Đại biểu Quốc hội Ngô Trung Thành. Ảnh: Đ.X

Sáng ngày 10/1, Quốc hội thảo luận trực tuyến về Dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.

Vấn đề hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở) tiếp tục được nhiều đại biểu quan tâm, nêu ý kiến, tranh luận.

Theo tờ trình của Chính phủ, quy định hiện hành được sửa theo hướng hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai: Một là, có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; hai là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; ba là có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.

Nguy cơ lãng phí nguồn lực đất đai

Nêu ý kiến, đại biểu Ngô Trung Thành, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đánh giá cao Chính phủ đã nhận diện được vướng mắc.

Ông cũng chia sẻ với các nhà đầu tư chỉ vì trong diện tích đất đang sử dụng không có m2 đất ở nào nên không thể triển khai nhà ở thương mại theo phương thức nhà nước chấp thuận đầu tư, đồng thời chấp thuận dự án đầu tư mà phải đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án.

“Muốn đấu giá, đấu thầu cũng không xong vì đất không thuộc diện thu hồi thì nhà nước không thể thu hồi để đấu giá, đấu thầu. Kết quả là dự án không thể triển khai được”, ông Thành nói và cho rằng nhìn nhận ở khía cạnh này thì rất bất cập nên cần sớm được sửa đổi, tháo gỡ.

Tuy nhiên, ông nhất trí với nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội khi thảo luận tại tổ là phải xem xét thấu đáo, đánh giá kỹ lưỡng tác động.

Theo ông Thành, nếu đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô mang lại cho nhà nước rất lớn. Ông dẫn ví dụ chứng minh, đấu giá 1 ha đất ở Thủ Thiêm mang lại 24.500 tỷ đồng (tương đương 1 tỷ USD).

“Nếu diện tích này, không đấu thầu, nhà đầu tư nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thử tính 100 triệu đồng 1 m2, thì chỉ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của đấu giá”, ông nói.

Từ đó, đại biểu cho rằng, nếu sửa đổi theo dự thảo thì Nhà nước không thu được bao nhiêu, người có đất chuyển nhượng cho dự án cũng không thu được bao nhiêu. Chênh lệch địa tô cơ bản thuộc về nhà đầu tư, chủ dự án. Trong khi, đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Theo đại biểu, Nhà nước thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm giá đất tăng lên thì chênh lệch địa tô “phải thuộc về Nhà nước, thuộc về toàn dân”.

“Nếu sửa đổi luật theo hướng trên thì chỉ tháo gỡ vướng mắc cho dự án triển khai được, lợi ích đem lại chỉ cho chủ dự án, người gom đất được hưởng. Với Nhà nước sẽ dẫn tới nguy cơ lãng phí nguồn lực đất đai”, ông Thành nêu quan điểm.

Thất thoát hay không là do định giá không sát thị trường

Ông cũng đưa ra cảnh báo, với nội dung sửa đổi như dự thảo, chắc chắn dẫn đến phong trào gom đất. Và giá đất sẽ bị đẩy lên cao, hệ lụy phát sinh nhiều và rất lớn.

“Giá đất bị đẩy lên cao thì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã khó càng khó. Khiếu nại, tố cáo về đất đai sẽ càng tăng, càng nóng nhiều hơn. Bởi nguyên nhân sâu xa dẫn đến khiếu nại tố cáo, khó khăn giải phóng mặt bằng chủ yếu là chênh lệch giá bồi thường với giá trên thực tế”, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật phân tích.

Từ đó, ông Thành đề nghị, Quốc hội chưa nên sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở. Đồng thời, đề nghị Chính phủ nghiên cứu đánh giá kỹ tác động, đặc biệt có hướng xử lý cho bằng được chênh lệch địa tô trong Luật Đất đai và các văn bản khác có liên quan để vừa khắc phục bất cập, bảo đảm khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước, hài hòa lợi ích doanh nghiệp, Nhà nước và người dân.

Đại biểu Phan Thái Bình phát biểu tranh luận từ điểm cầu Quảng Nam. Ảnh: Đ.X

Từ điểm cầu Quảng Nam, đại biểu Phan Thái Bình bấm nút tranh luận. Đồng tình với đại biểu Thành là có chênh lệch địa tô nhưng ông Bình lưu ý, ở đây, nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất hợp pháp. Nếu đất đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì họ được chuyển đổi mục đích sử dụng.

“Theo quy định của Luật Đất đai và các quy định về giá, thì giá do cơ quan Nhà nước thẩm quyền quyết định, thất thoát hay không là do định giá không sát với thị trường chứ không phải do sử dụng”, đại biểu đoàn Quảng Nam nói và bày tỏ quan điểm đồng tình với tờ trình của Chính phủ.

Song ông cho rằng, không phải sửa Luật Đầu tư mà sửa Luật Nhà ở và đề nghị, phải định giá đất sát với thị trường. “Thất thoát hay không thất thoát là do cơ quan có thẩm quyền định giá, chứ không phải do lỗi của luật”, đại biểu Phan Thái Bình nhắc lại.

Thẩm tra nội dung trên, đa số ý kiến Ủy ban Pháp luật tán thành sự cần thiết nghiên cứu, sửa đổi. Tuy nhiên, đề nghị Chính phủ tổng kết, đánh giá kỹ hơn thực tiễn thi hành luật, làm rõ vướng mắc nào xuất phát từ quy định của luật, vướng mắc nào do các nguyên nhân khác để đề xuất giải pháp khắc phục phù hợp.

“Việc sửa đổi cần bảo đảm thận trọng, chặt chẽ, khả thi, tháo gỡ được các vướng mắc thực tế hiện nay; đồng thời, bảo đảm quản lý chặt chẽ đất đai, phòng ngừa việc trục lợi chính sách; bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật”, báo cáo thẩm tra nêu.

Một số ý kiến trong cơ quan thẩm tra cho rằng đây là chính sách lớn, tác động đến nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai, có thể tác động đa chiều đến thị trường bất động sản. Do vậy, đề nghị Chính phủ đánh giá thận trọng, kỹ lưỡng hơn các tác động của chính sách, dự báo tình hình chuyển mục đích sử dụng đất, khả năng phát sinh khiếu nại, tố cáo về đất đai để báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định.

Một số ý kiến khác đề nghị xem xét đồng bộ vấn đề này khi sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở và Luật Đất đai.