Giỏ hàng của Dự án TMS Đầm Cói được cập nhật đến ngày 28/8/2021. Theo giải thích của Bình, các ô màu đỏ đã được khách đặt cọc. Ảnh: PV

Bán hàng rầm rộ khi chưa đủ điều kiện

Có thâm niên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản chưa lâu, TMS Group đang là chủ đầu tư của một số dự án bất động sản khách sạn, condotel tầm trung tại Vĩnh Phúc, Đà Nẵng, Quy Nhơn… Tuy nhiên, thông tin về tiến độ thực hiện các dự án và sự huy động vốn của TMS Group khiến dư luận không khỏi lo lắng.

Chỉ cần search từ khóa “TMS Đầm Cói” trên google, trong vòng 0,74 giây cho khoảng 24.200 kết quả. Trong số đó phần lớn là các trang giới thiệu, bán hàng hấp dẫn. Gọi cho chủ nhân một trong các số điện thoại tên Bình, chúng tôi được mời mua kẻo hết hàng, đầu tư là có lời ngay. Theo lời Bình - nhân viên bán hàng xưng là của chủ đầu tư, tháng 8/2021 chủ đầu tư đã ra hàng đợt 2 về shophouse, liền kề và bán gần hết. Đợt ra hàng lần 2 của biệt thự thì đợi thêm sang tháng 8 (Âm lịch). Dự án này rất “hot”, ra hàng đến đâu là hết đến đó. Bình là người của chủ đầu tư nên có thể có các suất ngoại giao, giá gốc hoặc các căn mà khách hàng đầu tư đợt 1 chuyển nhượng lại. Bình cũng cho biết, có khách hàng đầu tư đến 20 suất.

Tìm hiểu chúng tôi được biết, Dự án TMS Đầm Cói được rao bán liên tục từ tháng 9/2020 đến nay. Lúc cao điểm nhất, tại dự án có nhiều nhân viên của các sàn giao dịch bất động sản túc trực để tư vấn, giới thiệu và mời gọi khách hàng đặt chỗ.

TMS Đầm Cói có khoảng 8 sàn giao dịch bất động sản có nhân viên tư vấn và mời khách đặt chỗ như: Công ty Cổ phần Bất động sản Core realty, Công ty Cổ phần Phát triển VJ Homes...

Tiến độ thực hiện dự án được cập nhật trên website https://tms-wonderworld.com. Ảnh: PV

Để “bán hàng”, các nhân viên bán hàng Dự án TMS Đầm Cói giới thiệu, TMS Homes Wonder World có vị trí tại phường Hội Hợp, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Quy mô dự án là 154,5 ha, đầu tư xây dựng khoảng 4.157 căn hộ, đáp ứng nhu cầu cho khoảng 17.000 người. Dự án có nhiều tiện ích về giao thông, khu đô thị như bến du thuyền, bãi biển nhân tạo có sóng, khách sạn 6 sao đầu tiên ở Vĩnh Phúc...

Theo các văn bản quản lý Nhà nước, Dự án Khu đô thị mới TMS Land Đầm Cói do Công ty Cổ phần TMS Bất động sản (Công ty Cổ phần Tập đoàn TMS Bất động sản) làm chủ đầu tư. Dự án đã được UBND tỉnh Vĩnh Phúc chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2010.

Cụ thể, Dự án TMS Land Đầm Cói được UBND tỉnh Vĩnh Phúc chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 974/QĐ-UBND ngày 16/4/2010. Đến ngày 12/7/2010, UBND tỉnh Vĩnh Phúc tiếp tục ban hành Quyết định số 1899/QĐ-UBND về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng Khu đô thị mới TMS Land Đầm Cói tại phường Hội Hợp, thành phố Vĩnh Yên và xã Đồng Cương, huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc - tỉ lệ 1/500.

Trong 9 năm (từ 2010 đến đầu năm 2019) khi đã được duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, dự án dường như không có hoạt động nào liên quan đến việc san lấp mặt bằng hay các hoạt động xây dựng.

Ngày 17/7/2019, UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt chủ trương đầu tư dự án tại Quyết định số 1739/QĐ-UBND. Chủ đầu tư vẫn là Công ty Cổ phần TMS Bất động sản, có địa chỉ tại tầng 3, tòa nhà Vimeco, lô E9, đường Phạm Hùng, quận Cầu Giấy, Hà Nội.

Ngày 23/6/2020, UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành Quyết định số 1476/QĐ-UBND về việc giao đất (đợt 1 - giai đoạn 1) cho Công ty Cổ phần TMS Bất động sản để thực hiện Dự án Khu đô thị mới Đầm Cói tại phường Hội Hợp, thành phố Vĩnh Yên.

Ngày 5/5/2020, UBND tỉnh Vĩnh Phúc có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới TMS Land Đầm Cói tại phường Hội Hợp, thành phố Vĩnh Yên và xã Đồng Cương, huyện Yên Lạc. Ảnh: PV

Tiếp đó, ngày 25/6/2020, Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc cấp Giấy phép xây dựng số 59 với các hạng mục được cấp phép xây dựng: San nền; đường giao thông; hệ thống cấp, thoát nước thải, nước mưa; hệ thống điện chiếu sáng và thông tin liên lạc cho Công ty Cổ phần TMS Bất động sản.

Sau đó không lâu, thông tin rao bán, chào bán về dự án này đã được tung ra rầm rộ và khá… bài bản.

Huy động vốn trái luật?

Trở lại với tư vấn của Bình, nếu chúng tôi “chốt” căn thì thủ tục sẽ tiến hành gồm: Ký hợp đồng vay vốn, đóng tiền 13 đợt trong vòng 12 tháng. Đến khi đóng đủ 70% căn hộ thì khách hàng dừng lại đợi hợp đồng mua bán để ký.

Khi chúng tôi hỏi về căn cứ pháp lý của dự án, Bình nói chúng tôi yên tâm, có đầy đủ, chủ đầu tư bán nhiều rồi, khách Hà Nội mua rất nhiều.

Bình cũng cho biết, khi ký hợp đồng vay vốn, khách hàng sẽ nộp 15% giá trị căn hộ, tiếp đó 15% rồi 5%, 5%... đến khi đủ 70% căn hộ thì được dừng lại đợi hợp đồng mua bán.

Bình chuyển cho chúng tôi xem một số hợp đồng của khách hàng muốn chuyển nhượng có tên “hợp đồng vay” của các khách hàng đã ký để làm tin, cho thấy nhiều khách hàng rất tin tưởng, ngày ký hợp đồng là nộp 30%, 50%...  ngay.

Tìm hiểu hợp đồng, chúng tôi thấy, đây là “hợp đồng vay” giữa Công ty Cổ phần Green Homes có trụ sở tại tầng 3, tòa nhà Vimeco, lô E9, đường Phạm Hùng, quận Cầu Giấy, Hà Nội với khách hàng. Hợp đồng này căn cứ Luật Dân sự và nhu cầu của 2 bên để khách hàng cho Công ty Cổ phần Green Homes vay tiền. Số tiền vay bằng giá bán đất nền của một căn hộ đăng ký. Ví dụ, căn shophouse xây thô, chủ đầu tư hoàn thiện mặt ngoài diện tích 102m² có giá bán 18,513 triệu đồng/1m² đất thì hợp đồng vay là trên 1,87 tỷ đồng (tiền xây dựng tính riêng).

Những ngày đầu tháng 9/2021, Dự án TMS Đầm Cói vẫn đang san lấp mặt bằng theo Giấy phép xây dựng số 59 do Sở Xây dựng Vĩnh Phúc cấp cho các hạng mục được cấp phép xây dựng: San nền; đường giao thông; hệ thống cấp, thoát nước thải, nước mưa; hệ thống điện chiếu sáng và thông tin liên lạc.

Việc chào bán, vay vốn tại Dự án TMS Đầm Cói có đúng pháp luật? Điều này mang đến cho người mua những rủi ro nào?

Ngày 23/6/2020,UBND tỉnh Vĩnh Phúc có quyết định về việc giao đất đợt 1 cho Công ty Cổ phần TMS bất động sản để thực hiện Dự án Khu đô thị mới TMS Land Đầm Cói.     Ảnh: PV

Điều 69, Luật Nhà ở 2014, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức: Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (khoản 2); tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (khoản 3). Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam (khoản 4).

Còn Điểm a, Khoản 2, Điều 19, Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn…”.

Ngày 25/6/2020, Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc cấp giấy phép xây dựng. Sau đó không lâu, thông tin rao bán, chào bán về dự án này đã được tung ra rầm rộ và khá… bài bản.       Ảnh: PV

Theo Khoản 3, Điều 19, Nghị định số 99/2015, việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a, Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh. Chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của sở xây dựng nơi có dự án.

Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi sở xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

Như vậy, việc ký hợp đồng vay vốn sử dụng vốn vay cho đầu tư cho dự án hay hợp đồng huy động vốn có kèm giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của TMS tại Dự án TMS Đầm Cói là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật.

Được biết, Công ty Cổ phần Tập đoàn TMS, tiền thân là Công ty Cổ phần Quốc tế Thái Minh được thành lập năm 2004. Doanh nghiệp này hoạt động theo mô hình tập đoàn đa ngành, gồm: Du lịch, bán lẻ, giáo dục, nông nghiệp công nghệ cao, năng lượng tái tạo, hạ tầng cơ bản và bất động sản. TMS hiện có các công ty thành viên: TMS edu, TMS Travel, TMS Homes và TMS Food…

Bài 2:  Nhiều dự án khác của TMS Group “có vết”