(Thanh tra) - Từng được kỳ vọng là lời giải cho bài toán an cư của người thu nhập thấp, nhưng sau nhiều năm triển khai, nhà ở xã hội vẫn loay hoay với vòng luẩn quẩn: Thiếu đất sạch, thiếu vốn ưu đãi và thiếu động lực để doanh nghiệp tham gia. Nếu không sớm tháo gỡ các nút thắt này, mọi cơ chế chính sách dù được ban hành liên tục vẫn có nguy cơ tiếp tục… nằm trên giấy.
Trong các hội nghị chuyên đề từ đầu năm 2025 đến nay, cụm từ “thiếu đất, thiếu vốn, thiếu động lực” được nhắc đi nhắc lại khi bàn về nhà ở xã hội. Đây cũng là ba điểm nghẽn được cả chuyên gia, doanh nghiệp lẫn các nhà lập pháp nhìn nhận là nguyên nhân trực tiếp khiến chương trình phát triển nhà ở xã hội chậm tiến, bất chấp nhiều nỗ lực về chính sách.
Vòng luẩn quẩn đất - vốn - cơ chế
Ông Lê Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc BIC Việt Nam, cho biết vấn đề khó khăn nhất vẫn là tiếp cận quỹ đất. Từ cấp huyện trở xuống, rất nhiều địa phương gặp khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Chính sách hỗ trợ chưa phù hợp khiến người dân không đồng thuận, kéo dài thời gian chuẩn bị dự án.
Thực tế cho thấy, trong nhiều năm qua, không ít địa phương quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội mang tính hình thức. Khi dự án triển khai, hoặc thiếu hạ tầng đồng bộ, hoặc bị lồng ghép với khu tái định cư khiến việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp không khả thi.
Trong khi đó, nguồn vốn ưu đãi, đặc biệt là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng công bố từ tháng 4/2023, vẫn giải ngân rất chậm. Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, “quy trình tiếp cận gói tín dụng vẫn rườm rà, điều kiện vay vốn còn ngặt nghèo, khiến cả doanh nghiệp lẫn người dân khó tiếp cận được”. Phát biểu tại hội thảo về giải pháp tăng tốc làm nhà ở xã hội hồi tháng 5/2025 tại Hà Nội, ông đề xuất cần hạ lãi suất ưu đãi xuống dưới 5% và mở rộng đối tượng vay gồm cả người lao động di cư, chủ đầu tư dự án cho thuê để đẩy nhanh tiến độ.
Theo quy định hiện hành, biên lợi nhuận tối đa cho nhà ở xã hội là 10%. Tuy nhiên, theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, con số thực tế mà doanh nghiệp nhận được chỉ ở mức 5 - 7% do chi phí pháp lý, lãi vay và các loại phí phát sinh khác. “Với mức sinh lời thấp như vậy, trong khi thủ tục phức tạp, quỹ đất thiếu hụt, doanh nghiệp tư nhân rất khó mặn mà", ông Châu chia sẻ.
Ngoài ra, cơ chế lựa chọn chủ đầu tư cũng là một rào cản. “Luật Nhà ở 2023 chưa cho phép UBND cấp tỉnh được chỉ định nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội. Trong khi đó, nếu phải qua đấu thầu như nhà ở thương mại thì không ai làm”, ông Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.
Khơi thông nguồn lực
Trước tình trạng này, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế đặc thù cho phát triển nhà ở xã hội, tạo kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn và khơi thông nguồn lực xã hội hóa. TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, cho rằng Việt Nam cần thành lập một quỹ nhà ở xã hội cấp quốc gia. Quỹ này không hoạt động vì lợi nhuận nhưng phải đảm bảo khả năng hoàn vốn. Cơ cấu vốn nên gồm 30 - 35% từ ngân sách, 40% từ người dân và doanh nghiệp, phần còn lại là vốn vay thương mại lãi suất ưu đãi.
Theo ông Lực, mô hình quỹ này sẽ giúp tạo dòng vốn trung - dài hạn ổn định, giảm áp lực lên ngân sách, đồng thời tăng khả năng hỗ trợ lãi suất vay mua nhà ở xã hội cho người dân. “Việt Nam chưa có quỹ chuyên biệt để hỗ trợ phát triển nhà ở cấp quốc gia. Việc thiếu quỹ chuyên biệt là một nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở xã hội còn rất hạn chế”, ông Lực nhận định.
Một trong những đề xuất được cộng đồng doanh nghiệp ủng hộ mạnh mẽ là cho phép chỉ định thầu đối với dự án nhà ở xã hội. Điều này đã được Quốc hội chấp thuận trong cơ chế thí điểm. Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh: “Phải đơn giản hóa tối đa thủ tục đầu tư, đặc biệt là lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội… Bên cạnh đó, cần có hệ thống giám sát và đánh giá hiệu quả, tránh lợi dụng chính sách”.
Tương tự, TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia bất động sản, cho rằng việc xác định giá bán, cho thuê nên theo nguyên tắc linh hoạt. “Nếu cố định giá mà không kiểm soát chi phí đầu vào, doanh nghiệp sẽ lỗ. Cần công khai, minh bạch và linh hoạt để vừa bảo vệ người dân, vừa đảm bảo nhà đầu tư có lời chính đáng”, TS Khương nói.
Một đề xuất quan trọng khác được các chuyên gia nhấn mạnh là tăng cường vai trò phối hợp ba bên: Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Trong đó, theo TS Nguyễn Minh Phong, Nhà nước cần đóng vai trò kiến tạo, không làm thay, hỗ trợ về quy hoạch, đất sạch, tín dụng… nhưng để doanh nghiệp tự triển khai, tự chịu trách nhiệm về chất lượng và tiến độ.
Về phía doanh nghiệp, nhiều ý kiến đồng thuận rằng nếu được hỗ trợ thủ tục, đất và tín dụng, họ sẵn sàng tham gia. “Chúng tôi không cần thêm ưu đãi phức tạp, chỉ cần rõ ràng, minh bạch và nhanh chóng”, bà Nguyễn Hoa Hồng Nhung, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng NHS, khẳng định.
Theo số liệu, tính đến đầu năm 2025, cả nước mới đạt khoảng 34% kế hoạch phát triển nhà ở xã hội theo chiến lược nhà ở quốc gia. Trong khi nhu cầu thực tế vẫn tăng mạnh tại các đô thị lớn, thì tốc độ triển khai các dự án mới lại rất chậm. Nếu các vướng mắc về đất đai, vốn vay và cơ chế đầu tư không được xử lý kịp thời, mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến 2030 sẽ rất khó thành hiện thực. Vì vậy, theo các chuyên gia, bên cạnh việc hoàn thiện thể chế, điều quan trọng hơn cả là sự quyết tâm của các địa phương trong tổ chức thực thi.
“Nếu không có thay đổi căn bản về tư duy tiếp cận, từ kiểm soát sang hỗ trợ, thì không chỉ doanh nghiệp, mà cả người dân cũng sẽ tiếp tục phải chờ đợi cơ hội an cư… thêm một lần nữa”, TS Sử Ngọc Khương cảnh báo.
