Thanh tra Chính phủ công bố quyết định kiểm tra việc xử lý sau thanh tra Kết luận thanh tra số 1468/KL-TTCP. Ảnh: MĐ

Kết luận thanh tra số 1468/KLTT-TTCP kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng xem xét, hướng dẫn UBND TP Hà Nội kiếm tra, xử lý và thu hồi khoản tiền chi phí dự phòng, lãi tiền vay ngân hàng, chi phí kiểm định và chứng nhận phù hợp chất lượng công trình (1%) chi phí xây dựng, và khoản thu nhập chịu thuế tính trước 5,5% trong suất đầu tư (giai đoạn thực hiện theo Thông tư 36) đã đưa vào tổng chi phí phát triển, khi tính tiền sử dụng đất của các dự án theo phương pháp thặng dư không đúng với quy định tại Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính và Thông tư số 36/2014/TT-BTMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, số tiền tạm tính của 31/38 dự án là 1.480.302,52 triệu đồng.

Kết quả thực hiện: Đối với khoản thu nhập chịu thuế tính trước 5,5% trong suất đầu tư (giai đoạn thực hiện theo Thông tư 36) đã đưa vào tổng chi phí phát triển, khi tính tiền sử dụng đất của các dự án theo phương pháp thặng dư, theo ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Văn bản số 438 ngày 08/12/2020 thì khoản thu nhập chịu thuế tính trước (đối với công trình dân dụng được Bộ Xây dựng quy định là 5,5%) là một khoản chi phí nằm trong chi phí xây dựng; theo đó, thu nhập chịu thuế tính trước tính trong chi phí xây dựng và được tính vào tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản để định giá đất theo phương pháp thặng dư là phù hợp và thống nhất với quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Việc loại bỏ khoản thu nhập chịu thuế tính trước 5,5% trong tổng chi phí phát triển giả định khi định giá đất theo phương pháp thặng dư là không phù hợp với thực tế và không có cơ sở pháp luật.

Theo ý kiến của Bộ Xây dựng tại Văn bản số 992 ngày 08/5/2019: Thu nhập chịu thuế tính trước (5,5%) trong suất vốn đầu tư là một nội dung trong chi phí đầu tư xây dựng theo quy định tại Nghị định số 32/2015/NĐ-CP và Thông tư số 06/2016/TT-BXD.

Như vậy, việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp NSNN đối với các dự án của nhà đầu tư Bất động sản chỉ áp dụng Thông tư số 36/2014/TT-BTMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo Thông tư 36 thì trong chi phí phát triển có khoản lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn) là 15% nhân với (giá khu đất + tổng chi phí đầu tư xây dựng). Như vậy, khoản lợi nhuận phần xây dựng 5,5% được coi là chi phí đã nằm trong lợi nhuận của nhà đầu tư bất động sản. Mặt khác, Thông tư 36 không quy định cụ thể, rõ ràng tỷ lệ lợi nhuận của nhà đầu tư bất động sản; tỷ lệ lợi nhuận của nhà đầu tư bất động sản trong Thông tư 36 chỉ là ví dụ minh họa nên rất hạn chế về mặt pháp lý, dễ tạo ra cách hiểu và áp dụng tỷ lệ lợi nhuận này khá tùy tiện. Do vậy, cần xem xét sửa đổi quy định này cho phù hợp, để tính đúng tính đủ số tiền sử dụng đất phải nộp.

Đối với khoản chi phí kiểm định và chứng nhận phù hợp chất lượng công trình (1%) chi phí xây dựng, tại Văn bản số 438 ngày 08/12/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường có ý kiến đề nghị UBND TP Hà Nội tổng hợp số chi thực tế của các dự án đã phê duyệt giá đất có tính khoản chi phí kiểm định chất lượng, chứng nhận phù hợp chất lượng công trình, quan trắc lún nghiêng, đánh giá tác động môi trường... trên địa bàn TP để sửa đổi, đảm bảo quy định mức chi cho phù hợp, tránh thất thu cho ngân sách.

Bộ Xây dựng đã có ý kiến khẳng định khoản chi phí kiểm định và chứng nhận chất lượng công trình tính trong tổng chi phí phát triển để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng. Bên cạnh đó, do thời điểm tính giá đất chưa có số thực chi nên đã được tính là 1% - phù hợp với quy định tại Khoản 5, Điều 8, Thông tư số 06/2016/TT-BXD. Thực tế thanh tra cho thấy chi phí này chỉ chiếm 0,3%-0,5%, do vậy việc Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất việc thanh toán khoản này theo số chi thực tế là có cơ sở, phù hợp với thực tiễn.

Đối với khoản chi phí dự phòng, lãi tiền vay ngân hàng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng chưa báo cáo cụ thể theo nội dung kiến nghị tại Kết luận thanh tra.

Tại Văn bản số 1301 ngày 29/4/2022 của UBND TP Hà Nội có nội dung: Ngày 08/4/2014, Bộ Tài chính có Văn bản số 4470 về việc báo cáo rà soát và đề xuất giải quyết kết quả thanh tra đất đai tại Hà Nội, báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Theo văn bản này, Bộ Tài chính đã có ý kiến và báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, cho phép tính khoản mục chi phí dự phòng và chi phí lãi vay trong chi phí phát triển để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất của các dự án theo phương pháp thặng dư. Ngày 23/7/2014, Văn phòng Chính phủ có Thông báo số 283 về kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ tại cuộc họp xử lý sau thanh tra việc quy hoạch và quản lý sử dụng đất đai tại Hà Nội, trong đó đồng ý về cơ bản các kiến nghị của Bộ Tài chính tại Văn bản số 4470 ngày 08/4/2014.

Căn cứ theo quy định pháp luật cho thấy chi phí dự phòng là khoản mục chi phí được tính vào tổng chi phí phát triển để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất của dự án theo phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, việc tính toán, thanh toán khoản mục này phải theo số chi thực tế trên cơ sở hồ sơ, tài liệu trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

Về nội dung: Chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ quy định việc xác định lợi thế thương mại đối với giá trị quyền sử dụng đất cũng như việc đấu giá khi doanh nghiệp nhà nước lựa chọn nhà đầu tư liên doanh, liên kết để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án.

Kết quả thực hiện: Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nội dung xác định lợi thế thương mại đối với giá trị quyền sử dụng đất đã được xem xét khi định giá đất (tại Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT đã quy định việc khảo sát, thu thập thông tin về vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội... khi định giá đất).

Về nội dung: Chỉ đạo Bộ Xây dựng trình Chính phủ quy định chỉ cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc dự án phát trỉến đô thị, dự án phát triển nhà ở, dịch vụ, thương mại... khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đế khắc phục tình trạng nợ đọng kéo dài.

Kết quả, theo báo cáo, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu đề xuất sửa đổi Nghị định số 53/2017/NĐ-CP theo hướng bổ sung quy định về xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất vào hồ sơ cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, cơ sở ban hành Nghị định quy định về các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Để đảm bảo tính tuân thủ quy định pháp luật, sự đồng bộ và thống nhất giữa các luật, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất và trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định số 53/2017/NĐ-CP sau khi Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội thông qua trong thời gian tới.