Tại xã Hoà Tiến, 2 thửa đất hoá thành 97 lô đất. Ảnh: UBND xã Hoà Tiến

Từ 2 thửa đất hình thành 97 thửa đất ở

Theo Kết luận thanh tra số 49/KL-TTTP ngày 10/4/2026 của Thanh tra TP Đà Nẵng, vụ việc liên quan đến hai thửa đất số 234 và 107, tờ bản đồ số 57 tại thôn 5, xã Hòa Tiến.

Trong đó, thửa đất số 234 do ông Hoàng Văn Quý và bà Đinh Thị Hạnh sử dụng có diện tích 10.681,4m². Sau khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thửa đất này được tách thành 75 thửa.

Đối với thửa đất số 107 do ông Trần Hồng Quảng và bà Trần Thị Kiều Nga sử dụng, diện tích 3.138m², sau khi chuyển mục đích sử dụng đất đã được tách thành 22 thửa và thực hiện chuyển nhượng.

Như vậy, từ hai thửa đất ban đầu đã hình thành tổng cộng 97 thửa đất mới.

Qua kiểm tra, Thanh tra TP Đà Nẵng xác định việc chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động và các thủ tục liên quan được thực hiện phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt; đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai năm 2024 và các quy định của địa phương.

Đây cũng là lý do cơ quan thanh tra không kết luận sai phạm đối với các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa tại hai khu đất nêu trên.

Cán bộ Trung tâm dịch vụ hành chính công xã Hoà Tiến hướng dẫn người dân khai các thủ tục hành chính. Ảnh: UBND xã

Khi quy định hiện hành chưa theo kịp thực tiễn

Điểm đáng chú ý nhất trong kết luận thanh tra không nằm ở các thủ tục hành chính đã được giải quyết, mà ở những vấn đề phát sinh từ thực tiễn.

Thanh tra TP Đà Nẵng ghi nhận các cá nhân đã thực hiện đầu tư một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật, tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tương đối ngắn. Tuy nhiên, qua đối chiếu các quy định hiện hành, cơ quan thanh tra cho rằng chưa đủ căn cứ pháp lý để xác định trường hợp này phải thực hiện theo hình thức dự án đầu tư.

Nói cách khác, mặc dù thực tế xuất hiện mô hình gồm chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư hạ tầng, tách thành nhiều thửa đất và chuyển nhượng cho nhiều người, nhưng hệ thống pháp luật hiện nay chưa có tiêu chí đủ rõ để xác định thời điểm nào hoạt động đó phải được quản lý như một dự án bất động sản.

Đây chính là lý do Thanh tra TP Đà Nẵng kiến nghị cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan.

Theo kết luận thanh tra, cần nghiên cứu bổ sung tiêu chí xác định trường hợp cá nhân thực hiện tách thửa gắn với đầu tư hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng cho nhiều người có tính chất hình thành khu nhà ở thì phải thực hiện theo hình thức dự án đầu tư hoặc cơ chế quản lý phù hợp.

Đồng thời, cơ quan thanh tra cũng kiến nghị hoàn thiện tiêu chí xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo hướng không chỉ dựa vào giá trị giao dịch mà còn xem xét số lượng giao dịch, tần suất giao dịch, tổng diện tích chuyển nhượng, mức độ đầu tư hạ tầng và tính tổ chức của hoạt động.

Những kiến nghị này cho thấy cơ quan thanh tra đang nhìn nhận vụ việc dưới góc độ hoàn thiện chính sách nhiều hơn là xử lý vi phạm hành chính.

Các thủ tục hành chính được công khai tại bảng trung tâm dịch vụ hành chính công xã. Ảnh: UBND xã

Bài toán quản lý từ những dấu hiệu bất thường

Bên cạnh khoảng trống pháp lý, kết luận thanh tra cũng chỉ ra một số tồn tại trong công tác quản lý.

Theo đó, UBND xã Hòa Tiến, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai khu vực IV và Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố chưa kịp thời nhận diện, báo cáo các dấu hiệu bất thường khi phát sinh số lượng lớn hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa và đăng ký biến động trong thời gian ngắn.

Thực tế, từ ngày 1/7/2025 đến ngày 27/11/2025, UBND xã Hòa Tiến đã tiếp nhận tới 234 hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất và các thủ tục liên quan. Tuy nhiên, việc báo cáo theo yêu cầu của Chỉ thị số 06/CT-UBND về tăng cường quản lý đất đai chưa được thực hiện kịp thời.

Một vấn đề khác được Thanh tra TP Đà Nẵng ghi nhận là hạ tầng khu vực chưa phát triển đồng bộ. Tại thời điểm kiểm tra, khu vực này chưa hình thành khu dân cư hoàn chỉnh, chưa có hệ thống thoát nước tập trung, việc thoát nước chủ yếu dựa vào địa hình tự nhiên.

Trong khi đó, các quy định hiện hành về tách thửa chủ yếu xem xét các tiêu chí như diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất và khả năng tiếp cận giao thông, nhưng chưa có hướng dẫn cụ thể về điều kiện hạ tầng kỹ thuật và khả năng kết nối hạ tầng hiện hữu.

Theo cơ quan thanh tra, đây là nội dung cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện để bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý thực tiễn trong bối cảnh nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa ngày càng gia tăng.

Từ vụ việc tại Hòa Tiến, câu chuyện được đặt ra không chỉ là việc giải quyết đúng hay sai một hồ sơ đất đai cụ thể. Quan trọng hơn, đây là dịp để nhìn lại các quy định hiện hành nhằm xác định rõ ranh giới giữa quyền hợp pháp của người sử dụng đất với hoạt động phát triển bất động sản có tính tổ chức. Khi thực tiễn phát triển nhanh hơn khuôn khổ pháp luật, việc hoàn thiện cơ chế quản lý, nhận diện sớm các dấu hiệu bất thường và bảo đảm đồng bộ hạ tầng sẽ là những vấn đề cần tiếp tục được các cơ quan chức năng nghiên cứu, hoàn thiện trong thời gian tới.