Giá nhà tăng “chóng mặt”
Theo báo cáo tổng quan tình hình thị trường trong 5 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn, mặc dù lượng rao tin bán BĐS tăng 7% nhưng mức độ quan tâm lại giảm 6%. Trong đó, thị trường TP HCM ghi nhận lượng tin rao bán BĐS giảm 4% trong khi mức độ quan tâm tới các sản phẩm BĐS giảm 9%.
Giá rao bán chung cư ở TP HCM trong 5 tháng đầu năm nay tăng so với mặt bằng giá 2021. Cụ thể, mặt bằng giá rao bán trung bình của chung cư tăng 5%. Bên cạnh giá rao bán tăng, tháng 5/2022 cũng ghi nhận mức độ quan tâm hầu hết các phân khúc chung cư ở TP HCM tăng so với cùng kỳ năm 2021.
Chị Nguyễn Thị Lan ở quận Tân Bình chia sẻ, trước khi đợt dịch thứ 2 bùng phát chị hỏi mua căn hộ của Tập đoàn Hà Đô ở đường 3/2, quận 10, thời điểm đó căn 2 phòng ngủ giá 6,3 - 6,5 tỷ đồng, thế nhưng, mới đây hỏi lại thì căn 2 phòng ngủ giá đã tăng lên 6,9 - 7,3 tỷ đồng. “Cả thời gian dịch, không làm ăn gì được, mấy tháng gần đây kinh tế mới phục hồi mà giá căn hộ tăng “chóng mặt” quá” - chị Lan ngậm ngùi.
Không những căn hộ hạng trung tăng giá, mà những căn hộ giá rẻ cũng vậy. Chị Nguyễn Mai Hương ở chung cư Sky quận 9 cho biết, cùng thời điểm này năm ngoái căn hộ 2 phòng ngủ ở đây giá 1,8 - 1,9 tỷ đồng, mới đây có người ở chung cư bán giá 2 tỷ đồng. Trước đó năm 2019, chị Hương mua căn hộ 2 phòng ngủ ở đây, giá chỉ 1,2 tỷ đồng.
Giá nhà phố cũng tăng đáng kể. Căn nhà phố 50m2, 3 tầng lầu, trên đường Liên phường quận Thủ Đức, chị Huyền Châm mua hồi cuối năm 2021, giá 5,9 tỷ đồng, đến nay có người đã trả 6,3 tỷ đồng. “Tính thì có lãi nhưng nếu mua chỗ khác thì cũng chỉ mua được căn thế này thôi, vì nhà phố tăng theo mặt bằng chung” - chị Châm nói.
Lý giải về vấn đề giá nhà tăng, ông Vũ Nguyễn, đại diện Trung tâm Giao dịch BĐS Căn Nhà Mới cho biết, đây là tình hình chung của nhiều phân khúc. Từ nay đến cuối năm, căn hộ chung cư vẫn là sản phẩm được quan tâm và tăng giá. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung khan hiếm, lượng dự án mới ra mắt thị trường ngày càng hạn chế trong khi đây là loại hình đáp ứng tốt khả năng tài chính của phần lớn người dân.
Một cò đất ở quận 10 cũng cho biết, căn hộ tăng giá “chóng mặt”, lượng giao dịch giảm hẳn, nhưng khách hàng vẫn chấp nhận mua vì họ không có nhiều sản phẩm để lựa chọn, trong khi họ có nhu cầu ở thật.
Mất cân đối cung, cầu
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), cho rằng ngoài yếu tố pháp lý thì việc mất cân đối cung - cầu đã khiến mặt bằng giá căn hộ liên tục bị đẩy lên cao.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng, trong quý II/2022, toàn TP chỉ có 5 dự án với tổng số 1.172 căn hộ đáp ứng đủ điều kiện bán, giảm gần 85% so với quý IV/2021 và giảm 66% so với quý I/2022. TP HCM hiện có hơn 100 dự án vướng pháp lý, chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch.
HoREA liên tục có văn bản báo cáo tới UBND TP kiến nghị gỡ vướng cho các dự án vướng mắc kéo dài khiến nguồn cung bế tắc - nguyên nhân chính làm giá nhà leo thang.
Ngoài ra, thị trường nhà ở còn bị lệch vì phân khúc cao cấp chiếm đến 74% rổ hàng trong khi phân khúc bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021.
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, cho hay giá bán thị trường căn hộ không ngừng đạt đỉnh trong 10 năm qua, nguyên nhân do quỹ đất hạn chế, chi phí vật liệu xây dựng tăng và thị trường đón nhận nhiều sản phẩm cao cấp hạng sang và siêu sang. Đến cuối năm 2022, Cushman & Wakefield ước tính nguồn cung căn hộ trong TP.HCM sẽ đạt 10.000 căn, với sự phổ biến của mô hình khu đô thị phức hợp quy mô lớn và các căn hộ siêu sang.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế đã chỉ ra, theo quy luật của giá cả là nhiều người đổ vào đầu tư ngành nào thì giá trị sản phẩm của ngành đó tăng. Nhưng, nếu cung tăng cao trong khi cầu không có thì buộc giá hàng hóa phải giảm.
Đặt trong bối cảnh hiện tại, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường BĐS đã đẩy cung ảo tăng lên nhiều lần so với nhu cầu thực sự của người đang mua BĐS.
Vị chuyên gia này cũng thẳng thắn cho rằng, số lượng người mua BĐS để đầu tư, lướt sóng, đầu cơ đang quá nhiều, nên đẩy giá nhà lên cao khiến người mua để ở không theo kịp. Bởi, khi BĐS tăng giá liên tục trong nhiều năm, tại hầu hết phân khúc thì người ta mua nhà chủ yếu để chờ tăng giá, chứ không còn mua để chờ hiệu quả khai thác từ việc cho thuê, kinh doanh hay sản xuất nữa.
Một nguyên nhân nữa, các chuyên gia cũng cho rằng, là do các chủ đầu tư có xu hướng chào bán giá rumor (giá thăm dò được đồn đoán).
Ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings cho biết, hiện nay, các chủ đầu tư bung hàng ra thị trường đều để mức giá rumor. Đây là giá dự kiến, không chính thức và thường cao hơn hẳn so với giá thị trường ở khu vực đó.
Có rất nhiều nguyên nhân buộc chủ đầu tư phải đưa ra giá rumor cho các dự án hình thành trong tương lai. Trước hết là do tác động của dịch bệnh khiến phát sinh nhiều chi phí. Thứ hai là gánh nặng về tiền sử dụng đất được định giá theo thị trường, thủ tục cũng mất nhiều thời gian chờ đợi. Ngoài ra, nguồn cung khan hiếm cũng là cơ hội để chủ đầu tư đưa ra mức giá bán cao hơn.
Vì thế, theo nhận định của ông Sơn, giá BĐS của các phân khúc đều khó giảm. Thị trường từ nay đến cuối năm không dành cho những nhà đầu cơ lướt sóng mà chỉ phù hợp cho những người mua có nhu cầu ở thực sự. Thứ hai là những nhà đầu tư có nguồn tài chính sẵn, không phải đi vay ngân hàng.