Minh bạch pháp lý, dữ liệu và dòng tiền là những yêu cầu lớn khi sửa đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Ảnh: VGP.

Thị trường bất động sản đang có thêm nguồn cung, nhưng thanh khoản và sức mua vẫn chịu nhiều sức ép. Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026 có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với 103.205 căn; 131 dự án với 59.073 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và 39 dự án hoàn thành.

Cùng thời gian, cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% quý I. Tồn kho tại 25/34 địa phương báo cáo khoảng 39.284 căn, nền. Lãi suất cho vay bất động sản phổ biến 12-14%/năm, có khoản vay thả nổi lên tới 15-16%/năm. 

Đây cũng là một trong những vấn đề được đặt ra trong quá trình sửa Luật Kinh doanh bất động sản. Ngày 19/8, Quốc hội nghe Tờ trình về định hướng chính sách sửa luật; tại phiên thảo luận ngày 22/8, các nội dung về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, công khai thông tin, dữ liệu thị trường và mã định danh bất động sản tiếp tục được thảo luận. 

Người mua phải biết rõ mình đang mua gì

Luật sư Hoàng Văn Hà - Công ty TNHH Luật ARC Hà Nội cho rằng nguyên tắc quan trọng là người dân và doanh nghiệp phải có khả năng kiểm chứng tình trạng pháp lý của một bất động sản trước khi bỏ tiền đầu tư.

Theo ông Hà, thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng giao đất hoặc cho thuê đất, nghĩa vụ tài chính, giấy phép xây dựng, điều kiện đưa dự án vào kinh doanh, tình trạng thế chấp và các hạn chế về quyền cần được công khai, cập nhật và có khả năng tra cứu thuận tiện.

Vì vậy, vấn đề không chỉ là “có công khai”, mà thông tin công khai phải đủ để người dân kiểm chứng và được cập nhật khi tình trạng pháp lý của tài sản thay đổi. Khi đó, người mua mới có cơ sở để biết rõ mình đang giao dịch với tài sản nào và rủi ro pháp lý nằm ở đâu.

Hạ tầng cho cách quản lý này đang được hình thành. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được đưa vào vận hành từ ngày 30/7/2026. Đến ngày 7/9, khoảng 11.000 tài khoản đã được cấp; 120 dự án được chủ đầu tư công khai thông tin; 3.097 cá nhân được cấp mã định danh hành nghề môi giới; 900 hồ sơ thủ tục hành chính được tiếp nhận, xử lý và 3.482 giao dịch bất động sản được ghi nhận trên hệ thống. 

Một hướng đi khác đang được thảo luận là định danh từng bất động sản. ĐBQH Nguyễn Thị Yến Nhi, Đoàn Vĩnh Long, đề nghị mỗi bất động sản có một mã định danh điện tử duy nhất, theo suốt quá trình từ hình thành dự án, mở bán, chuyển nhượng đến cấp giấy chứng nhận.

Đại biểu cũng đề xuất đến hết ngày 31/12/2028, 100% dự án bất động sản mở bán mới trên toàn quốc phải có mã định danh điện tử. Nếu được triển khai đồng bộ, người mua có thể tiếp cận thông tin của tài sản theo một đầu mối rõ hơn, thay vì tự lần tìm qua nhiều cơ quan và nhiều loại giấy tờ. 

Mã định danh cũng có ý nghĩa khi đi cùng một hệ thống dữ liệu đầy đủ. Một bất động sản từ lúc hình thành dự án đến khi giao dịch, chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận có thể trải qua nhiều thay đổi về pháp lý. Nếu thông tin được cập nhật xuyên suốt, khả năng kiểm tra và truy xuất cũng thuận lợi hơn.

Với cơ quan quản lý, dữ liệu tập trung còn giúp nhìn rõ hơn diễn biến của thị trường. Thay vì phụ thuộc vào các báo cáo rời rạc, thông tin về nguồn cung, giao dịch, môi giới và thủ tục hành chính có thể được cập nhật trên cùng hệ thống để phục vụ quản lý và điều hành.

Kiểm soát rủi ro nhưng không làm nặng thêm thủ tục

Minh bạch thị trường không chỉ là công khai hồ sơ. Một yêu cầu quan trọng khác là bất động sản chỉ được đưa ra thị trường khi đã đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, nhất là với những sản phẩm hình thành trong tương lai.

Luật sư Hoàng Văn Hà cho rằng cần kiểm soát chặt việc đưa bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai, ra thị trường khi chưa đủ điều kiện. Người mua thường ở vị thế yếu hơn chủ đầu tư nên pháp luật cần chú trọng công khai thông tin, kiểm soát dòng tiền, nghĩa vụ bảo lãnh và trách nhiệm của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông Hà, đơn giản hóa thủ tục không đồng nghĩa với giảm kiểm soát pháp lý. Điều cần thiết là chuyển từ kiểm soát bằng quá nhiều thủ tục sang kiểm soát bằng dữ liệu, tiêu chuẩn và trách nhiệm giải trình.

Luật sư Hoàng Văn Hà - Công ty TNHH Luật ARC Hà Nội (Ảnh: NVCC).

Doanh nghiệp cần biết rõ phải thực hiện thủ tục gì, cơ quan nào giải quyết và thời hạn bao lâu; còn cơ quan quản lý phải kiểm soát được tính hợp pháp của dự án. Cách làm này có thể giảm thời gian, chi phí tuân thủ nhưng vẫn giữ được yêu cầu kiểm soát thị trường.

Định hướng sửa Luật Kinh doanh bất động sản cũng tăng vai trò của dữ liệu. Hồ sơ trình Quốc hội đặt yêu cầu dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản phải được tạo lập, cập nhật “đúng, đủ, sạch, sống”; đồng thời bổ sung mã định danh điện tử cho tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh. 

Cùng với đó, dự thảo rà soát quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản và bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Đây là những nội dung gắn trực tiếp với mức độ an toàn của giao dịch và quyền lợi của khách hàng. 

Dữ liệu đầy đủ cũng giúp thị trường bớt phụ thuộc vào tin đồn. Khi người mua có thể kiểm tra dự án đã được giao đất chưa, có đang thế chấp không, đã đủ điều kiện bán chưa; ngân hàng có thêm thông tin để đánh giá rủi ro; cơ quan quản lý theo dõi được nguồn cung và giao dịch, những khoảng mờ trên thị trường có thể được thu hẹp.

Theo Luật sư Hoàng Văn Hà, khi pháp luật rõ ràng, thủ tục có thể dự đoán được và thông tin thị trường minh bạch, doanh nghiệp sẽ mạnh dạn đầu tư hơn, ngân hàng và nhà đầu tư có cơ sở đánh giá rủi ro tốt hơn, còn người dân có thêm niềm tin khi giao dịch.

Đó cũng là điểm gặp nhau của việc sửa đồng bộ ba luật. Luật Đất đai làm rõ quyền đối với đất và những nghĩa vụ liên quan; Luật Nhà ở điều chỉnh quá trình hình thành, quản lý nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản đặt ra điều kiện để sản phẩm được đưa vào giao dịch.

Nếu dữ liệu của ba khâu được kết nối, tình trạng pháp lý của một bất động sản có thể được theo dõi xuyên suốt hơn. Người dân không phải tự ghép nhiều mảnh thông tin rời rạc, doanh nghiệp giảm những thủ tục lặp lại, còn cơ quan quản lý có thêm dữ liệu để giám sát thị trường.

Điều này càng cần thiết khi quy mô thị trường tiếp tục mở rộng. Chỉ riêng quý II/2026, cả nước có 2.084 dự án thuộc các nhóm nhà ở thương mại, dự án hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong tổng nguồn cung được Bộ Xây dựng thống kê. 

Một thị trường phát triển bền vững vì vậy không thể chỉ được đo bằng số lượng dự án mới hay lượng giao dịch. Quan trọng hơn là sản phẩm đưa ra thị trường có pháp lý rõ ràng, người mua có thể kiểm chứng thông tin, dòng tiền được kiểm soát và rủi ro được nhận diện sớm.

Sửa đồng bộ ba luật, vì thế, không chỉ nhằm mở đường cho dự án. Phần quan trọng không kém là tạo ra một thị trường dễ kiểm chứng hơn, ít khoảng mờ hơn và bảo vệ người mua tốt hơn.

Khi niềm tin không còn chủ yếu dựa vào quảng cáo, môi giới hay cam kết của chủ đầu tư mà được đặt trên dữ liệu và tình trạng pháp lý có thể kiểm chứng, đó mới là nền tảng để thị trường bất động sản vận hành minh bạch và phát triển bền vững.