(Thanh tra) - Theo báo cáo của CBRE, thị trường căn hộ Việt Nam trong quý III/2025 ghi nhận mức giao dịch và nguồn cung cao nhất kể từ năm 2018. Tuy nhiên, các con số kỷ lục ấy lại phản chiếu nghịch lý “thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân” ngày càng rõ rệt.
Người mua nhà ở thực vẫn khó có cơ hội tiếp cận thị trường
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội đạt hơn 10.300 căn hộ, đánh dấu quý thứ hai trong vòng 5 năm vượt mốc 10.000 căn.
Tính lũy kế 9 tháng đầu năm, nguồn cung đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ 2024. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế tuyệt đối, với khoảng 2.000 căn có giá trên 120 triệu đồng/m² thông thủy (chưa gồm VAT và phí bảo trì) – mức cao kỷ lục từ trước đến nay.
Các dự án mở bán chủ yếu tập trung ở Tây Hồ, Cầu Giấy, Long Biên, và mở rộng sang Đan Phượng, Văn Giang (Hưng Yên) – nơi hạ tầng giao thông kết nối ngày càng tốt, thu hút các chủ đầu tư lớn.
Tổng lượng giao dịch đạt 11.100 căn, cao nhất theo quý kể từ năm 2018. Giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã vượt 90 triệu đồng/m², tăng 16% theo quý và 41% so với cùng kỳ. Ở thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 58 triệu đồng/m², tăng 19% so với 2024.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam tại Hà Nội, nhận định: “Nguồn cung tăng mạnh, vị trí đa dạng và hạ tầng hoàn thiện giúp thị trường sôi động trở lại. Tuy nhiên, cần chú ý đến tính bền vững khi giá tăng nhanh hơn khả năng chi trả của người mua ở thực”.
CBRE dự báo quý IV/2025, Hà Nội có thể ghi nhận thêm 11.000 căn mở bán mới, nâng tổng số cả năm vượt 32.300 căn – mức cao nhất trong lịch sử. Dù vậy, các sản phẩm giá 50–60 triệu đồng/m² vẫn hiếm hoi, trong khi nhu cầu ở thực ngày càng phân hóa mạnh.
Nếu Hà Nội chứng kiến sự bùng nổ về nguồn cung và giá bán, thì tại TP.HCM, xu hướng này cũng diễn ra tương tự – thậm chí rõ nét hơn ở tốc độ tăng giá và mức độ phân hóa giữa các phân khúc. Tại TP.HCM (cũ), quý III/2025 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 143% so với quý trước và gấp 19 lần cùng kỳ năm 2024, trong đó hơn 75% dự án tập trung tại khu Đông.
Giá bán sơ cấp đạt 87 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 6,3% theo quý và 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thứ cấp cũng tăng lên bình quân 60 triệu đồng/m², cao hơn 13% so với quý II. Số căn bán được đạt 2.250 căn, tăng 63% so với quý trước, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, thấp hơn nhiều so với 90% của quý II.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE TP.HCM, nhận định: “Với mặt bằng giá hiện nay, người mua ở thực gần như không còn cơ hội tiếp cận. Thị trường chủ yếu xoay quanh nhà đầu tư và đầu cơ. Khi dòng tiền chỉ luân chuyển trong giới đầu tư, nguy cơ bong bóng giá là điều đáng lo ngại.”
Ông Kiệt cũng nhấn mạnh, một thị trường bất động sản lành mạnh phải “đảm bảo cân đối giữa giá bán, thu nhập và khả năng hấp thụ”. Việc giá tăng nhanh trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm là tín hiệu cảnh báo sớm cho chu kỳ rủi ro mới.
Nghị định 261 được kỳ vọng tái thiết lập cân bằng thị trường nhà ở
Theo số liệu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2014 - 2015, giá chung cư tại Hà Nội chỉ giao động 18 - 25 triệu đồng/m2. Nhưng đến quý 2/2025, con số trung bình đã vọt lên 75,5 triệu đồng/m2. Nhiều dự án cao cấp thậm chí chào bán ở mức 100 - 150 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng rất chậm. Theo Tổng cục Thống kê (NSO), năm 2024, thu nhập bình quân đạt 5,4 triệu đồng/tháng, còn nhóm người lao động khoảng 7,7 triệu đồng/tháng. Như vậy, mức giá nhà đang tăng nhanh gấp 6–8 lần tốc độ tăng thu nhập, khiến giấc mơ sở hữu căn hộ của người trẻ ngày càng xa vời.
Cũng theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu VARS IRE, cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng. Căn hộ cao cấp chiếm hơn 60% tổng nguồn cung, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất, chỉ xuất hiện lác đác ở một vài dự án nhà ở xã hội.
Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM, nơi có nhu cầu nhà ở cao nhất căn hộ thương mại giá bình dân đã “biến mất” trong nhiều năm. Sự lệch pha giữa cung và cầu chính là nguyên nhân trực tiếp đẩy giá bán tăng cao. Bởi lẽ, không chỉ trong bất động sản mà ở bất kỳ loại hàng hóa nào khác, khi cầu vượt quá cung thì việc giá bị đẩy lên là điều dễ hiểu.
Giá nhà leo thang không chỉ phản ánh sự chênh lệch cung - cầu mà còn cho thấy cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam đang mất cân đối nghiêm trọng. Trong khi nguồn cung trung - cao cấp liên tục tăng, thì nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi bản đồ phát triển đô thị. Các chuyên gia cho rằng việc thiếu chính sách khuyến khích phát triển phân khúc bình dân khiến giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình ngày càng xa vời.
Mới đây, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Các điểm đáng chú ý gồm: Mở rộng điều kiện thu nhập để được mua/thuê nhà ở xã hội; Giảm lãi suất cho vay nhà ở xã hội từ 6,6% xuống 5,4%/năm; Bắt buộc các chủ đầu tư thương mại phải nộp hoặc dành quỹ đất 20% trong cùng dự án để xây nhà ở xã hội.
Những động thái này cho thấy, phát triển nhà ở xã hội không còn là “nhiệm vụ phụ” mà đã trở thành chiến lược trọng tâm để làm mềm thị trường nhà ở, tái thiết lập lại sự cân bằng giữa cung - cầu thực và giá trị đầu tư.
Nếu chính sách này được triển khai hiệu quả, Việt Nam có thể giảm khoảng cách giữa giấc mơ an cư và thực tế thu nhập, hướng tới một thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng hơn trong những năm tới.
