Việc sửa đồng bộ 3 luật được kỳ vọng khơi thông nguồn lực đất đai. Ảnh: Phạm Hùng.

Việc sửa đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được đặt trong bối cảnh Chính phủ phấn đấu tăng trưởng GDP năm 2026 từ 10% trở lên. Khi hành lang pháp lý từ đất đai, phát triển dự án đến đưa sản phẩm ra thị trường được kết nối chặt chẽ hơn, nguồn lực đất đai có điều kiện chuyển hóa nhanh hơn thành đầu tư, nhà ở và dòng vốn cho nền kinh tế. 

Sửa đồng bộ để nguồn lực đi liền một mạch

Tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, ngày 19/8, Quốc hội nghe các tờ trình, báo cáo về định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản. Việc ba luật cùng được xem xét cho thấy yêu cầu đồng bộ được đặt ngay từ khâu xây dựng chính sách. 

Trình bày Tờ trình về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 tại phiên họp toàn thể sáng 19/8, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết một trong những mục tiêu là tháo gỡ căn bản các điểm nghẽn về thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và mục tiêu tăng trưởng “hai con số”. 

Một dự án nhà ở phải đi qua nhiều lớp pháp lý. Luật Đất đai xử lý đầu vào là đất; Luật Nhà ở điều chỉnh quá trình hình thành sản phẩm; Luật Kinh doanh bất động sản tạo hành lang để sản phẩm được đưa vào kinh doanh. Nếu một mắt xích không khớp, dự án có thể dừng lại dù các thủ tục trước đó đã hoàn thành.

Việc sửa đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được đặt trong bối cảnh Chính phủ phấn đấu tăng trưởng GDP năm 2026 từ 10% trở lên. Ảnh: Tuệ Nghi.

Chuyển nhượng dự án là ví dụ rõ. Hoạt động này không chỉ thuộc Luật Kinh doanh bất động sản mà còn liên quan quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, đầu tư và thuế. Định hướng sửa luật vì vậy đặt vấn đề thống nhất quy trình giữa các lĩnh vực, hạn chế tình trạng dự án có nhà đầu tư mới nhưng vẫn phải chờ nhiều lớp thủ tục.

Ở góc độ tăng trưởng, thời gian triển khai dự án cũng là một nguồn lực. Đất phải chờ nhiều năm để hoàn tất thủ tục đồng nghĩa vốn chưa được giải ngân, hoạt động xây dựng chưa phát sinh, sản phẩm chưa hình thành. Khi dự án được triển khai, nhu cầu về vốn, xây dựng, vật liệu, lao động và dịch vụ cũng được kích hoạt.

Năm 2026, Chính phủ phấn đấu tăng trưởng GDP từ 10% trở lên, đồng thời giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô và các cân đối lớn. Vì vậy, rút ngắn thời gian nguồn lực nằm chờ, đưa đất đai và dự án vào hoạt động sớm hơn có thể tạo thêm dư địa cho đầu tư và tăng trưởng. 

Gỡ quy hoạch, giá đất để mở thêm dư địa đầu tư

Một trong những điểm cần khơi thông là quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Cơ quan thẩm tra đề nghị đổi mới cách phân loại đất, chỉ quản lý bằng chỉ tiêu đối với những nhóm thực sự cần thiết; với các loại đất còn lại, cần gắn quản lý nhiều hơn với định hướng phát triển kinh tế - xã hội và hiệu quả sử dụng đất. 

Kế hoạch sử dụng đất cấp xã cũng được đề nghị thiết kế đơn giản, tránh chồng lấn với các quy hoạch khác. Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất cần được rà soát để không phát sinh thủ tục không cần thiết, qua đó giảm thời gian đất phải nằm chờ trước khi đi vào đầu tư. 

Bên cạnh quy hoạch, giá đất là mắt xích ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp, người dân và giá thành dự án. ĐBQH Trần Hoàng Ngân, Đoàn TP.HCM cho rằng giá đất quá cao có thể làm tăng chi phí mặt bằng, ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh; nhưng nếu giá không phản ánh phù hợp thực tế thì quyền lợi của người dân khi thu hồi đất cũng khó được bảo đảm. 

Theo ông Ngân, bảng giá đất cần dựa trên hệ thống dữ liệu đầy đủ, có sự tham gia của các đơn vị độc lập, chuyên gia, trung tâm nghiên cứu và tăng cường kiểm tra, giám sát để bảng giá đất, hệ số điều chỉnh phù hợp hơn với diễn biến thị trường. 

Với doanh nghiệp, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là một phần chi phí dự án. Nếu nghĩa vụ tài chính chưa được xác định hoặc thời gian xác định kéo dài, doanh nghiệp khó tính toán tổng mức đầu tư, tiến độ và phương án huy động vốn; với dự án nhà ở, chi phí đất còn liên quan trực tiếp đến giá thành sản phẩm.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB LAW cho rằng, sửa Luật Đất đai cần tăng tính minh bạch, tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn nhưng đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên. Theo ông, nghĩa vụ tài chính cần được xác định minh bạch, có thời hạn thông báo rõ ràng và có cơ chế xử lý khi khoản thu được xác định chưa chính xác. 

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB LAW

Ông Hà cũng lưu ý hồ sơ điện tử chỉ thực sự phát huy giá trị khi dữ liệu đất đai chính xác, đầy đủ và được cập nhật đồng bộ. Dữ liệu điện tử, sổ địa chính, thông tin tại cơ quan công chứng và các hệ thống liên quan cần được cập nhật kịp thời khi có thay đổi. 

Khi dữ liệu đất đai được kết nối với thông tin về nhà ở, dự án và giao dịch bất động sản, người dân, doanh nghiệp có thể giảm việc phải cung cấp lại thông tin cơ quan Nhà nước đã có. Cải cách thủ tục khi đó không chỉ là bỏ bớt giấy tờ, mà chuyển sang giải quyết hồ sơ dựa nhiều hơn trên dữ liệu.

Sự đồng bộ giữa ba luật còn tác động trực tiếp tới nguồn cung nhà ở. Muốn phát triển nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê hay nhà ở chính sách, trước hết phải có quỹ đất, phương thức tiếp cận đất và nghĩa vụ tài chính phù hợp. Chính sách nhà ở khó tạo thêm sản phẩm nếu bước đầu của dự án vẫn mắc ở đất đai.

Ngược lại, đất được đưa vào sử dụng thuận lợi hơn nhưng điều kiện phát triển dự án và kinh doanh sản phẩm chưa thống nhất thì nguồn lực vẫn chưa đi hết chu trình. Luật Kinh doanh bất động sản vì vậy là mắt xích giúp sản phẩm có thể lưu thông và tạo dòng tiền quay trở lại chu kỳ đầu tư.

Khơi thông nguồn lực cũng không đồng nghĩa với giảm nhẹ yêu cầu bảo vệ người sử dụng đất. Định hướng chính sách đặt vấn đề thu hồi đất không chỉ ở giá trị tài sản được bồi thường mà còn ở khả năng ổn định nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người dân sau thu hồi. 

Trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2026 từ 10% trở lên, việc sửa đồng bộ ba luật có ý nghĩa vượt ra ngoài phạm vi thị trường bất động sản. Một hành lang pháp lý liền mạch hơn có thể giúp nguồn lực đất đai được đưa vào sử dụng sớm hơn, thúc đẩy đầu tư, xây dựng, phát triển nhà ở và tạo dòng vốn quay trở lại nền kinh tế.

Đó cũng là dư địa mà việc sửa ba luật đang hướng tới: tạo đường đi thông suốt từ đất đến dự án, từ dự án đến sản phẩm và từ sản phẩm ra thị trường, qua đó góp phần tạo thêm động lực cho mục tiêu tăng trưởng hai con số.

Bài 3: Sửa luật để thị trường bất động sản minh bạch và phát triển bền vững