2. Những tồn tại trong các chính sách LPTB hiện nay

Điều 3 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định “tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ (LPTB) phải nộp LPTB khi đăng ký quyền sở hữu, QSD với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

Khoản 10, Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng (QSD) đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

Quy định này trái với quy định tại Luật Đất đai năm 2013 vì theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ khi có GCN”. Theo quy định này, người sử dụng đất phải có GCN mới được chuyển nhượng, cho thuê lại, tặng cho, mua, bán.

Khoản 3c, Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định “đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất; đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh. Các trường hợp này nếu chuyển nhượng thì tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng phải nộp LPTB; nếu cho thuê hoặc tự sử dụng thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất phải nộp LPTB”.

Quy định tại khoản này là mâu thuẫn nhau vì theo quy định thì tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất; đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh thì không phải nộp LPTB. Tuy nhiên, đoạn sau lại quy định nếu tổ chức, cá nhân cho thuê thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất phải nộp LPTB.

3. Một số giải pháp hoàn thiện chính sách về LPTB

Về trước mắt:  Cần sửa đổi bổ sung Điều 3, Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về LPTB để phù hợp với quy định tại khoản 2, Điều 107, Luật Đất đai năm 2003; sửa đổi Khoản 3c, Điều 4, Nghị định số 45/2011/NĐ-CP để phù hợp với thực tế hiện nay; sửa đổi bổ sung Khoản 10, Điều 4, Nghị định số 45/2011/NĐ-CP để phù hợp với quy định tại Khoản 1, Điều 66, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và Khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003

Về lâu dài: Do LPTB hiện nay là khoản thu lệ phí mang tính chất thuế nên chế độ thu khá phức tạp và trong công tác thu luôn phải giải thích động viên để thu cho ngân sách Nhà nước (NSNN) vì khoản thu có tên là lệ phí và về bản chất là khoản thu khi cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện các thủ tục hành chính để cấp GCN quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho các tổ chức, cá nhân, công việc này đối với mỗi hồ sơ cấp GCN quy trình thực hiện và chi phí thực hiện là như nhau, nhưng việc quy định thu theo tỷ lệ % trên giá trị tài sản đã dẫn tới số thu đối với mỗi tài sản khác nhau có sự chênh lệch không nhỏ.

Thực tế hiện nay Chính phủ vẫn sử dụng chính sách về LPTB để điều tiết thu NSNN và các lý do khác như điều tiết chống ùn tắc giao thông nên vẫn phải thu theo tỷ lệ phần trăm (khoản thu mang tính chất thuế). Vì vậy, đề nghị nâng khoản thu này thành Luật Thuế đăng ký tài sản để thể hiện đúng bản chất, tăng cường tính pháp lý, tạo thuận lợi trong công tác thu.

Việc chuyển thành Luật Thuế đăng ký tài sản do một số nguyên nhân sau:

Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp cho cơ quan Nhà nước, hoặc tổ chức được Nhà nước uỷ quyền khi được cung cấp các thủ tục hành chính, pháp lý mà Nhà nước đảm nhận, gắn với chức năng quản lý Nhà nước, nhằm xác định một quyền sở hữu tài sản hợp pháp.

Về bản chất khoản thu LPTB là khoản phí nhằm mục đích thực hiện chức năng quản lý Nhà nước, không nhằm mục đích bù đắp NSNN và cũng không dùng chính sách lệ phí để điều tiết. Tuy nhiên, thực tế thì khoản thu này lại có tính chất thuế vì  mức thu của nó không hoàn toàn dựa vào các chi phí liên quan đến việc cung cấp dịch vụ hành chính, pháp lý của Nhà nước mà mức thu được xác định theo tỷ lệ phần trăm tính trên giá trị của bất động sản đăng ký trước bạ.

Thực tế ở nước ta trong thời gian qua chính sách LPTB được áp dụng từ rất lâu và đã được người dân thực hiện một cách khá quen thuộc và thừa nhận như là một khoản thuế phải nộp thuế khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản và người dân vẫn gọi là thuế trước bạ.

Theo thông lệ quốc tế thì hiện nay trên thế giới có rất nhiều quốc gia đang áp dụng hình thức thuế thu vào hoạt động đăng ký tài sản. Do đó, Việt Nam cũng hoàn toàn có thể áp dụng hình thức thuế này. Bên cạnh đó, việc xây dựng Luật Thuế đăng ký tài sản còn có ưu điểm là đã kết hợp một cách hợp lý tính chất lệ phí và tính chất thuế của LPTB hình thành một sắc thuế thống nhất.

Với bản chất của chính sách thu LPTB hiện nay, cần thiết ban hành chính sách thu LPTB thành Luật Thuế đăng ký tài sản trên cơ sở kế thừa, sửa đổi, bổ sung những nội dung qui định trong chính sách thu LPTB, nâng cao tính pháp lý của chính sách thu LPTB.

Mặt khác, theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thì đất đai là sở hữu toàn dân và thuộc danh mục Nhà nước quản lý đồng thời công nhận quyền sở hữu, QSD cho người có QSDĐ, nhà. Theo đó, thuế đăng ký bất động sản được thu một lần vào thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, QSD bất động sản nhằm thực hiện sự xác nhận về mặt pháp lý quyền sở hữu hoặc QSD bất động sản khi mua sắm mới, xây dựng mới, hoặc nhận chuyển nhượng (bao gồm cả bất động sản chịu thuế tạo dựng nên dưới các hình thức được biếu tặng, được thừa kế). Điều này đảm bảo cho chủ sở hữu, chủ sử dụng có đầy đủ các quyền đối với bất động sản, được Nhà nước đứng ra công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, QSD hợp pháp cho chủ sở hữu. Do đó, các chủ sở hữu, chủ sử dụng phải thực hiện đóng góp một phần thu nhập của mình cho Nhà nước thông qua việc nộp thuế đăng ký tài sản.

ThS Nguyễn Thành Hưng

Vụ Chính sách, Tổng cục Thuế