UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ 1/1/2026 và trình HĐND cùng cấp quyết định

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất

Theo đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ 1/1/2026 và trình HĐND cùng cấp quyết định. Hằng năm, bảng giá đất tiếp tục được rà soát, điều chỉnh hoặc bổ sung để áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo; khi cần thiết có thể điều chỉnh trong năm. Như vậy, cơ chế ban hành bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm sẽ chấm dứt, thay bằng phương thức linh hoạt hơn, bám sát diễn biến thị trường.

Việc cập nhật thường xuyên được kỳ vọng giúp giá đất phản ánh đầy đủ hơn các yếu tố cung - cầu, hạ tầng, quy hoạch và mức độ phát triển từng khu vực. Bảng giá đất sẽ được xây dựng theo khu vực, vị trí; tại những nơi có bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất, giá đất có thể được xác định đến từng thửa đất thay vì mang tính bình quân như trước.

Quá trình định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, bảo đảm trung thực, khách quan, công khai và minh bạch; đồng thời bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định và cơ quan quyết định giá đất. Thông tin đầu vào để xây dựng bảng giá đất là dữ liệu giao dịch hợp pháp, hình thành trong vòng 24 tháng trước thời điểm giao nhiệm vụ. Các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định.

Bảng giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp không thể áp dụng bảng giá đất, như các dự án đầu tư lấn biển hoặc trường hợp đặc thù khác, giá đất cụ thể sẽ được xác định theo quy định.

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm tham mưu, giúp UBND cấp tỉnh tổ chức xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất; có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để hỗ trợ kỹ thuật. Hội đồng thẩm định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, với sự tham gia của lãnh đạo các cơ quan chuyên môn, đại diện chính quyền cơ sở, tổ chức tư vấn và chuyên gia. Các tổ chức tư vấn phải đáp ứng điều kiện hoạt động theo quy định.

Doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh sẽ có lợi thế hơn

Theo các chuyên gia, bảng giá đất mới từ năm 2026 sẽ được xây dựng theo hướng tiệm cận giá thị trường hơn, góp phần thu hẹp khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá giao dịch. Ở nhiều địa phương, mức điều chỉnh dự kiến có thể tăng bình quân khoảng 20-40%, một số vị trí đắc địa có thể tăng cao hơn. Việc điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch và hạn chế thất thu ngân sách.

Bảng giá đất là căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận hoặc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Khi giá đất được điều chỉnh tiệm cận thị trường, người dân thực hiện thủ tục đất đai sẽ là nhóm chịu tác động trực tiếp, nhất là các trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính. Chi phí sử dụng đất và tiền thuê đất có thể tăng, ảnh hưởng tới nhóm người thu nhập trung bình và thấp.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, khi chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tăng, tổng mức đầu tư dự án cũng tăng theo. Những dự án đang triển khai có thể phải điều chỉnh lại phương án tài chính, thậm chí cân nhắc tạm hoãn nếu chi phí đội lên nhanh. Với các dự án chưa triển khai, doanh nghiệp có điều kiện chủ động hơn, song việc thị trường có chấp nhận mức giá bán phải điều chỉnh hay không vẫn là yếu tố khó lường. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh sẽ có lợi thế hơn.

Luật gia Lan Anh cho rằng, trên thị trường, giá nhà ở và giá thuê có thể chịu áp lực tăng, trong khi doanh nghiệp nhỏ và vừa khó tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án mới. Người mua nhà ở thực có thể thận trọng hơn, khiến thị trường có khả năng trầm lắng trong ngắn hạn.

Ở góc độ ngân sách, nguồn thu từ thuế, phí và tiền sử dụng đất có thể tăng khi giá đất tiệm cận giá trị thực. Tuy nhiên, nếu điều chỉnh giá đất quá nhanh, chi phí đầu tư tăng mạnh có thể ảnh hưởng tới môi trường đầu tư và thanh khoản thị trường, đòi hỏi quá trình điều hành phải có lộ trình phù hợp.

Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất cần được triển khai từng bước để tránh gây "cú sốc" lên người dân và doanh nghiệp. Dữ liệu và phương pháp định giá cần khoa học, công khai và đồng bộ, dựa trên giao dịch thực tế và bản đồ định giá số hóa. Quá trình xây dựng bảng giá đất cần có sự tham gia của tổ chức tư vấn, hiệp hội nghề nghiệp và cộng đồng dân cư để tăng đồng thuận xã hội.

Do đó, cần có cơ chế miễn, giảm hoặc giãn nghĩa vụ tài chính đối với hộ nghèo, hộ chính sách và người dân ở vùng nông thôn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhỏ lẻ. Với doanh nghiệp vừa và nhỏ, những hướng dẫn cụ thể về lập kế hoạch tài chính là cần thiết để giúp họ chủ động hơn trước biến động chi phí đất đai.

Việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 được xem là bước cải cách trong quản trị đất đai. Khi bảng giá đất được cập nhật hằng năm và tiến gần hơn với giá trị giao dịch thực tế, cơ chế "hai giá" giữa giá Nhà nước và giá thị trường sẽ từng bước được tháo gỡ. Điều này giúp tăng minh bạch, hạn chế thất thu ngân sách và củng cố kỷ luật thị trường bất động sản.

Nguồn thu từ đất đai, nếu được quản lý và sử dụng hiệu quả, có thể tạo thêm dư địa cho đầu tư hạ tầng và phát triển đô thị. Tuy nhiên, nếu điều chỉnh giá đất quá nhanh, nghĩa vụ tài chính tăng mạnh có thể tạo áp lực lên người dân và doanh nghiệp, tác động tới tâm lý thị trường và có thể phát sinh khiếu nại tại các khu vực đang giải phóng mặt bằng.

Do đó, nhiều ý kiến nhấn mạnh yêu cầu "vừa có lý, vừa có tình" trong điều hành chính sách giá đất, đó là tôn trọng nguyên tắc thị trường nhưng đồng thời bảo đảm ổn định xã hội và quan tâm tới nhóm yếu thế. Một số khuyến nghị cho rằng Nhà nước nên ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất, trong khi địa phương vận hành và điều chỉnh linh hoạt theo thực tế, kết hợp với hệ số điều chỉnh phù hợp từng khu vực và thời điểm.

Về lâu dài, một thị trường bất động sản minh bạch, có kỷ luật và dựa trên dữ liệu đầy đủ sẽ là nền tảng quan trọng cho phát triển bền vững. Khi bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất, cập nhật thường xuyên và tiệm cận giá trị thực, đất đai không chỉ là nguồn thu ngân sách, mà còn là nguồn lực phát triển của quốc gia.