(Thanh tra) - Dẫn chứng các dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội, đại biểu Quốc hội đề nghị bổ sung một điều riêng về giải quyết quyền lợi người mua nhà tại dự án có vi phạm, áp dụng thống nhất với các loại dự án nhà ở, trong đó có nhà ở thương mại.
Chiều 28/10, thảo luận ở hội trường về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Quốc hội đề cập việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà tại dự án có vi phạm.
Đại biểu Quốc hội Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) dẫn chứng các dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội đang đặt ra vấn đề rất đáng quan tâm.
“Chủ đầu tư vi phạm về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhưng người mua đã trả tiền lại phải chờ đợi kéo dài về pháp lý căn hộ, thậm chí đối diện việc di dời”, ông An nói.
Điều 27 dự thảo luật đã quy định nghĩa vụ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận và bồi thường thiệt hại.
“Nếu dự án chưa thể hoàn thiện pháp lý, chủ đầu tư không chấp hành, vi phạm pháp luật bị xử lý hoặc mất khả năng thanh toán thì người dân được bảo vệ bằng cơ chế nào trong luật này thì chưa có", đại biểu đoàn Đồng Nai nêu vấn đề.
Ông đề nghị bổ sung một điều riêng về giải quyết quyền lợi người mua nhà tại dự án có vi phạm, áp dụng thống nhất với các loại dự án nhà ở, trong đó có nhà ở thương mại.
Điều luật này, theo đại biểu, cần đặt ngay sau Điều 127 “Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở” và tập trung vào ba vấn đề.
Một là, phân định trách nhiệm, bảo vệ người mua không biết và không buộc phải biết về vi phạm; không mặc nhiên chuyển nghĩa vụ tài chính, chi phí khắc phục của chủ đầu tư sang cư dân.
“Không thể yêu cầu người dân tự kiểm tra những hồ sơ mà chỉ cơ quan quản lý mới có điều kiện tiếp cận”, đại biểu Trịnh Xuân An nói.
Hai là, phân loại phương án xử lý. Theo đó, công trình có thể khắc phục, được phép tồn tại thì phải có thời hạn hoàn thiện pháp lý và giải quyết giấy chứng nhận. Công trình buộc phá dỡ phải có phương án chỗ ở tạm thời, hoàn trả tiền, đổi nhà hoặc bồi thường phù hợp. Trường hợp nguy hiểm phải di dời ngay thì đồng thời bảo đảm chỗ ở và quyền lợi người dân.
Vấn đề thứ ba được đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh là nghĩa vụ bồi thường phải gắn với nguồn bảo đảm, cơ chế bảo toàn tài sản và xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Theo ông, cần xác định rõ cơ quan đầu mối và thời hạn giải quyết.
Đại biểu Quốc hội Lã Thanh Tân (đoàn TP Hải Phòng) nhấn mạnh phải bảo đảm kiểm soát quyền lực và xác định rõ trách nhiệm pháp lý trong toàn bộ quá trình phát triển nhà ở.
So với Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo không còn thể hiện một số hành vi liên quan đến việc quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án nhà ở không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt; xây dựng nhà ở trên đất không được xác định để phát triển nhà ở; hoặc xây dựng, cải tạo nhà ở không tuân thủ yêu cầu pháp luật.
Theo đại biểu, cần đặc biệt thận trọng với nhóm nội dung này, bởi vi phạm trong phát triển nhà ở không chỉ xuất phát từ doanh nghiệp hay người xây dựng.
“Rủi ro pháp lý có thể phát sinh từ nhiều khâu: lập và thực hiện quy hoạch, chấp thuận đầu tư, giao đất, cấp phép, thi công, nghiệm thu và bàn giao. Nếu pháp luật chỉ nhấn mạnh nghĩa vụ của chủ đầu tư hoặc người dân mà chưa làm rõ trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền trong các khâu quyết định và phê duyệt, thì cơ chế kiểm soát sẽ chưa toàn diện”, ông Tân nói.
Nhấn mạnh mọi quyết định và hành vi thực thi công vụ đều phải được đặt trong khuôn khổ pháp luật, ông Tân cho rằng, trách nhiệm phải được xác định theo đúng thẩm quyền, trình tự và hậu quả pháp lý.
Từ đó, đại biểu đoàn Hải Phòng đề nghị cơ quan soạn thảo chỉ rõ các quy định chuyên ngành được dùng để thay thế những nội dung lược bỏ, đồng thời bảo đảm không có khoảng trống trong việc xác định trách nhiệm của cả chủ thể quản lý nhà nước và chủ thể tham gia thị trường nhà ở.
Dự thảo luật quy định dự án nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội.
Cùng với đó, dự thảo luật cho phép UBND cấp tỉnh quyết định việc thực hiện nghĩa vụ này thông qua ba phương thức: dành một phần diện tích đất ở trong dự án; bố trí quỹ đất tại vị trí khác ngoài dự án; hoặc nộp tiền tương đương.
Đồng tình với quy định trong dự thảo luật, nhưng đại biểu Quốc hội Nguyễn Ngọc Sơn lưu ý nếu không có nguyên tắc và điều kiện ràng buộc cụ thể, chính sách này có thể phát sinh những hệ quả không mong muốn.
“Nếu doanh nghiệp chủ yếu lựa chọn phương án nộp tiền, nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội có nguy cơ chuyển từ nghĩa vụ tạo lập quỹ nhà ở thực tế thành một khoản nghĩa vụ tài chính”, ông Sơn nói, tiền thu được chưa đồng nghĩa với việc sẽ hình thành ngay quỹ nhà ở xã hội.
Đối với phương án bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài dự án, ông Sơn cho rằng nếu thiếu tiêu chí kiểm soát, có thể dẫn đến tình trạng nhà ở thương mại tập trung tại các vị trí thuận lợi, trong khi nhà ở xã hội được bố trí xa trung tâm, xa nơi làm việc và thiếu kết nối hạ tầng.
Vì vậy, đại biểu đoàn Hải Phòng đề nghị bổ sung nguyên tắc ưu tiên thực hiện nghĩa vụ bằng quỹ đất và quỹ nhà ở thực tế tại những khu vực có nhu cầu cao
“Việc nộp tiền tương đương phải đáp ứng điều kiện cụ thể, không trở thành phương thức thay thế mang tính phổ biến”, ông Sơn nhấn mạnh.
Trường hợp bố trí quỹ đất ngoài dự án, theo ông Sơn, phải bảo đảm khả năng kết nối giao thông, tiếp cận việc làm, trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu.
Ông cũng đề nghị phải công khai phương pháp xác định giá trị tương đương, phương án sử dụng nguồn tiền, tiến độ hình thành quỹ nhà ở thay thế và trách nhiệm của cơ quan, tổ chức được giao thực hiện.
