Phối cảnh Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Mỹ Mỹ Resort (Novabeach Cam Ranh). Ảnh: charmington.org

Không chỉ dừng lại ở việc rà soát thủ tục hay tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho dự án, kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ đối với các dự án vướng mắc tại Khánh Hòa đã làm rõ nhiều tồn tại, hạn chế trong quá trình triển khai Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Mỹ Mỹ Resort (còn có tên thương mại là NovaBeach Cam Ranh Resort & Villas). Trên cơ sở đó, Thanh tra Chính phủ kiến nghị thu hồi 305 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho nhà đầu tư nhằm điều chỉnh mục đích sử dụng đất cho phù hợp với quy định của pháp luật.

Động thái này phản ánh yêu cầu trong quá trình tháo gỡ khó khăn cho dự án là phải đồng thời bảo đảm tính pháp lý, sự minh bạch và kỷ cương trong quản lý đất đai.

Sai từ “điểm xuất phát” của dự án

Theo kết luận thanh tra, Dự án Mỹ Mỹ Resort do Công ty TNHH Carava Resort làm chủ đầu tư (nhận chuyển nhượng từ Công ty TNHH Mỹ Mỹ Resort), được triển khai tại lô D9a1 và D9a2, Khu 3, Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, huyện Cam Lâm (cũ), tỉnh Khánh Hòa. Tổng vốn đầu tư hơn 2.480 tỷ đồng, diện tích sử dụng đất hơn 22,6 ha, thời hạn hoạt động 50 năm.

Tuy nhiên, ngay từ khâu lựa chọn nhà đầu tư, dự án đã bộc lộ sai phạm. Thanh tra Chính phủ kết luận việc lựa chọn nhà đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án có sử dụng đất là vi phạm quy định tại Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành tại thời điểm đó.

Đây được xem là lỗi gốc, bởi việc không tổ chức đấu thầu đã làm suy giảm tính cạnh tranh, minh bạch, đồng thời đặt dấu hỏi về tính hợp pháp của toàn bộ quá trình triển khai dự án sau này.

Giao đất ngoài kế hoạch sử dụng đất, điều chỉnh loại đất, chưa xác định nghĩa vụ tài chính

Một sai phạm nghiêm trọng khác là việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án không có trong Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 của huyện Cam Lâm đã được phê duyệt. Theo quy định pháp luật đất đai, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ bắt buộc để Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Việc “bỏ qua” bước này không thể xem là thiếu sót hành chính đơn thuần, mà là vi phạm trực tiếp nguyên tắc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, làm suy yếu kỷ cương pháp luật trong lĩnh vực vốn được coi là nhạy cảm và dễ phát sinh tiêu cực.

Trong quá trình triển khai, dự án được điều chỉnh từ đất ở nông thôn không hình thành đơn vị ở sang đất thương mại, dịch vụ, theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ chỉ rõ: chưa xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất, dẫn tới việc chưa xác định đầy đủ nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư.

Đây là điểm nghẽn lớn, bởi việc điều chỉnh loại đất làm thay đổi giá trị kinh tế của khu đất, nhưng nghĩa vụ tài chính lại không được cập nhật tương ứng. Nếu không được xử lý triệt để, nguy cơ thất thu ngân sách Nhà nước là hiện hữu.

Một góc dự án Mỹ Mỹ Resort (còn có tên thương mại Novabeach Cam Ranh). Ảnh: novaworldvietnam.com.vn

Quy hoạch “nới trần”, tài chính chưa theo kịp

Thanh tra Chính phủ cũng kết luận việc phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại dự án Mỹ Mỹ Resort có dấu hiệu không phù hợp với quy hoạch phân khu. Cụ thể, mật độ xây dựng gộp được phê duyệt lên tới 24,58%, vượt xa mức 15% theo quy hoạch phân khu.

Đáng chú ý, trong khi quy hoạch được điều chỉnh theo hướng gia tăng giá trị khai thác đất đai, thì việc xác định lại giá đất, nghĩa vụ tài chính tương ứng lại không được thực hiện đầy đủ. Sự lệch pha này khiến dư luận đặt câu hỏi về tính công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai tại khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh.

Theo tiến độ được phê duyệt, dự án Mỹ Mỹ Resort chia làm ba giai đoạn, dự kiến hoàn thành toàn bộ vào năm 2022. Tuy nhiên, trên thực tế, dự án chậm tiến độ nhiều năm, nhưng các cơ quan chuyên môn của tỉnh chưa có biện pháp xử lý quyết liệt, kịp thời.

Thanh tra Chính phủ chỉ rõ trách nhiệm không chỉ thuộc về nhà đầu tư, mà còn thuộc về UBND tỉnh Khánh Hòa và các sở, ngành liên quan từng thời kỳ trong công tác theo dõi, kiểm tra, giám sát.

Thu hồi 305 sổ đỏ: bước “chỉnh lại từ gốc”

Trên cơ sở các sai phạm nêu trên, Thanh tra Chính phủ kiến nghị UBND tỉnh Khánh Hòa tổ chức thu hồi 305 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho nhà đầu tư, với tổng diện tích hơn 85.000 m², để điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

Đây là động thái mạnh, thể hiện quan điểm xử lý không né tránh, không hợp thức hóa. Việc thu hồi sổ đỏ không nhằm “đóng băng” dự án, mà để đặt lại nền tảng pháp lý, từ loại đất, thời hạn sử dụng đất đến nghĩa vụ tài chính.

Cùng với đó, Thanh tra Chính phủ yêu cầu rà soát lại toàn bộ quy hoạch chi tiết 1/500, đánh giá nguyên nhân chậm tiến độ và yêu cầu nhà đầu tư tập trung nguồn lực, đặc biệt là năng lực tài chính thực chất, để tiếp tục triển khai dự án nếu đủ điều kiện.

Thông điệp từ một cuộc thanh tra

Trường hợp Mỹ Mỹ Resort cho thấy, trong bối cảnh nhiều địa phương đang chủ động tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn, khơi thông nguồn lực cho các dự án chậm triển khai, yêu cầu đặt ra là phải phân định rõ giữa việc xử lý vướng mắc về thủ tục với việc tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật, bảo đảm xử lý dứt điểm các tồn tại theo đúng quy định của pháp luật, tránh phát sinh những hệ lụy trong công tác quản lý đất đai.

Việc Thanh tra Chính phủ kiến nghị thu hồi hàng trăm sổ đỏ, xác định lại nghĩa vụ tài chính và làm rõ trách nhiệm các tổ chức, cá nhân liên quan là thông điệp rõ ràng: Phát triển kinh tế và bảo đảm kỷ cương pháp luật đất đai cần được thực hiện đồng thời, hài hòa, nhằm tạo nền tảng ổn định cho môi trường đầu tư.

Với Mỹ Mỹ Resort, con đường phía trước không chỉ là hoàn thiện thủ tục, mà là làm lại cho đúng. Và với Khánh Hòa, đây là một phép thử về năng lực chấn chỉnh quản lý đất đai, bảo đảm công bằng, minh bạch trong thu hút đầu tư tại khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh, nơi được kỳ vọng là động lực phát triển du lịch trọng điểm của tỉnh.