(Thanh tra) - Giá căn hộ Hà Nội tiếp tục tăng bất chấp thanh khoản yếu, khi quỹ đất trung tâm khan hiếm và nhu cầu ở thực lớn tiếp tục đẩy mặt bằng giá nhiều khu vực lên mức cao mới.
Thị trường chung cư Hà Nội trong thời gian qua tiếp tục vận động theo xu hướng tăng giá, dù thanh khoản suy giảm và nguồn cung mới chưa thật sự dồi dào.
Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy trong quý III/2025, lượng giao dịch căn hộ chỉ đạt hơn 32.000, giảm 7% so với quý trước và thấp hơn gần 17% so với cùng kỳ năm 2024.
Mặc dù vậy, giá chung cư tại Hà Nội vẫn duy trì đà tăng, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp vốn là nhóm chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới hiện nay.
Xu hướng giá chung cư Hà Nội tăng đồng đều khi ghi nhận tại báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng, giá trung bình của các dự án mới lên khoảng 78 triệu đồng/m2, với hơn 30% nguồn cung mới có giá trên 100 triệu đồng/m2.
Giá chung cư giữ đà tăng bất chấp nguồn cung cải thiện
Nam Từ Liêm là một trong những khu vực hiện có nguồn cung dồi dào nhất Hà Nội ghi nhận mặt bằng giá dao động từ 56 triệu đồng đến 145 triệu đồng/m2, phổ biến trong khoảng 70- 95 triệu đồng/m2.
So với quý trước, giá tăng khoảng 8-12%, mức tăng tương đối vừa phải do khu vực này còn nguồn hàng mới từ Vinhomes Smart City và một số dự án trung, cao cấp.
Nếu so với cùng kỳ năm 2024, mặt bằng giá tại Nam Từ Liêm đã tăng khoảng 36,7%, phản ánh nhu cầu lớn của người dân dần dịch chuyển ra sinh sống tại các khu vực vùng ven Hà Nội.
Trên thị trường thứ cấp, các căn hộ 2 phòng ngủ 70-75 m2 tại Smart City vốn từng phổ biến trong khoảng giá 45-55 triệu/m2 giai đoạn 2023-2024 nay đã được giao dịch ở mức 60-70 triệu/m2, cho thấy mức tăng đáng kể sau hai năm.
Cầu Giấy tiếp tục khẳng định vị thế là một trong những khu vực có sức cầu mạnh nhất, nhờ vị trí gần trung tâm và nguồn cung cực kỳ khan hiếm. Giá bán hiện dao động 75-210 triệu đồng/m2, phổ biến xấp xỉ 100 triệu đồng/m2.
Nếu so theo năm, mức tăng đạt tới gần 51% chỉ sau 1 năm, là một trong những tỷ lệ cao nhất Hà Nội. Các dự án nằm gần công viên Cầu Giấy, Duy Tân hay trục Xuân Thủy - Cầu Giấy đều ghi nhận mức chào bán cao hơn 10-20% so với nửa đầu năm, phản ánh rõ áp lực cầu ở thực và nhu cầu mua để ở gần các tiện ích giáo dục, thương mại.
Tại Hai Bà Trưng, nơi có đại dự án Times City, giá bán tiếp tục duy trì mức cao, dao động từ 62 đến 255 triệu đồng/m2, phổ biến 80-140 triệu đồng/m2. Quý III/2025 ghi nhận mức tăng 10-15% so với quý trước và trung bình 31,1% so với cùng kỳ năm ngoái.
Các căn 3 phòng ngủ 90 m2 tại Park Hill hiện giao dịch 110-150 triệu/m2, cao hơn đáng kể so với giai đoạn 2023-2024. Việc nguồn cung mới tại khu vực trung tâm khan hiếm khiến Times City vẫn là trụ cột giữ giá cho toàn quận.
Tây Hồ đang nổi lên là "tâm điểm" của phân khúc căn hộ cao cấp trên thị trường Hà Nội. Giá bán dao động 94-200 triệu đồng/m2, đặc biệt tại Tây Hồ Tây, Starlake hay các dự án hàng hiệu với mức chào bán vượt 150-180 triệu đồng/m2.
Các giao dịch ở mức 160-200 triệu/m2 tại Starlake cho thấy phân khúc cao cấp và hạng sang đang trở thành động lực chính kéo mặt bằng giá khu vực này lên cao, đồng thời phản ánh nhu cầu lớn từ nhóm khách hàng thu nhập cao và nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản khan hiếm.
Chỉ số nhà ở Hà Nội tăng gần 20% sau một năm
Savills Việt Nam cũng ghi nhận chỉ số nhà ở Hà Nội tiếp tục đi lên, đạt mức 191,1 điểm trong quý II/2025, tương ứng tăng 4% theo quý và gần 20% so với cùng kỳ năm trước.
Chỉ số nhà ở Hà Nội tăng gần 20% sau một năm được xem là mức tăng rất cao so với thông lệ thị trường. Thông thường, giá nhà ở trong bối cảnh ổn định chỉ tăng khoảng 3-7%/năm, thậm chí ngay cả trong những giai đoạn nóng sốt cũng hiếm khi vượt quá 10-15%.
Việc chỉ số nhà ở leo thang tới 20% cho thấy thị trường đang mất cân đối mạnh giữa cung và cầu, khi nguồn cung mới tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trong khi nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất.
Giá bán trung bình hiện ở mức 63 triệu đồng/m2 theo diện tích sàn kinh doanh, duy trì xu hướng tăng bất chấp nguồn cung có dấu hiệu cải thiện. Tốc độ đô thị hóa cao, dân số cơ học tăng mạnh và sự khan hiếm quỹ đất trung tâm tiếp tục là những yếu tố neo mặt bằng giá ở mức cao.
Trong nửa đầu năm 2025, Hà Nội có hơn 14.000 căn hộ mở bán mới, phần lớn thuộc phân khúc hạng B với giá trung bình 82 triệu đồng/m2.
Phân khúc hạng C từng chiếm tỷ trọng lớn một thập kỷ trước gần như biến mất khỏi thị trường. Điều này khiến nhu cầu ở thực tập trung mạnh vào phân khúc B, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% trong sáu tháng.
Dù vậy, nguồn cung vẫn chưa theo kịp nhu cầu, dẫn đến mặt bằng giá tăng liên tục trong hai năm gần đây.
Dự báo từ Savills cho thấy nguồn cung mới sẽ tăng mạnh từ 2026 khi nhiều dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý. Giai đoạn 2026-2027, thị trường có thể đón hơn 46.000 căn hộ, chủ yếu tại khu vực ngoài trung tâm.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao của Savills Hà Nội cho rằng cải cách pháp lý và mở rộng hạ tầng, đặc biệt tại khu vực ngoài vành đai 3-3,5, sẽ góp phần tạo mặt bằng giá mới nhưng cũng dẫn đến sự phân hóa rõ rệt theo vị trí và chất lượng dự án.
Nhìn chung, dù thanh khoản giảm và tồn kho căn hộ tăng 37% so với quý trước, giá chung cư tại Hà Nội vẫn giữ xu hướng tăng, cả theo quý và theo năm.
Điều này phản ánh cấu trúc thị trường bị bó hẹp trong phân khúc trung và cao cấp, trong khi nguồn cung giá vừa túi tiền khan hiếm kéo dài. Xu hướng này được dự báo sẽ duy trì ít nhất đến khi nguồn cung mới từ năm 2026 trở đi được bổ sung rõ ràng hơn.
