Dự báo những tháng cuối năm 2018 thị trường BĐS sẽ khởi sắc. Ảnh: CN

Không có hiện tượng “bong bóng”

Theo HoREA, nghiên cứu 2 cuộc khủng hoảng “bong bóng” BĐS năm 2007 đến đầu năm 2008 và từ cuối năm 2009 đến đầu năm 2011 cho thấy bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân. Trong đó, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt mức rất cao (8,48%) dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và BĐS là kênh đầu tư, là tài sản được lựa chọn để cất trữ, kinh doanh và đầu cơ.

Nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng, các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37% và một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng cũng như nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh BĐS.

Bên cạnh đó, có sự phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường BĐS, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc BĐS cao cấp; thị trường cũng xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp, môi giới, cò đất và giới đầu cơ chuyên nghiệp “cầm trịch” làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của BĐS.

Trong khi đó, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”.

Riêng cuộc khủng hoảng “bong bóng” BĐS năm 2010 có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 1 tỷ USD vào giữa năm 2009, trong đó một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào BĐS mà không được kiểm soát chặt chẽ.

Đối chiếu các nguyên nhân trên với tình hình thực tiễn của thị trường hiện nay, HoREA cho rằng sẽ không xảy ra “bong bóng” BĐS trong những tháng cuối năm 2018 cũng như khó xảy ra “bong bóng” BĐS trong năm 2019.

Thị trường khởi sắc cuối năm

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, mặc dù không xuất hiện “bong bóng” nhưng thị trường BĐS hiện nay có 2 nhân tố cần được tiếp tục quan tâm quản lý. Đó là vẫn còn tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng (condotel) và “sốt giá ảo” đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số khu vực.

Cùng với đó là sự xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó có cả giới đầu cơ, cò đất chuyên nghiệp làm giá, tạo sóng, đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

“Những nhân tố này chỉ phản ánh một phần thị trường BĐS và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép, condotel và chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá cục bộ, nhất thời như trong thời gian gần đây, chứ không thể gây ra “bong bóng” trên toàn bộ thị trường BĐS”, ông Châu nhận định.

Mặc dù vậy, cơn sốt giá ảo này có gây tác hại cho thị trường, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, gây thiệt hại rất lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường hạ nhiệt.

Phân khúc căn hộ là phân khúc chủ đạo, lớn nhất của thị trường BĐS, kể cả các dự án đất nền của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu vẫn phát triển bình thường, không có tình trạng sốt giá, thậm chí có chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ. Do vậy, sẽ không xảy ra “bong bóng” BĐS trong những tháng cuối năm 2018 và trong năm 2019.

Dự báo, thị trường BĐS sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn trong những tháng cuối năm cũng là cao điểm của thị trường. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền sẽ tăng trưởng mạnh, cùng với phân khúc nhà ở trung cấp sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường BĐS; phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và có giá cả hợp lý hơn.

Cảnh Nhật