Mua bán đất chưa có sổ đỏ, bằng giấy viết tay, xử phạt thế nào, là băn khoăn của nhiều người dân. Ảnh minh họa: T. Nhung

Mua bán đất không có sổ đỏ, cả người bán và người mua có bị phạt?

Cụ thể, ông Thạch Trường Sơn (TPHCM) hỏi, năm 2004, ông bán đất cho người quen, và nhà không có giấy chứng nhận (nhà xây năm 1997, đã đi đăng ký đất đai năm 1997) bằng giấy viết tay.

Người quen sau đó đã đi đăng ký đất đai vào năm 2005, hiện đang làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận lần đầu. Đất sử dụng ổn định, không lấn chiếm hay tranh chấp. Từ đó đến nay, ông Sơn không bị lập biên bản vi phạm hành chính về đất đai.

Ông Sơn hỏi: “Việc mua bán trên, tôi và người mua có bị phạt theo các điều 8, 10, 17, 20 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP (Nghị định số 123), hay các điều khác của Nghị định này hay không?

Ngoài ra, có bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc nộp số lợi bất hợp pháp (theo khoản 2, Điều 65 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012) hay không? Và nếu có thì tính từ thời điểm nào đến thời điểm nào và công thức tính như thế nào?”.

Về vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời như sau:

Khoản 3, Điều 17 Nghị định số 123 quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo điểm a, khoản 3, Điều 3 Nghị định số 123 thì thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm là thời điểm mà các bên liên quan đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc văn bản giao dịch đã ký kết; theo điểm a, khoản 2, Điều 3 Nghị định số 123 thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính 2 năm được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm.

Do đó, cơ quan có thẩm quyền phải xác định hành vi này còn thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính hay không.

“Trường hợp không còn thời hiệu xử phạt thì không ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 65 Luật Xử lý vi phạm hành chính; áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 2, Điều 65 Luật Xử lý vi phạm hành chính”, Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn.

Mua bằng giấy viết tay đất chưa có sổ đỏ từ 2004, có bị xử phạt?

Tương tự, cũng mua bằng giấy viết tay một thửa đất chưa có giấy chứng nhận vào năm 2004, bà Nguyễn Thị Thọ (TPHCM) hỏi, đến nay, khi bà làm thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu, thì được UBND phường thông báo việc chuyển quyền không đủ điều kiện.

Theo đó, sẽ áp dụng khoản 2, Điều 65 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 quy định những trường hợp không ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 33, Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2020.

Đồng thời cho biết, bà Thọ vi phạm Điều 17 chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện theo quy định Nghị định số 123, nhưng do quá thời hiệu xử phạt (là 2 năm) nên sẽ áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Theo Điều 28 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 thì: "i) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính hoặc buộc nộp lại số tiền bằng trị giá tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đã bị tiêu thụ, tẩu tán, tiêu hủy trái quy định của pháp luật".

Và căn cứ theo điểm c, khoản 2, Điều 6 Nghị định số 123 để xác định số lợi bất hợp pháp.

Bà Thọ hỏi: “Hành vi mua bán giấy tay năm 2004 đối với thửa đất chưa có giấy chứng nhận, có phát sinh số lợi bất hợp pháp hay không (theo định nghĩa số lợi bất hợp pháp), và có phải áp dụng biện pháp khắc phục là nộp số lợi bất hợp pháp hay không? Căn cứ vào quy định pháp luật nào để khẳng định là có hoặc không?”.

Về vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời như sau:

Do nội dung phản ánh của bà chưa rõ việc chuyển quyền sử dụng đất năm 2004 có hay không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024.

Về nguyên tắc áp dụng pháp luật xử lý vi phạm hành chính, tại điểm d khoản 1, Điều 3, Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012, được sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xử lý vi phạm hành chính số 67/2020/QH14 ngày 13/11/2020 quy định:

"Nhiều người cùng thực hiện một hành vi vi phạm hành chính thì mỗi người vi phạm đều bị xử phạt về hành vi vi phạm hành chính đó".

Tại Điều 65 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012, đã được sửa đổi, bổ sung một số điều của điều của Luật Xử lý vi phạm hành chính số 67/2020/QH14 ngày 13/11/2020 quy định, trường hợp đã hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính hoặc hết thời hạn ra quyết định xử phạt, thì người có thẩm quyền không ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính, nhưng vẫn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả được quy định đối với hành vi vi phạm hành chính đó.

“Do đó, đối với nội dung bà hỏi, việc xác định có hay không hành vi vi phạm hành chính; xác định chủ thể vi phạm; thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm; thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính; việc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc nộp số lợi bất hợp pháp hay không; cũng như việc xác định số lợi bất hợp pháp, cần căn cứ hồ sơ, tài liệu và tình tiết cụ thể của vụ việc để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, kết luận theo quy định của pháp luật”, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu rõ.