Thị trường bất động sản được kỳ vọng khơi thông khi những vướng mắc về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được xử lý đồng bộ. Ảnh: VGP.

4.500 dự án và hơn 3,3 triệu tỷ đồng bị “mắc”

Một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở các dự án chưa thể triển khai hoặc kéo dài nhiều năm. Thống kê của Ban Chỉ đạo 751 được Bộ Xây dựng dẫn lại cho thấy, cả nước có khoảng 4.500 dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng nguồn vốn bị đọng hơn 3,3 triệu tỷ đồng. Đến giữa năm 2026, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ, qua đó khơi thông hơn 800.000 tỷ đồng. 

Đằng sau con số hàng nghìn dự án là những vấn đề liên quan đến đất đai, quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính, điều kiện triển khai dự án, chuyển nhượng và đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Một dự án có thể đã được chấp thuận đầu tư nhưng chưa hoàn thành thủ tục đất đai; có đất nhưng chưa xác định xong tiền sử dụng đất; hoặc hoàn thiện một số thủ tục đầu tư nhưng vẫn chưa đủ điều kiện thực hiện các bước tiếp theo. Điều này cho thấy điểm nghẽn của dự án bất động sản có thể nằm tại nơi giao thoa giữa nhiều quy định pháp luật.

Tại hội thảo lấy ý kiến về các dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản ngày 15/9, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị Chính phủ quy định thống nhất trình tự, thủ tục hành chính về đất đai trên phạm vi cả nước. HoREA cho rằng việc giao từng địa phương quy định riêng có thể dẫn tới tình trạng cùng một thủ tục nhưng cách thực hiện khác nhau. 

Giá đất và nghĩa vụ tài chính cũng là vấn đề được HoREA đề cập. Hiệp hội đề nghị việc xác định giá cần tính tới biến động thị trường, quy hoạch và những yếu tố ảnh hưởng đến giá; đồng thời kiến nghị trường hợp người sử dụng đất không có lỗi trong việc chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải chịu khoản tiền phát sinh trong thời gian chờ xử lý. 

ĐBQH Trịnh Xuân An, Đoàn ĐBQH TP Đồng Nai (Ảnh: Media Quốc hội).

Việc hồ sơ kéo dài trong khi nghĩa vụ tài chính chưa được xác định không chỉ ảnh hưởng tiến độ dự án mà còn làm phát sinh chi phí. Đây cũng là một trong những vấn đề cần được xem xét trong mối quan hệ giữa pháp luật đất đai với đầu tư, quy hoạch, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Tại phiên thảo luận toàn thể của Quốc hội sáng 22/8 về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, ĐBQH Trịnh Xuân An, Đoàn ĐBQH TP Đồng Nai đề nghị phân định rõ ba khái niệm đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường. Đại biểu đề cập các hành vi như tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá hoặc lan truyền thông tin sai lệch để tác động tới thị trường. 

Các vấn đề từ thủ tục dự án, nghĩa vụ tài chính đến tính minh bạch của thị trường cho thấy vướng mắc hiện nay không chỉ tập trung ở một khâu riêng lẻ.

Dữ liệu thiếu liên thông, khoảng trống minh bạch còn lớn

Một điểm nghẽn khác nằm ở chất lượng và khả năng liên thông dữ liệu đất đai, nhà ở và bất động sản. Theo báo cáo tổng kết thi hành, đến ngày 15/5/2026, cả nước có khoảng 105,95 triệu thửa đất nhưng mới hơn 24,04 triệu thửa đạt tiêu chuẩn dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống”, tương đương khoảng 22,7%. Trong bối cảnh thị trường đang tiến tới số hóa hoạt động quản lý và giao dịch, tỷ lệ này cho thấy khối lượng dữ liệu cần tiếp tục chuẩn hóa còn rất lớn.

Tại phiên thảo luận của Quốc hội ngày 22/8, ĐBQH Nguyễn Thị Yến Nhi, Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long đánh giá việc cấp mã định danh điện tử duy nhất cho từng bất động sản sẽ giúp quản lý xuyên suốt vòng đời tài sản, từ hình thành dự án, mở bán, giao dịch, chuyển nhượng đến cấp Giấy chứng nhận.

Đại biểu đề nghị ấn định mốc thời gian bắt buộc, đến hết ngày 31/12/2028, 100% dự án bất động sản mở bán mới trên toàn quốc phải có mã định danh điện tử. 

Cũng tại phiên thảo luận này, ĐBQH Bùi Văn Dũng, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa cho rằng việc đồng thời xem xét sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là điều kiện để xử lý những khoảng trống, giao thoa giữa các luật.

Đại biểu đề xuất lấy dữ liệu làm đường nối giữa ba luật, hướng tới các nguyên tắc một bất động sản - một mã định danh; một trạng thái pháp lý - một lần xác nhận; dữ liệu Nhà nước đã có thì người dân, doanh nghiệp không phải cung cấp lại. 

Ở chiều ngược lại, mức độ hoàn thiện của dữ liệu cũng đặt ra yêu cầu bảo đảm an toàn cho giao dịch. Bà Nguyễn Thị Thơ, Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam cho rằng chuyển đổi số cần gắn với mức độ hoàn thiện của cơ sở dữ liệu đất đai. Trong bối cảnh dữ liệu chưa hoàn chỉnh, việc thay đổi các cơ chế kiểm soát giao dịch cần tính tới cơ chế bảo vệ pháp lý tương ứng, tránh phát sinh rủi ro cho người dân. 

Như vậy, điểm nghẽn về dữ liệu không chỉ nằm ở việc thiếu thông tin, mà còn ở khả năng kết nối, kế thừa và sử dụng dữ liệu thống nhất trong suốt quá trình hình thành và giao dịch bất động sản.

Giá nhà cao, tồn kho tăng, dòng vốn tiếp tục phân hóa

Bên cạnh pháp lý và dữ liệu, thị trường còn xuất hiện nghịch lý nguồn cung tăng nhưng giao dịch giảm, tồn kho tăng trong khi giá nhà vẫn ở mức cao.

Quý II/2026, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới với khoảng 103.205 căn, số dự án bằng 194,8% quý I và hơn 300% cùng kỳ năm 2025. Cùng kỳ, 131 dự án với khoảng 59.073 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, lượng giao dịch bất động sản thành công trên cả nước chỉ đạt hơn 100.005 giao dịch, bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm trước.

Tại 25/34 địa phương có báo cáo, lượng tồn kho của chủ đầu tư khoảng 39.284 căn, nền. Trong đó, tồn kho chung cư là 12.823 căn, tăng 22,2%; nhà ở riêng lẻ 15.313 căn, tăng 46,4%; đất nền 11.148 nền, tăng 25,4% so với quý trước. 

Bên cạnh pháp lý và dữ liệu, thị trường còn xuất hiện nghịch lý nguồn cung tăng nhưng giao dịch giảm, tồn kho tăng trong khi giá nhà vẫn ở mức cao. Ảnh: Văn Thế.

Trong khi khả năng hấp thụ giảm, giá căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục ở mức cao. Quý II/2026, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội khoảng 123 triệu đồng/m², TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m² và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m². Các con số trên phản ánh một điểm nghẽn khác của thị trường là sự chưa tương thích giữa cơ cấu sản phẩm với khả năng chi trả của người mua.

Tại hội thảo lấy ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 15/9, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng nhà ở cho thuê phải đồng thời đáp ứng yêu cầu về an sinh xã hội và hiệu quả đầu tư. Ông đề xuất có chính sách về tiếp cận đất đai, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cắt giảm thủ tục và tiếp cận vốn vay đối với doanh nghiệp đầu tư loại hình này. 

Nhà ở xã hội cũng cho thấy khoảng cách giữa mục tiêu và nguồn cung thực tế. Lũy kế đến quý II/2026, cả nước có 875 dự án với quy mô 771.971 căn đang được triển khai ở các giai đoạn khác nhau, trong đó mới có 289 dự án, tương ứng 197.319 căn hoàn thành. Khả năng hoàn thành trong năm 2026 đạt khoảng 89.178/158.723 căn, tương đương 56% chỉ tiêu. 

Dòng vốn cũng đang phân hóa. Đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2.519.378 tỷ đồng, tăng 12,71% so với quý I. Bộ Xây dựng đánh giá các dự án có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi, dòng tiền ổn định thuận lợi hơn trong tiếp cận tín dụng, trong khi dự án còn vướng pháp lý, thanh khoản thấp tiếp tục gặp khó. 

Ở phía người mua, lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm; nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi chuyển sang mức 13-15%, thậm chí 15-16%/năm. Chi phí vốn vì vậy tiếp tục là một rào cản trong bối cảnh mặt bằng giá nhà ở mức cao. 

Từ 4.500 dự án còn vướng mắc, hơn 3,3 triệu tỷ đồng nguồn lực bị đình trệ, dữ liệu đất đai chưa hoàn thiện đến tồn kho tăng, giá nhà cao và khả năng tiếp cận vốn phân hóa, có thể thấy các điểm nghẽn của thị trường bất động sản đang nối tiếp nhau trong cùng một chuỗi: pháp lý dự án - đất đai - dữ liệu - vốn - sản phẩm - giao dịch.

Đó cũng là bài toán đặt ra khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng đứng trước yêu cầu sửa đổi đồng bộ.

Bài 2: Khơi thông nguồn lực đất đai, tạo động lực cho tăng trưởng hai con số