ThS Trần Đại Nghĩa, chuyên gia chính sách pháp lý dự án đầu tư trình bày chuyên đề. Ảnh: TH

Đây là chủ đề nằm trong đề tài khoa học cấp bộ “Phòng, chống tham nhũng trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”, do ThS Nguyễn Sỹ Giao, Viện CL&KHTT làm chủ nhiệm.

Theo ThS Nguyễn Sỹ Giao, hành vi tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ được thực hiện một cách tinh vi, có hệ thống, kéo dài qua nhiều giai đoạn và khó phát hiện, ngăn chặn. Khác với các hoạt động kinh tế khác, hoạt động đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ bao gồm nhiều khâu, diễn ra ở nhiều không gian khác nhau, phạm vi rộng, khó kiểm soát…

Nguyên nhân của việc tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ là xuất phát từ giá trị đất đai. Trong nền kinh tế thị trường cùng với quá trình đô thị hóa làm cho đất trở thành loại tài sản có giá trị đặc biệt lớn, kích thích lòng tham và tính vụ lợi của con người, nhất là nhũng người có nhiều khả năng và điều kiện thực hiện hành vi tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Bên cạnh đó, xuất phát từ địa vị pháp lý của chủ thể đối với đất đai, theo ThS Nguyễn Sỹ Giao, mặc dù pháp luật đất đai quy định Quốc hội, HĐND các cấp, Chính phủ, UBND các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trong phạm vi cả nước và từng địa phương. Song thực tế, tuy về mặt pháp lý, người đứng đầu Quốc hội, HĐND các cấp, chính phủ, UBND các cấp không phải là chủ thể sử hữu đất đai, nhưng họ lại được trao rất nhiều quyền lực trong “hiện thực hóa” việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ; thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ và xác định giá đất… vô hình trung các chủ thể này được trao rất nhiều quyền lực trong quyết định phân bổ đất đai cho các nhu cầu khác nhau của xã hội.

“Nếu không có cơ chế pháp lý hữu hiện để giám sát, kiểm soát việc thực thi quyền lực của các đối tượng này thì dễ nảy sinh sự lạm dụng quyền lực, “tha hóa quyền lực” trong việc phân bổ nguồn lực đất đai vì lợi ích nhóm. Bởi lẽ, nguồn lực đất đai của quốc gia là có hạn và ngày càng khan hiếm; trong lúc đó nhu cầu SDD vào các mục đích khác nhau của xã hội ngày càng tăng. Sự mất cân đối giữa cung và cầu đất đai đã tạo ra khả năng dễ dàng tìm kiếm lợi nhuận giữa người có đất với người không có đất”, chủ nhiệm đề tài nêu.

Hơn nữa, trong điều kiện kinh tế thị trường thì đất đai ngày càng có giá trị, do đó để tiếp cận và được Nhà nước giao đất, cho thuê đất qua hình thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có SDĐ, không ít doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức cạnh tranh không lành mạnh bằng cách cấu kết, bắt tay với người đại diện cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất (người có quyền ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ…) nhằm đạt được lợi ích tối đa cho mình. Điều này được thực hiện trong bối cảnh thẩm quyền tập trung quá lớn trong việc cấp đất không được kiểm tra, giám sát hiệu quả đã tạo điều kiện cho tham nhũng.

Toàn cảnh hội thảo. Ảnh: TH

Tại hội thảo, ThS Trần Đại Nghĩa, chuyên gia chính sách pháp lý dự án đầu tư đã trình bày tác động của chính sách đất đai và những vấn đề đặt ra đối với công tác phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ.

Theo đó, việc đấu thầu dự án có SDĐ phải trải qua 4 các giai đoạn: Sơ bộ năng lực kinh nghiệm; đấu thầu (mời thầu, dự thầu, đóng thầu, mở thầu kỹ thuật, mở thầu tài chính, công bố kết quả); ký kết hợp đồng và nếu là liên doanh thì lập doanh nghiệp dự án và công nhận chủ đầu tư danh nghiệp dự án.

Về quy trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có SDĐ cũng bao gồm các giai đoạn như: Chuẩn bị kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư; tổ chức lựa chọn và đánh giá hồ sơ; thẩm định, phê duyệt công khai kết quả và đàm phán ký kết hợp đồng.

Tuy nhiên, thực tiễn có những vướng mắc trong quá trình đó, ThS Trần Đại Nghĩa chỉ ra, trước đấu thầu chưa rõ tiêu chí về xác định phương thức tiếp cận đất đai là đấu thầu hay chấp thuận; khó tiếp cận thông tin hồ sơ dự án; việc tài trợ quy hoạch làm giảm sự công bằng giữa các nhà đầu tư.

Trong đấu thầu, thời gian phát hành hồ sơ mời ngắn; kết thúc 30 ngày nếu có một nhà đầu tư quan tâm là đóng hồ sơ, hay là hồ sơ liên doanh không phân rõ trách nhiệm, mượn hồ sơ. Ngoài ra, việc chứng minh năng lực không đạt, thông tin tính toán m3 không đầy đủ cũng là những vướng mắc trong đấu thầu.

Sau đấu thầu, quy hoạch có thể bị điều chỉnh tăng; nhà đầu tư chậm thực hiện dự án do chậm trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng hay dự án bị điều chỉnh nhiều lần.

Đối với việc đấu giá quyền SDĐ, ThS Trần Đại Nghĩa cho biết, quy trình lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền SDĐ trải qua 7 giai đoạn, đó là: Lập phương án đấu giá; chuẩn bị hồ sơ và quyết định đấu giá; xây dựng và phê duyệt giá khởi điểm; lựa chọn đơn vị thực hiện bán đấu giá; thực hiện và giám sát cuộc bán đấu giá quyền SDĐ; phê duyệt kết quả đấu giá; thực hiện nghĩa vụ tài chính và cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ.

Tuy nhiên, quy trình này cũng có các vướng mắc, theo ThS Trần Đại Nghĩa, trước đấu giá, khó tiếp cận thông tin hồ sơ dự án; đặt cọc tham gia còn thấp, nên dễ xảy ra “quân xanh, quân đỏ”; xác định giá khởi điểm chưa chính xác.

Trong đấu giá, việc tiến hành đấu giá trực tiếp tiềm ẩn rủi ro bị “quây đấu giá”; doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính; doanh nghiệp không đủ năng lực vẫn tham gia đấu giá.

Sau đấu giá, nhiều khu đất bị điều chỉnh tăng chỉ tiêu so với lúc đem đấu giá; nhiều doanh nghiệp không có năng lực, thực hiện dự án không đúng tiến độ cam kết; việc để giá bất động sản tăng phi mã làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.

ThS Trần Đại Nghĩa đưa ra một số biện pháp giải quyết những vướng mắc về đấu giá SDD và đấu thầu dự án có SDĐ. Theo đó, các phương thức tiếp cận đất đai chưa rõ ràng, cần phải điều chỉnh cho phù hợp; minh bạch trong quá trình thực hiện quy hoạch; thời gian trong đấu giá cần được kéo dài hơn; tăng điều kiện cho doanh nghiệp tham gia đấu giá; đề nghị thực hiện đấu giá trực tuyến; phải thu hồi dự án khi chậm triển khai.