(Thanh tra) - Các chuyên gia đánh giá, các chủ đầu tư cần bắt tay ngân hàng để thiết kế, phân loại các gói tín dụng cho các loại hình bất động sản khác nhau, cũng như những dự án có mức giá bán và đầy đủ pháp lý sẽ được ưu đãi, tạo thành những điểm sáng trong bối cảnh ảm đạm của thị trường.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com, tâm lý thận trọng tiếp tục bao trùm thị trường bất động sản khi có tới 63% môi giới đánh giá người mua vẫn đang trong trạng thái quan sát, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền. Lãi suất vay cao, những lo ngại về biến động chính sách, quy hoạch cùng hạn chế về dòng tiền là những rào cản chính đối với giao dịch.
Còn dữ liệu từ DXS-FERI chỉ ra, trong 9 tháng đầu năm 2026, lãi suất vay mua bất động sản duy trì ở mức cao, với lãi suất thả nổi phổ biến khoảng 13%–15%/năm. Cùng với hạn mức tín dụng còn hạn chế, chi phí vay vốn tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản.
Mặt khác, mới đây Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng không tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 vào lĩnh vực bất động sản đối với một số lĩnh vực kinh doanh.
Cụ thể, từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản. Phần cho vay tăng thêm này vẫn nằm trong hạn mức tín dụng chung của từng ngân hàng.
Theo Ngân hàng Nhà nước, quyết định này nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng trong việc cấp tín dụng đối với một số loại hình bất động sản phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước, chính sách của các cấp có thẩm quyền.
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi nhận định, việc mở thêm dư địa tín dụng tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi, nhất là khi dòng vốn được đưa vào những dự án khả thi, có nhu cầu thực và khả năng trả nợ bền vững.
Thị trường trong giai đoạn tới có thể phát triển theo hướng chọn lọc hơn, tập trung vào các phân khúc tạo ra giá trị kinh tế và đáp ứng nhu cầu thực, thay vì tăng trưởng đồng loạt trong thời gian ngắn. Ví dụ, khi hoạt động sản xuất, kinh doanh, việc làm và thu nhập được cải thiện thì nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh và bất động sản công nghiệp cũng có cơ hội tăng lên.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Quang Huy nhấn mạnh, cơ hội tiếp cận vốn vẫn phụ thuộc vào kết quả thẩm định và điều kiện cho vay của từng ngân hàng. Các dự án vẫn cần bảo đảm pháp lý, phương án kinh doanh khả thi và khả năng trả nợ; doanh nghiệp cũng cần chủ động tăng vốn tự có, quản trị dòng tiền và đa dạng hóa nguồn tài trợ.
Chuyên gia tài chính – bất động sản Nguyễn Viết Hùng cho biết, không nên hiểu chính sách mới là việc nới "room tín dụng riêng" cho tất cả dự án, mà dòng vốn sẽ ngày càng phân hóa dựa trên chất lượng dự án và chất lượng người vay. Ngân hàng sẽ thẩm định kỹ lưỡng các yếu tố gồm tính pháp lý của dự án, khả năng tạo dòng tiền, sản phẩm có phục vụ nhu cầu thật và năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Theo ông Nguyễn Viết Hùng, đây là sự thay đổi tích cực. Dòng vốn không nhất thiết phải chảy mạnh vào toàn bộ thị trường, mà nên chảy vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật và có khả năng hấp thụ tốt.
Giải pháp không phải là mở tín dụng bất động sản một cách đại trà, bởi nếu tín dụng tăng mạnh nhưng dòng vốn tiếp tục đi vào những dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc những phân khúc mang tính đầu cơ cao thì rủi ro nợ xấu chỉ được chuyển sang tương lai. Điều thị trường cần lúc này là tín dụng có chọn lọc.
Việc phân loại room tín dụng chính là chìa khóa để bảo vệ hệ thống tài chính và tái cấu trúc thị trường. Trong đó, đối với chủ đầu tư, ưu tiên hạn mức cho các dự án đã hoàn thiện pháp lý, triển khai thực tế, có năng lực tài chính và dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Đối với người mua nhà, cần áp dụng chính sách ưu đãi cho người mua để ở, có thu nhập ổn định và tỷ lệ vốn tự có hợp lý.
Ngoài ra, ngân hàng cần đánh giá dựa trên khả năng trả nợ từ dòng tiền thực tế của khách hàng thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào giá trị tài sản bảo đảm, bởi giá trị tài sản có thể sụt giảm thanh khoản khi thị trường khó khăn.
Khi ba yếu tố này cùng được cải thiện, thanh khoản thị trường sẽ quay trở lại một cách tự nhiên và bền vững hơn, thay vì phải kích thích bằng việc nới tín dụng trên diện rộng.
Bà Võ Nhật Liễu – Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Phát triển dự án BrandLift ASIA cho rằng, mặt bằng lãi suất cao cùng room tín dụng thắt chặt đang khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực thận trọng hơn. Các giao dịch gần đây cho thấy tỷ lệ khách vay vốn để mua đã giảm rõ so với trước.
Nhà đầu tư bớt dùng đòn bẩy và ưu tiên những sản phẩm có hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán. Người mua ở thực thì cân nhắc kỹ hơn vì sợ áp lực trả nợ, nhất là khi lãi vay hiện nay đã cao gấp khoảng 3 lần so với hơn 2 năm trước, lúc đó chỉ tầm 6%. Vì vậy, nhu cầu vẫn còn nhưng khách ra quyết định chậm hơn, và nhạy cảm hơn với giá bán, lãi suất cũng như chính sách thanh toán.
Bà Võ Nhật Liễu đánh giá, cần thiết kế các gói tín dụng dài hạn, lãi suất ổn định cho người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền. Đặc biệt, cần bổ sung các gói cho người mua nhà lần đầu. Điều này hoàn toàn có thể triển khai được ngay để kích cầu.
Đồng thời, cần ưu tiên hạn mức tín dụng cho các dự án có pháp lý đầy đủ, triển khai nhanh, đúng tiến độ và giá bán phân khúc vừa túi tiền. Việc điều tiết cũng nên phân biệt rõ tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực với vốn đầu cơ, kiểm soát đòn bẩy cao thay vì siết đồng loạt, qua đó đưa dòng vốn đến đúng phân khúc mà thị trường đang thiếu.
Ngoài giảm giá, chủ đầu tư cần chia sẻ áp lực tài chính với người mua, vì nhiều khách không mua được không phải do giá cao mà do thiếu tiền mặt ngay lúc xuống tiền. Cách làm thiết thực là giảm tỷ lệ đóng trước xuống khoảng 5–15%, giãn các đợt thanh toán theo tiến độ xây dựng thực tế, hỗ trợ lãi suất có thời hạn trong 24–48 tháng đầu.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp có thể mở rộng tệp khách bằng mô hình thuê mua, cho khách thuê trước rồi trừ dần tiền thuê vào giá mua, đồng thời lập kênh môi giới chuyển nhượng lại hàng thứ cấp để khách cũ dễ bán lại, nhờ đó thị trường bớt cảnh xả hàng giá thấp.
Cuối cùng, chủ đầu tư nên bắt tay với ngân hàng để thiết kế gói vay riêng cho dự án, rút ngắn thời gian giải ngân và giảm hoặc miễn phí phạt trả nợ trước hạn, giúp khách yên tâm vay và dám tất toán sớm khi có tiền.
