Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng. Ảnh: Đ.X

Ngày 6/1, Quốc hội thảo luận tại tổ Dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 luật gồm: Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.

Vấn đề hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở) được nhiều đại biểu quan tâm, nêu ý kiến.

Theo tờ trình của Chính phủ, quy định hiện hành được sửa theo hướng hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai: Một là, có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; hai là có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; ba là có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.

Với việc sửa đổi này, nhiều ý kiến cho rằng, sẽ giải quyết được “tắc nghẽn” của hơn 200 dự án ở Hà Nội, TP HCM đang bị “treo”, thị trường bất động sản “hạ nhiệt”. Song cũng nhiều ý kiến lo ngại sẽ xảy ra lợi ích nhóm, trục lợi chính sách.

Có tạo “kẽ hở” cho doanh nghiệp “thu gom” đất?

Đại biểu Trần Văn Lâm, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách (đoàn Bắc Giang) bày tỏ băn khoăn khi dự thảo quy định cho phép nhà đầu tư được chuyển đổi hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà không phải qua đấu giá, đấu thầu.

Bởi theo đại biểu với quy định này sẽ tạo “kẽ hở” cho doanh nghiệp “thâu tóm, thu gom” đất nông nghiệp quy mô lớn, tạo nên hệ lụy kéo dài, gây tác động đến điều chỉnh quy hoạch.

“Doanh nghiệp được quyền chuyển đổi mà không qua đấu giá, liệu có xảy ra thất thoát ngân sách hay không? Nếu sửa đổi chỉ đáp ứng 200 nhà đầu tư nhưng không đánh giá kỹ lưỡng sẽ tạo hệ lụy khi hàng nghìn, hàng vạn dự án đất đai tới đây xu thế chuyển dịch thế nào, cứ mua bán đất nông nghiệp và làm thủ tục đầu tư mà không đấu thầu, đấu giá sẽ ra sao? Liệu có yếu tố lợi ích nhóm hay không?”, ông Lâm đặt câu hỏi.

Chung mối băn khoăn, ông Nguyễn Trường Giang, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội (đoàn Đắk Nông) đề nghị Chính phủ báo cáo làm rõ việc sửa đổi có đảm bảo nguyên tắc phòng ngừa trục lợi chính sách, lợi ích nhóm cũng như đảm bảo sự thống nhất giữa các luật hay chưa.

“Doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất hợp pháp không phải đất ở, kể cả đất nông nghiệp đều được đều được đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà không phải qua đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất thì về mặt đầu tư là hoàn toàn thuận lợi. Nhưng rõ ràng ở đây, phải đánh giá được lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp và người dân như thế nào?”, ông Giang nêu.

Ông Nguyễn Trường Giang, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội. Ảnh: Đ.X

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho hay, theo đánh giá của Chính phủ, hiện ở Hà Nội, TP HCM có nhiều dự án đang “treo” vì quy định hiện hành chưa thật rõ ràng, có nhiều cách hiểu khác nhau. Trong khi Luật Đầu tư, liên quan đến trình tự, thủ tục chấp thuận loại dự án này chỉ quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp, mà không nói là đất gì.

Do đó, nội dung sửa đổi chỉ làm rành mạch các hình thức sử dụng đất mà nhà đầu tư đang sử dụng hợp pháp để xin chấp thuận dự án đầu tư nhà ở thương mại.

Ông Tùng nêu ví dụ cụ thể, nhà đầu tư đang sử dụng một diện tích đất nông nghiệp hợp pháp để nuôi bò lấy sữa rất lớn. Nhưng sao đó, Nhà nước quy hoạch toàn bộ khu vực đó thành đô thị và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

“Vậy thì nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đó để đầu tư dự án nhà ở thương mại hay không? Hay Nhà nước sẽ thu hồi để đấu giá, đấu thầu dự án?”, ông Tùng nêu vấn đề và cho rằng, về nguyên tắc, nếu Nhà nước chấp thuận cho đầu tư dự án nhà ở thương mại thì không qua đấu giá vì quyền sử dụng đất đang là của nhà đầu tư.

Ông Tùng đồng ý, nếu đấu giá có thể thu được giá cao hơn nhưng “giá cao vô cùng bất thường” như đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua cũng là vấn đề.

“Nếu chúng ta quy định được giá đất ở trong Luật Đất đai sát với thị trường thì chênh lệch giá khi đấu giá với tiền sử dụng đất khi nộp theo hình thức không qua đấu giá sẽ không quá lớn”, ông Tùng nói, đây là vấn đề bất cập sẽ được bàn khi sửa đổi Luật Đất đai thời gian tới.

Phải minh bạch để hài hòa lợi ích, chống thất thoát tiền nhà nước

Tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cũng lưu ý, “liệu sau khi quy định này được ban hành có dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đổ xô đi “thu gom” đất chưa phải là đất ở dưới hình thức này, hình thức kia để sau đó chờ quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi hay không?”. Theo ông, “đó là trục lợi chính sách” nên cần dự báo trước để đánh giá và quy định cho rõ.

Đại biểu Đồng Ngọc Ba (đoàn Bình Định) cho rằng, việc sửa đổi lần này là quy định lại hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chứ không đề cập tới các vấn đề khác của Luật Đất đai hoặc các loại dự án đầu tư khác có sử dụng đất.

Về thủ tục chuyển đổi, ông Ba cho biết giữa các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, nhà ở chưa rõ ràng, thống nhất. Vì vậy, Chính phủ đề xuất mở rộng đối tượng, trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư và không thông qua đấu thầu, đấu giá nếu nhà đầu tư có đất nhưng không phải là đất ở.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long. Ảnh: Đ.X

Còn trường hợp nếu là đất nông nghiệp nhưng đã có quyền sử dụng đất hợp pháp và trong đó có một phần đất ở thì trong đề xuất không bao hàm vấn đề này.

Tuy nhiên, ông Ba cũng chia sẻ với các ý kiến cho rằng Chính phủ cần đánh giá tác động kỹ hơn do đây là chủ trương lớn, tác động tới nguồn thu ngân sách, thị trường bất động sản. “Sẽ có một lượng dự án lớn sẽ được áp dụng thủ tục này mà trước đây chưa áp dụng thì có thể dẫn tới tác động xã hội”, vị đại biểu này nói.

Ông Ba cũng đồng tình, hợp lý nhất là sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai, vì liên quan tới vấn đề giá đất, trình tự thủ tục… “Nếu không đấu thầu, đấu giá mà giá vẫn sát thị trường là lý tưởng, song thực tế rất khó khăn”, ông Ba nói thêm.

Giải trình tại tổ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho hay, trước khi có Luật Nhà ở năm 2014 hiện hành, các quy định về sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại “rất thoáng” dẫn đến thị trường bất động sản đi chệch hướng. Vì vậy, Luật Nhà ở 2014 “siết lại” một chút. Nhưng, đến Luật Đầu tư lại quy định “đất ở hợp pháp và các loại đất khác” dẫn đến cách hiểu khác nhau, làm hàng loạt dự án “tắc”.

“Sửa đổi lần này là để quy định minh bạch các hình thức sử dụng đất thôi, còn nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thì phải theo luật chuyên ngành, cụ thể là Luật Đất đai”, Bộ trưởng Long nói.

Bộ trưởng cũng đồng ý phải xử lý khéo léo để giải quyết “ách tắc” của nhà đầu tư, bảo đảm hài hoà lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, chống thất thoát tiền Nhà nước, nhất là khi không thông qua đấu giá. “Chúng tôi sẽ tiếp tục suy nghĩ và rất muốn nhận được sự đóng góp của các đại biểu Quốc hội để chúng ta quy định làm sao rõ ràng, minh bạch, khả thi”, ông Long phát biểu.