Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường. Ảnh: Đ.X

Trao đổi với báo chí bên hành lang Quốc hội, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân nêu, thị trường bất động sản, thị trường tài chính, tăng trưởng kinh tế có quan hệ hữu cơ với nhau.

Trong bối cảnh thị trường tài chính đang rất khó khăn và tăng trưởng kinh tế có thể rơi vào suy thoái thì thị trường bất động sản sẽ như thế nào, có bền vững không, có gì rủi ro không?

“Tôi cho rằng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng sẽ phải có thông điệp, dự báo về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản, cũng như giải pháp làm thế nào để thị trường không rơi vào “vòng xoáy của kinh tế và tài chính và để cùng ứng phó”, ông Cường nhấn mạnh.

+ Sau một thời gian thị trường bất động sản phát triển “rất nóng”, hiện lại khá trầm lắng, thậm chí có nơi “đóng băng” giao dịch. Ông nhìn nhận vấn đề này như thế nào?

Đúng là thời gian qua, thị trường bất động sản có những thời điểm tăng trưởng “nóng”, nhưng diễn biến thị trường khác hoàn toàn so với giai đoạn 2005-2008.

Bởi nếu như trước đây tăng trưởng “nóng” ở khắp các phân khúc và thị trường bùng nổ về các hoạt động xây dựng, tạo ra tình trạng dư thừa bất động sản với một lượng tồn kho lớn dẫn tới nhiều dự án khởi công xong rồi bỏ đấy.

Còn ở giai đoạn này, dù có nhiều dự án đưa vào triển khai, nhưng sự tăng trưởng và bùng nổ của thị trường bất động sản ở một số phân khúc do những tác động của thông tin quy hoạch, “đồn thổi” gây nên tình trạng đẩy giá ở những sản phẩm đang có.

Sau giai đoạn tăng trưởng “nóng” như vừa qua là tình trạng khó khăn về tài chính, có thể tạo ra nguy cơ suy giảm các giao dịch và giá cả có thể sẽ phải điều chỉnh để cân bằng trở lại.

Tôi cho rằng giai đoạn này có lẽ không không xảy ra tình trạng tồn kho, gây nên khủng hoảng “thừa” như trước đây.

+ Tình trạng các doanh nghiệp bất động sản huy động lượng lớn vốn tín dụng thông qua trái phiếu, và vừa qua cơ quan điều tra đã khởi tố một số vụ việc. Theo ông có nguy cơ về “bom trái phiếu” trong lĩnh vực bất động sản hay không?

Với thị trường bất động sản thì từ trước đến nay đều phải đi huy động vốn từ nhiều nguồn, bao gồm huy động vốn từ khách hàng, ngân hàng và các đối tác.

Doanh nghiệp bất động sản huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp với mức lãi suất hấp dẫn, thu hút được nguồn vốn đầu tư khá lớn và rõ ràng đấy là một kênh huy động vốn tốt cho thị trường.

Tuy nhiên, nếu khủng hoảng kinh tế hoặc thị trường khó khăn suy thoái, sản phẩm bất động sản không tiêu thụ được, hoặc đến kỳ đáo hạn của trái phiếu mà không thể huy động được vốn vay ngân hàng, cũng không thể phát hành được trái phiếu mới thì đây sẽ là khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp bất động sản.

Đặc biệt nếu xảy ra tình trạng người mua trái phiếu đồng loạt xin đáo hạn (không chỉ với trái phiếu đến hạn mà cả những trái phiếu chưa đến hạn) do lo ngại những rủi ro và không đáp ứng được như kỳ vọng, thì có thể sẽ là “quả bom” rất nguy hại.

Vì vậy, chúng ta phải cân nhắc rất kỹ và cần phải có những biện pháp xử lý cẩn trọng.

Trước hết, với doanh nghiệp bất động sản, nếu đang nắm giữ lượng trái phiếu đến kỳ đáo hạn, trả nợ cho khách hàng thì phải tái cấu trúc nguồn vốn và phải tự thân để tìm ra các nguồn vốn khác để đảm bảo được thanh khoản.

Nhà đầu tư cũng cần bình tĩnh xử trí. Vì ồ ạt đi rút tiền, có thể gây nên hệ lụy rất lớn khi tạo ra “hiệu ứng lan tỏa”, làm cho nền kinh tế bị lún sâu hơn vào khủng hoảng.

Với cơ quan quản lý Nhà nước cần theo dõi sát sao trường hợp doanh nghiệp huy động nguồn tiền trái phiếu mà không sử dụng đúng mục đích, không có khả năng tạo lập ra nguồn giá trị để hoàn trả, thậm chí mang động cơ lừa đảo thì phải mạnh tay để ngăn chặn; cần rà soát và cảnh báo để ngăn chặn những doanh nghiệp đi lệch lạc.

+ Có ý kiến cho rằng cần hạn chế dòng vốn vào thị trường bất động sản, vì tiềm ẩn nhiều rủi ro, bất ổn. Nhưng nếu chặn dòng vốn, “siết” tín dụng cũng gây khó khăn trong phát triển nguồn cung nhà ở?

Thị trường bất động sản không phải là một thị trường xấu, vì phát triển khu vực này giúp tạo lập nguồn cung nhà ở, công ăn việc làm, thúc đẩy hoạt động sản xuất nhiều lĩnh vực như vật liệu xây dựng, nội thất, tiêu dùng…

Vì vậy, nguồn vốn huy động vào bất động sản cần vẫn cần được huy động, nhưng không phải là vào lĩnh vực đầu tư mang tính đầu cơ.

Đơn cử, trường hợp doanh nghiệp không đủ năng lực để phát triển công trình bất động sản nhưng vay tiền để mua đất, tích tụ đất rồi để đó, tiềm ẩn nguy cơ đầu cơ, không mang lại hiệu quả cho xã hội thì cần phải ngăn chặn.

Ta chỉ nên tập trung khuyến khích dòng vốn vào công trình bất động sản đã hình thành như phân khúc nhà ở, có tính thanh khoản cao, là sản phẩm tiêu thụ được chứ không phải là sản phẩm tồn kho.

+ Thực tế trên thị trường bất động sản thì phân khúc cao và trung cấp dư thừa, trong khi phân khúc cấp thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp lại rất là ít. Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất đề án phát triển nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội với quy mô 1 triệu căn hộ, nhưng để làm được số vốn lên tới 1,1 triệu tỷ đồng. Giải quyết bài toán này như thế nào, thưa ông?

Cần phải tác động từ hai phía, tức là cần có chính sách làm sao để những người đầu tư về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp cũng có được lợi ích không thua kém so với đầu tư vào nhà ở thương mại. Đồng thời, bảo đảm cho nhà đầu tư nhà ở xã hội không bị rủi ro như phải có quy hoạch rõ ràng.

Chúng ta muốn có nhà ở xã hội để người dân có thể dễ dàng tiếp cận thì quy hoạch ở đâu là yếu tố rất quan trọng. Bởi hiện nay quy định tại đô thị, thì quỹ đất để cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp là 20% nhưng mà trên thực tế thì không đạt được.

Cũng không thể nhà ở thương mại thì ở trung tâm mà nhà thu nhập thấp lại đẩy ra ngoài trung tâm. Xu hướng của thế giới cho thấy nhà ở thu nhập thấp thậm chí còn ở gần trung tâm hơn là khu nhà ở cho người có thu nhập cao.

Vì vậy, việc đầu tiên cần làm là phải thay đổi quan niệm về quy hoạch, tạo không gian cho nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp phát triển một cách ưu tiên hơn so với nhà ở thương mại.

Thêm nữa là nguồn lực, tiền vốn để phát triển phân khúc nhà ở này cần phải được chú trọng và tăng cường hơn. Vì người thu nhập thấp ngay cả mua nhà trả góp cũng rất khó khăn. Bên cạnh đầu tư vốn của doanh nghiệp thì phải đầu tư hỗ trợ của Nhà nước.

+ Xin cảm ơn ông!