Nhiều nhà ở đã xây dựng mới, góp phần xoá bỏ sự hoang hoá của "Thành phố ma" Nhơn Trạch. Ảnh: Kỳ Phương

“Nấm mồ chôn” nhà đầu tư nhiều năm

Sở hữu vị trí địa lý đắc địa, tâm điểm của tam giác kinh tế TPHCM - Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu, Nhơn Trạch (huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai cũ, nay một phần thuộc xã Phước An, một phần thuộc phường Nhơn Trạch, TP Đồng Nai) từng được xem như "mỏ vàng" của giới đầu tư bất động sản.

Năm 1996, đề án Khu đô thị mới Nhơn Trạch được phê duyệt có diện tích lên đến hàng ngàn ha với định hướng sẽ trở thành đô thị loại II của tỉnh Đồng Nai, dân số dự kiến đến năm 2020 khoảng 500.000 người với các khu chức năng như công nghiệp, dân dụng, đô thị...

Đến 2006, Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, xác định huyện Nhơn Trạch là một trong các trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch, giáo dục đào tạo và khoa học công nghệ của tỉnh Đồng Nai.

Theo quy hoạch, đây sẽ là TP mới với nhiều khu dân cư hiện đại có các biệt thự, phố phường, nhà ở liền kề, chung cư, trường học, siêu thị, các trung tâm văn hóa, công viên...

Thời điểm đó, khi chủ trương TP mới Nhơn Trạch được thông qua, kéo theo “cơn sốt đất” khá lớn với không ít nhà đầu tư từ TPHCM và vùng lân cận ùn ùn kéo mua đất.

Trải qua hơn 2 thập kỷ, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt đất nhưng các khu đô thị được xây dựng hoành tráng vẫn nằm âm u, hoang lạnh, ít người ở một cách lạ thường. Chính vì vậy, người ta hay gọi là Khu đô thị “ma” Nhơn Trạch.

Đến đầu năm 2023, Ban Thường vụ Tỉnh ủy Đồng Nai đã ban hành Nghị quyết về phát triển đô thị Nhơn Trạch đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2040. Nghị quyết đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2030 sẽ thành lập TP Nhơn Trạch đạt các tiêu chí cơ bản của một đô thị loại II.

Những năm tiếp theo, tiếp tục đầu tư xây dựng, nâng cấp đô thị đạt tiêu chí của đô thị loại I. Cũng theo Nghị quyết, đến năm 2025, Nhơn Trạch đạt các tiêu chí của đô thị loại II.

Những toà nhà được xây dựng hoành tráng rồi bỏ đó. "Đặc sản" tại "Thành phố ma" Nhơn Trạch. Ảnh: Kỳ Phương

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến Nhơn Trạch rơi vào tình cảnh trớ trêu này, nhưng tựu trung lại nằm ở ba điểm nghẽn lớn.

"Hụt hơi" về hạ tầng kết nối. Điểm nghẽn lớn nhất chính là giao thông. Dự án cầu Cát Lái, sợi dây rốn kết nối trực tiếp Nhơn Trạch với TPHCM đã được lên kế hoạch từ rất lâu nhưng nhiều lần lỗi hẹn, chưa thể triển khai rầm rộ như kỳ vọng. Việc di chuyển qua phà Cát Lái hiện tại vẫn là một rào cản tâm lý lẫn thời gian quá lớn đối với người dân muốn giãn dân từ TPHCM. 

Hạ tầng xã hội đi sau hạ tầng nhà ở. Các chủ đầu tư ồ ạt xây nhà để bán nhưng lại "quên" xây dựng hệ sinh thái dân sinh như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí. Một đô thị không thể sống nếu chỉ có những bức tường gạch mà thiếu đi tiện ích phục vụ con người.

Hệ lụy của những cơn "sốt đất ảo". Phần lớn khách hàng mua bất động sản tại Nhơn Trạch là các nhà đầu tư, đầu cơ đến từ TPHCM và các tỉnh lân cận. Họ mua rồi để đó chờ tăng giá chứ không có nhu cầu ở thực. Khi thị trường hạ nhiệt, dòng vốn rút đi, để lại một "sa mạc" bất động sản "đóng băng".

Trước kia, đoạn đường này nhỏ và hẹp nhưng hiện tại đã mở rộng thành 5 làn xe mỗi bên. Ảnh: Kỳ Phương

Bất động sản Nhơn Trạch "sáng cửa" trở lại

Theo ghi nhận của phóng viên, ngày 17/7/2026, khu đô thị Nhơn Trạch dường như mang một gam màu tươi sáng, khác hoàn toàn với 1 năm trước đây. Đầu tư công hiện hữu khắp nơi.

Ở trục đường lớn nối phà Cát Lái sang trung tâm hành chính Nhơn Trạch, những con đường nhỏ hun hút được làm mới, rừng cao su âm u hai bên đường đã bị đốn hạ, thay vào đó là đường lớn thẳng tắp, dành cho chục làn xe lưu thông.

Bên trong những trục đường phụ, sự âm u thường thấy của Nhơn Trạch cũng tươi sáng hẳn, nhiều môi giới nhà đất trở lại, các dự án nhà ở xã hội được triển khai, đường sá được mở rộng, làm mới khắp nơi.

Ông Nguyễn Duy Hà, Giám đốc Đào tạo và Phát triển dự án Thang Long Real Group nhận định, sở dĩ hàng chục năm qua thị trường bất động sản Nhơn Trạch "ì ạch" là do thiếu tiện ích đô thị lớn, các dự án lớn triển khai chậm, kết nối giao thông chưa thuận lợi (phụ thuộc phà Cát Lái) cộng thêm tâm lý đầu cơ và thiếu sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, hiện tại hạ tầng đang được đẩy mạnh, các tuyến đường trọng điểm sẽ hoàn thiện vào 2026, mở ra một giai đoạn phát triển mới đầy tiềm năng.

Nhơn Trạch bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững, được thúc đẩy bởi vị trí chiến lược tại tâm điểm các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam; “gạch nối” hạ tầng trong siêu đô thị TPHCM, liền kề sân bay quốc tế Long Thành, khu vực đang được định hình đô thị sân bay và TP song sinh.

Song song đó, những hạ tầng tỷ đô như: vành đai 3, cầu Nhơn Trạch, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hoà - Vũng Tàu..., sự phát triển mạnh công nghiệp công nghệ cao, logistics đang giúp Nhơn Trạch trở thành một trung tâm quan trọng.

Một dự án nằm ở trục đường rìa Nhơn Trạch đã đông đúc người ở. Ảnh: Kỳ Phương

Ông Nguyễn Duy Hà kỳ vọng, Nhơn Trạch sẽ bứt phá mạnh mẽ khi hạ tầng về đích vào cuối năm 2026, đặc biệt là sân bay Long Thành khai thác vào năm 2026. Đây là thời điểm “lợi nhuận vàng cất cánh", kéo theo dòng vốn đầu tư và nhu cầu nhà ở tăng cao. Mặt bằng giá bất động sản Nhơn Trạch hiện còn "dễ chịu", mang lại dư địa tăng giá lớn so với tiềm năng của khu vực xung quanh TPHCM.

Ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng Giám đốc H-Holdings nhìn nhận, sau rất nhiều năm chờ đợi thì nhà đầu tư Nhơn Trạch nhận được tin chính thức cầu Nhơn Trạch thông xe vào ngày 19/8/2025. Sự kiện này là một bước ngoặt cho sự phát triển trở lại của bất động sản Nhơn Trạch, đưa vùng đất này bước vào giai đoạn bùng nổ và mang tính bền vững hơn.

Có thể thấy, Cầu Nhơn Trạch giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ TPHCM đi đến lõi trung tâm hành chính Nhơn Trạch chỉ còn khoảng 20 - 30 phút, biến Nhơn Trạch trở thành đô thị vệ tinh lý tưởng. 

Trong những năm tới, Nhơn Trạch là một nơi lý tưởng phục vụ cho nhu cầu ở thật, đầu tư dòng tiền dài hạn với các sản phẩm: nhà phố, căn hộ và sau đó là biệt thự giá trị cao. Đây là xu thế để đón làn sóng giản dân cũng như phục vụ các chuyên gia, kỹ sư tại các khu công nghiệp.