thể trở thành gánh nặng dòng tiền.

Ở chiều ngược lại, sự gia tăng nguồn cung cũng đang làm thay đổi vị thế của người mua. Khi có nhiều dự án, nhiều loại hình nhà ở và nhiều lựa chọn hơn, người mua không còn phải chạy theo tâm lý “không mua hôm nay thì ngày mai sẽ đắt hơn”. Họ có thể chờ đợi, so sánh và đàm phán.

Điều này cũng giải thích vì sao các chương trình chiết khấu, voucher, hỗ trợ lãi suất hay ưu đãi thanh toán ngày càng xuất hiện nhiều. Khi thị trường chuyển từ người bán quyết định giá sang người mua có quyền lựa chọn, giá niêm yết không còn phản ánh đầy đủ giá giao dịch thực tế.

Tuy nhiên, không nên hiểu đợt điều chỉnh hiện nay là sự sụp đổ đồng loạt của toàn bộ thị trường. Những bất động sản có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, giá phù hợp và có khả năng khai thác dòng tiền vẫn có lợi thế. Ngược lại, những tài sản được mua chủ yếu để đầu cơ, phụ thuộc vào đòn bẩy hoặc từng bị đẩy giá quá xa so với giá trị sử dụng sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Năm 2026 có thể được xem là giai đoạn thị trường bất động sản tái định giá. Ảnh: TV.

Vì vậy, năm 2026 có thể được xem là giai đoạn thị trường bất động sản tái định giá. Sau nhiều năm giá tăng nhanh, yếu tố quyết định không còn đơn thuần là “mua ở đâu để tăng giá”, mà chuyển sang câu hỏi “tài sản này có thực sự đáng giá bao nhiêu và có tạo ra dòng tiền hay không”.

Bất động sản có thể vẫn là một kênh tích lũy tài sản trong dài hạn, nhưng để trở thành “nơi trú ẩn an toàn”, tài sản đó phải đáp ứng nhiều điều kiện hơn trước. Với nhà đầu tư, thời kỳ chỉ cần mua rồi chờ giá tăng có lẽ đã qua. Thị trường mới buộc người mua phải quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực, dòng tiền, khả năng thanh khoản và sức chịu đựng tài chính.

Và đây có lẽ mới là thay đổi lớn nhất của thị trường hiện nay: Bất động sản không biến mất khỏi danh mục đầu tư, nhưng đặc quyền “cứ mua là giữ được giá” đang dần biến mất.